Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА
ЮСТИЦИИ РФ»
(РПА МИНЮСТА РОССИИ)
Факультет повышения квалификации
ВЫПУСКНАЯ РАБОТА
на тему:
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
Слушатель:
Евланова Анастасия Владимировна
ведущий специалист-эксперт
Рецензент:
Седлова Екатерина Васильевна
преподаватель кафедры адвокатуры и нотариата РПА Минюста России К.Ю.Н. Илюшина Марина Николаевна.
Москва
2011
Содержание:
Введение.
Глава .1
Понятия и элементы договора аренды недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Существенные условия договора.
Глава 2.
Заключение договора аренды недвижимости. Содержание договора аренды недвижимого имущества. Особенности государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Заключение.
Список использованной литературы.
В В Е Д Е Н И Е.
Переход России к рыночным отношениям и признание конституционного права юридических и физических лиц на частную собственность привели к увеличению количества сделок, совершаемых на рынке недвижимости. Среди сделок, не связанных с отчуждением права собственности на объект недвижимого имущества, ведущее место занимает договор аренды. Нормы действующего гражданского законодательства рассматривает аренду недвижимого имущества как самостоятельный вид права исходя из его предмета. Целью договора аренды является обеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендатор же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование.
Вопросы регистрации, связанные с арендой недвижимого имущества заслуживают особого внимания. Регистрация данного вида сделок обладает рядом особенностей, а некоторые положения действующего законодательства порождают дискуссии у теоретиков и сложности в работе практикующих юристов.
Так, при применении Гражданского кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникает определенное несоответствие. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации. Однако, в указанном Законе, в п. 1 ст. 26, содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абзац 6 п. 6 ст. 12 указанного Закона предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.
В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.
Такое противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих государственную регистрацию.
Глава 1. Понятия и элементы договора аренды недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования. Существенные условия договора.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.
Анализируя нормы ГК регулирующие вопросы аренды недвижимости по существу, можно выделить два общих принципа на которых построены эти положения. Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и необходимости его государственной регистрации. Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты “слабой стороны”, как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется идея защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого в конкретной ситуации может выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.
Существенными условиями договора аренды являются: предмет договора, его срок. Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Другим существенным условием договора аренды недвижимости является цена (данное утверждение относится только к аренде зданий (сооружений) и предприятий). Согласно п. 1 ст. 654 ГК при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом стороны могут договорится о различных формах арендной платы, главное, чтобы встречное предоставление арендатора имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.
Разумеется, нормами ГК регулирование аренды недвижимости не исчерпывается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимого имущества конкретизируются в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и в принятых в его развитие актах. Кроме того, в соответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены отдельные особенности аренды обособленных природных объектов, а согласно ст. 610 ГК РФ — максимальные предельные сроки договора аренды для отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. Принятия каких-либо иных специальных нормативных актов, регулирующих арендные отношения ГК РФ не предусматривает.
Глава 2
Заключение договора аренды недвижимости. Государственная регистрация договора аренды. Соглашения об изменении и дополнении договора аренды.
В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК РФ). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс. Особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года;
Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.
На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости. При этом предлагается заменить регистрацию обязательным нотариальным удостоверением, которое не только проще, но, и, связано с “консультационными функциями, которые осуществляет нотариус”. Однако такая замена представляется невозможной, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет важное значение для имущественного оборота. Совмещение же регистрации и нотариального удостоверения ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Наконец утверждение о том, что система государственной регистрации не сопряжена с консультационными функциями, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК).
Регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора. Если с заявление об аренде в орган регистрации обратился арендатор, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении пяти рабочих дней.
Регистрация аренды, в соответствии с п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав, производится посредством регистрации договора аренды. Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, договор аренды. Государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной записью на договоре и штампом по образцу, который утвержден Правилами ведения ЕГРП.
Регистрационное действие – государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:
- договор считается заключённым;
- арендатор приобретает право аренды;
- вещное право арендатора обременяется.
Неотъемлемой частью заключенного ранее договора является дополнительное соглашение, т.е. сделка, изменяющая отношения сторон. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды в соответствии с п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды регистрируется как сделка аренды, в которой дополнительное соглашение выступает в качестве правоустанавливающего документа и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, ГК РФ не содержит специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п.1 ст. 453 ГК).
В п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды указано, что соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Запись о государственной регистрации договора аренды, уже имеющаяся в подразделе III-4 не погашается. Если условия, изменяемые дополнительным соглашением, приводят к изменению записи подраздела III-1 (запись об аренде) например, изменился срок аренды, то в данную запись вносятся соответствующие изменения, путем заполнения специального листа «запись об изменениях», который располагается за листом, содержащим запись об аренде, которая подлежит изменению. В случае если условия дополнительного соглашения не приводят к изменению, то лист III-1 не заполняется.
Государственная пошлина за регистрацию договора аренды недвижимости, договора аренды, субаренды нежилого помещения, зданий, сооружений:
для юридических лиц – 15 000 руб;
для физических лиц – 1 000 руб.
Государственная пошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды недвижимости, к договору аренды, субаренды нежилого помещения, зданий, сооружений:
для юридических лиц – 600 руб;
для физических лиц – 300 руб.
Перечень документов, необходимых для регистрации договора аренды недвижимости:
Подлинники договора (в количестве равном числу сторон договора, а также один для регистрирующего органа);
От Сторон:
- документ о регистрации юридического лица (нотариальная копия);
- устав юридического лица со всеми действующими изменениями (нотариальные копии);
- документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц (нотариальная копия);
- документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (нотариальная копия);
- документы, подтверждающие полномочия единоличного исполнительного органа /управляющей организации/ (приказ, протокол, решение, в том числе документы о продлении полномочий) (копия, заверенная печатью и подписью директора);
- свидетельство о внесении изменений (нотариальная копия);
- выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не должна превышать 30 дней);
- решение полномочных органов организаций - участников договора о его заключении (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством);
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости (нотариальная копия);
- правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования объектом недвижимости (нотариальная копия);
- доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора;
- нотариальная доверенность на представителя, действующего в интересах арендатора недвижимого имущества в регистрирующем органе от каждой стороны сделки;
- кадастровый паспорт арендуемого объекта недвижимого имущества.
З А К Л Ю Ч Е Н И Е.
В данном реферате рассмотрена одна из разновидностей аренды – аренда объектов недвижимости. Изучив данную тему я пришла к выводу, что- договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости;
Можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости. Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним, сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью. Под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы;
Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ уменьшения предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
Список использованной литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Гражданское право: Учебник / Под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. 2. М., 1997;
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
4. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июля 2000 г. № 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”;
5. Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 года №59 “Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;
6. Инструкция Минюста о регистрации аренды;
7. ЗК РФ;
8. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним».
9. Налоговый кодекс РФ.
