2) датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);
3) датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК
РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации;
4) датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.
Следует заметить, что, хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:
1. Право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.
2. В случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства
(со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.
3. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации. С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1
Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него[4].
4. Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты.
Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:
1) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п.1 ст.17, ст.28 Закона о государственной регистрации);
2) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации);
3) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22
Арбитражно-процессуального кодекса РФ, ст.241 Гражданско- процессуального кодекса РСФСР);
4) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12,
13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации);
5) в соответствии со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума
Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”; ст.11, 12 Гражданского кодекса
РФ).
Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.
Следует отметить, что с введением в действие Закона о государственной регистрации одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.7 Вводного закона к Части второй Гражданского кодекса Российской Федерации правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров предусмотренных ст.550, 560, 574 ГК сохраняли силу впредь до введения в действие Закона о государственной регистрации. Следовательно, начиная с 31 января 1998 г. стороны по договорам продажи, дарения недвижимости, продажи предприятий не обязаны придавать этим сделкам нотариальную форму, хотя и вправе сделать это по соглашению сторон.
С другой стороны, согласно ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение
сделок является обязательным в случаях, указанных в законе: договор ипотеки
(п.2 ст.339 и ст.349 ГК РФ); договор ренты (ст.584 ГК); специальный случай
уступки права требования (ст.389 ГК) и др.[5]
Глава 2.
Порядок государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
§ 1. Участники отношений, возникающих при
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
Прежде чем начать рассматривать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нужно хотя бы бегло остановиться на вопросе о том, кто является участником данного вида правоотношений.
Итак, ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками
отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и
обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том
числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без
гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные
организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы,
осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, - с другой.
Думается, что в рамках данной работы нет необходимости подробно останавливаться на собственниках и обладателях иных, требующих обязательной государственной регистрации, прав на недвижимость. Следует остановиться только на некоторых моментах, предусмотренных в законодательстве.
Так, например, в ст.4 Закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации” предусмотрено, что государственная программ приватизации государственного имущества в РФ содержит, среди прочего, указание на имущество, которое приватизируется с установлением запрета на участие в приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов РФ, имеющих в составе учредителей (участников) или аффилированных иностранных физических и юридических лиц.
Согласно ст. 212 Гражданского кодекса РФ существуют определенные виды
имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации
(например, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса (ст.19
Лесного кодекса)).
Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов
осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального
образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют
в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В
отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе
совершать соответствующие действия. Так, в соответствии с Лесным кодексом
стороной в договоре концессии должно непременно выступать само
Правительство РФ.
Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.
Порядок создания и принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав относятся к компетенции субъекта РФ.
Так, в соответствии с Положением “Об учреждении юстиции “Регистрационная
палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”, утвержденным постановлением
Правительства УР от 02.1198 г. N 1017, с последующими изменениями, в
Удмуртской Республике создано учреждение юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Регистрационная
палата УР, которая осуществляет свою деятельность на территории Удмуртской
республики в пределах единого регистрационного округа. В городах и районах
УР организуются филиалы Регистрационной палаты.
Основными задачами Регистрационной палаты являются:
- государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской
Федерации, Удмуртской Республики и муниципальных образований;
- создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуется - Единый государственный реестр прав), а также организация его бессрочного хранения.
Регистрационная палата в целях реализации возложенных на нее задач осуществляет:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;
2) проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
