15 дней с момента поступления документов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления и документов.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия- - наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав.
В государственной регистрации ипотеки может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При принятии решения об отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.
Государственная регистрация ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона об ипотеке - 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтверждения подлинности документов.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачи документа о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.
В соответствии с п.16 Указа №293 от 28.02.96 ведение Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
возлагается на Федеральную комиссию по недвижимому имуществу и оценке
недвижимости. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000
года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этого
момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в России
существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие
ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в
Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а
жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема
и единая система учёта всех объёктов недвижимости и единая система
регистрации прав на них необходима.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное
имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право
владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением.
По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно
распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и
доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться какие-либо
ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным
имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение,
ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.
С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.
При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:
- застраховать за свой счёт заложенное имущество в полной его стоимости
(а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой
требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и
повреждения;
- принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том
числе для защиты его от посягательства и требований со стороны третьих лиц;
- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном
состоянии и нести все расходы по содержанию этого имущества, а также
производить его текущий и капитальный ремонт;
- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или
повреждения заложенного имущества;
- истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения.
На залогодателе лежит риск случайной гибели или повреждения имущества
- предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе:
- проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если оно передано во владение третьих лиц;
- требовать от залогодателя принятия мер к сохранности предмета ипотеки;
- требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки.
При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.
При залоге права аренды на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.
Закон предусматривает прекращение права собственности залогодателя на
предмет ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых
культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд,
реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета
ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или
соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это
имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного
удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем
компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по
виндикационному иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК
РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного
правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.
В приведённых выше случаях залогодержатель вправе потребовать от
должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.
Залогодержатель имеет право требования досрочного исполнения обязательства
и в том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право
собственности или хозяйственного ведения на него прекращено и залогодатель
в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным
имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия
залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено
иное.
Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.
5. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА
В соответствии со ст.21 закона “О залоге” и ст.342 ГК РФ допускается последующий залог уже заложенного имущества в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).
Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами о залоге. Причём согласия залогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотеке содержится развитие этой нормы: если предшествующий договор предусматривает условия, на которых может быть заключён последующий договор об ипотеке, то он должен быть заключён с соблюдением этих условий. В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия, предусмотренные предшествующим договором об ипотеке, последующий договор может быть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя, независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении или таких условиях.
Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодатель обязан сообщать каждому
последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках и
отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невыполнением этой
обязанности. Однако, в проекте закона об ипотеке есть, на мой взгляд,
возможность для залогодателя отказаться от возмещения убытков последующему
залогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения о
предшествующих ипотеках из данных о их государственной регистрации.
Учитывая то, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним носит публичный характер, такая норма является, по меньшей
мере, лишней.
Очевидно, что регистрация последующей ипотеки осуществляется в том же порядке, что и предшествующие ипотеки, а в последующем договоре об ипотеке делаются отметки о всех регистрационных записях предшествующих ипотек того же имущества.
В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФ требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после требований предшествующих залогодержателей. Но возможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, наступает раньше, чем по предшествующему договору. В этом случае допускается одновременное обращение взыскания по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой.
6. ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ, ОБЕСПЕЧЕННОМ ИПОТЕКОЙ
Гражданскому праву известен такой институт как перемена лиц в
обязательстве. ГК РФ посвящает этому главу 24 (ст.382 - 392). Перемена лиц
в договоре об ипотеке производится с соблюдением общих требований
Гражданского Кодекса и в частности статей 355 - 356.
Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу. Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом или договором.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
