Важно решить в законодательстве вопрос о том, что является главной вещью - земельный участок или недвижимое имущество, расположенное на нем. Оценка современного земельного и гражданского законодательства не позволяет дать однозначного ответа на этот предмет, предлагая разрешить данную проблему через некую правовую фикцию - «принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости». Представляется, что данный подход нерационален в части необходимости установления вещных и обязательственных прав на земельный участок, на котором находится недвижимое имущество, если он (земельный участок) не является объектом права собственности собственника недвижимого имущества. Более удачной в этой связи выглядит доктрина «единого объекта недвижимости», совмещающая в себе единую совокупность прав и на земельный участок, и на недвижимое имущество, которое на нем находится. Предложения подобного рода находили свое оформление в виде законопроекта «О внесении изменений в ГК РФ» Однако они не нашли понимания по причине доминирования взгляда о принципе единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Данное мнение было закреплено в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ).
По моему мнению, главное место в связке «земельный участок» и «недвижимое имущество, расположенное на земельном участке» занимает сам земельный участок. Он определяет целевое назначение недвижимого имущества и его правовой режим. Например, если земельный участок выделен под размещение объекта не капитального строительства, а временного использования, то объект, возведенный на земельном участке, не будет иметь статуса объекта кадастрового учета, а сделки с ним будут совершаться по правилам совершения сделок на земельный участок, на котором расположено такое имущество. По сложившимся обычаям регистрационной деятельности переход прав на подобного рода объекты фиксируется в ЕГРП по данным технического и кадастрового учета земельного участка (первый подраздел), сведениям о правообладателе земельного участка (второй подраздел), ограничениям (обременениям) прав на земельный участок (третий подраздел). Отсюда можно сделать вывод, что собственно само недвижимое имущество применительно к нормам градостроительного законодательства суть объект капитального строительства, связь которого с земельным участком предполагает его назначение и целевое использование в гражданском обороте, а также правовой режим (совокупность действий, которые могут быть совершены с недвижимостью).
Думается, что такая позиция соответствует традициям римского частного права, в котором недвижимое имущество следовало судьбе земельного участка, на котором оно было расположено. Кроме того, эти положения были рецепиированы в законодательстве некоторых зарубежных государств, опыт которых мог бы быть использован российским законодателем при конструировании положений гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Целесообразно разрешить в законе проблему критериев отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу. В настоящее время они носят оценочный характер, зависят от того, как судом будет определен вопрос о прочной связи земельного участка с недвижимым имуществом и несоизмеримостью затрат при переносе недвижимого имущества на новый земельный участок. К сожалению, подходы судебной практики здесь неоднозначны и зависят от наличия у объекта технического паспорта, «прикрепленности» объекта к земле, стоимости затрат при переносе объекта с его первоначальной стоимостью и другими критериями. С уверенностью можно констатировать лишь одно: государственная регистрация прав на вновь возведенный объект недвижимости не может служить таким критерием. Ответ на поставленный вопрос частично можно найти в градостроительном законодательстве, закрепляющем прочность связи недвижимого имущества с земельным участком через критерий капитальности строения. Например, однозначно не являются такими объектами железобетонные и металлические гаражи, остановочные павильоны, строения из сборно-разборных конструкций. Их связь с земельным участком не имеет прочного характера, а затраты на перенос на новый земельный участок незначительны по сравнению с их первоначальной стоимостью.
Отказ от дифференциации вещей на движимые и недвижимые путем замены их категорией правового режима не сможет решить принципиального различия между элементами их правового режима и оборотоспособности. Отсюда законодатель должен установить различие движимых и недвижимых вещей с учетом оценки прочной связи объекта с землей и несоизмеримостью затрат при переносе на новый земельный участок в каждом конкретном случае с учетом критериев добросовестности, разумности и законности, незлоупотребления правами других лиц.
Таким образом, современный законотворческий процесс в области оборота недвижимого имущества испытывает те же трудности, которые стояли перед законодателями Древнего Рима, дореволюционной России, зарубежных государств, разрешить их можно с учетом правовых традиций, накопленных в доктрине гражданского права путем соотнесения понятий «движимое» и «недвижимое имущество». С этой целью предлагается учитывать следующие положения:
- недвижимое имущество есть антипод движимых вещей, и их следует дифференцировать по правилам: все, что не имеет признаков недвижимости, является движимостью;
- имущество квалифицируется согласно оценочным критериям как недвижимость по признакам прочной связи с землей и несоизмеримостью затрат при переносе на новый земельный участок;
- правовой режим недвижимого имущества - это совокупность юридически значимых действий, которые могут быть совершены с недвижимым имуществом в соответствии с действующим законодательством;
- элементами правового режима недвижимого имущества следует рассматривать его государственный технический учет (инвентаризация); кадастровый учет объектов недвижимости; совершение с недвижимым имуществом сделок и иных юридически значимых действий, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- необходима кодификация норм о недвижимом имуществе с учетом Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе;
- использовать в законотворческом процессе о недвижимом имуществе четкие формулировки, противопоставляющие понятия «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество (недвижимость)»;
- установить примерный перечень недвижимого имущества, исключив из него леса и многолетние насаждения;
- узаконить понятие «помещение» как объект недвижимого имущества через признаки изолированности, самостоятельного назначения, делимости, автономного использования применительно к зданию или сооружению.
1.4 Специфика применения нормативного обеспечения землепользования в строительной деятельности
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, государственным органам и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
а) подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
б) определение разрешенного использования земельного участка;
в) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);
г) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
д) публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
В том случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ.
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для:
1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдаются заявителю в семидневный срок со дня его принятия.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
