В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой жилого помещения, залогодержатель вправе обратить обратить взыскание на данное жилое помещение (ст. 50 Закона “Об ипотеке”). Взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда (ст. 51).
Удовлетворение требований залогодержателя допускается и без обращения в суд. Такая процедура возможна на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на жилое помещение (ст. 53).
Жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии в Федеральным законом
“Об ипотеке”, реализуется путем продажи с публичных торгов (п. 1 ст.
56) в порядке, определяемом ст. 447-449 Гражданского кодекса.
Однако, согласно закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением следующих случаев:
. жилой дом или квартира были заложеныпо договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;
. проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом ли квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенныйжилой дом ли квартиру в случае обращения на него взыскания.
В соответствии с законом о государственной регистрации, ипотека, так же как и аренда недвижимого имущества, речь о которой пойдет ниже, регистрируются как обременения права собственности, о чем в
Свидетельстве о государственной регистрации делается соответсвующая пометка. По исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой и предоставлении в Костромской областной регистрационный центр соответствующего доумента, подтверждающего исполнение, запись об ипотеке погашается.
В Костромском областном регистрационном центре разработана
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров об ипотеке
(залоге недвижимого имущества1) недвижимого имущества, в которой определены требования к форме и содержанию боговора об ипотеке, порядок регистрационных действий, погашение регистрационной записи о залоге недвижимого имущества, а также перечень документов, представляемых для государственной регистрации договора о залоге.
4.2. Право аренды.
Собственник жилого помещения (только юридическое лицо) может сдать его в аренду. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК). Согласно
Гражданскому кодексу объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, т.е. и жилые помещения.
До принятия Гражданского кодекса от 26 января 1996 г. аренда жилого помещения сосуществовала с другой разновидностью использования чужого жилого помещения – наймом (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: аренда – для коммерческого использования, наем жилого помещения – для потребительского использования.
Современный ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. П. 2 ст. 671 определяет, что договор аренды возможен лишь между юридическими лицами: “Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан”. По ГК договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Кодекс регулирует договор социального найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).
Гражданский кодекс предъявляет определенные требования к договору аренды: “Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме” (п.1 ст. 609 ГК) .
Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.
609 ГК).
Государственная регистрация аренды регулируется ст. 26 Закона о государственной регистрации.
В ходе практической работы учреждений юстиции по осуществлению государственной регистрации аренды возникает вопрос: как регистрировать аренду, как право или как сделку, или как право и сделку вместе? Согласно ст. 609 ГК – государственной регистрации подлежит договор аренды, а в соответствии со ст. 26 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит право аренды. Если производить государственную регистрацию договора аренды, а затем возникшего права аренды, то это будет слишком обременительно для заявителей, т.к. за каждое регистрационное действие взимается отдельная плата.
Для разрешения подобных случаев существует норма Гражданского кодекса (п.2 ст. 3 ГК), которая гласит, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам
Гражданского кодекса РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. Возможно, что законодатель не совсем точно сформулировал название комментируемой статьи. Однако, следует помнить, что в Законе под термином
“государственная регистрация прав” понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст.
2).
В соответствии с п. 2 ст. 5, п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав регистрация договора аренды недвижимого имущества, а в нашем случае жилого помещения, возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
Договор аренды жилого помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В Костромском областном регистрационном центре разработана
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды1 недвижимого имущества, в которой определены порядок проведения государственной регистрации, перечень документов, представляемых на регистрацию договора аренды, требования к договору аренды и основания для отказа в регистрации договора аренды.
4.3. Право найма.
Согласно Гражданскому кодексу собственник жилого помещения имеет право сдать его в наем по договору коммерческого найма (по договору социального найма может быть предоставлено жилье государственного и муниципального жилищного фонда – п. 1 ст. 672 ГК ).
По договору (коммерческого) найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)
– обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживание в нем (п.1 ст. 671
ГК).
Договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не оперделен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК).
Согласно Гражданскому кодексу наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционорование всех инженерных систем, его эксплуатацию и содержание. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения.
Наниматель в свою очередь тоже несет определенные ГК (и договором) обязательства перед наймодателем:
. использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
. наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
. наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Коммерческий найм жилых помещений отличается от социального тем, что жилое помещение предоставляется без ограничения площади, за коммерческую плату и на срок.
Правила заключения договора коммерческого (а также социального) найма указаны в п. 3 ст. 672 ГК:
Во-первых, договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК). Этим договором определяются права и обязанности сторон в соответствии со ст. 678 ГК РФ.
Во-вторых, гарантируется сохранение договора коммерческого найма при переходе права собстенности на жилое помещение. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник (ст. 675 ГК). В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своих прав.
В-третьих, нанимателю и постоянно проживающим с ним гражданам при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя дано право разрешить безвозмездное проживание временным жильцам. При этом ГК не ограгичивает проживание этих жильцов сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 680 ГК).
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Наймодатель, в случаях, установленных гражданским кодексом, вправе расторгнуть договор найма. Однако, закон предусматривает для наймодателя только судебный порядок расторжения договора (п.2 ст.687
ГК).
Глава 5. Прекращение права собственности на жилое помещение.
Права собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.
Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных действий, разрушения дома
(его обвала) и т.п.
Конечно, в таких случаях гражданину в соответствии с п. 1 ст.37 ЖК
РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жилье.
Смерть собственника также прекращает его право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
