000 “Научно-производственное предприятие “МВС” (далее — Предприятие) заключило с ОАО “СПК “Шар” договор аренды здания, где было предусмотрено право его выкупа арендатором. Однако Предприятию не удалось реализовать это право из-за уклонения ОАО заключить договор купли-продажи на определённую сумму.
В связи с этим Предприятие обратилось в арбитражный суд Самарской области с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить договор купли-продажи здания.
Суд иск удовлетворил, увеличив сумму выкупа вдвое. Апелляционная и кассационные инстанции решение не изменили.
Заместитель председателя ВАС РФ предложил принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Удовлетворяя иск, суд сослался на то, что заключенный договор аренды предусмотрел право истца на выкуп спорного здания по его стоимости на день заключения договора аренды; ответчик не возражал против продажи здания истцу; разногласия между ними по стоимости здания не препятствуют заключению договора купли-продажи.
Эти доводы нельзя признать законными и обоснованными. В соответствии со статьей 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Однако в заключенном между сторонами договоре аренды содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить здание, но не предусмотрены переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена здания и порядок ее внесения.
Согласно статье 555 ГК РФ при отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В связи с этим не может считаться заключенным договор о выкупе арендованного здания.
В соответствии со статьей 22 АПК РФ к экономическим спорам, разрешаемым арбитражным судом, относятся, в частности, споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение суда согласована сторонами.
Однако в материалах дела отсутствуют данные о наличии согласия ответчика на передачу разногласий по договору купли-продажи здания на разрешение арбитражного суда.
В связи с этим судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение.
При выкупе арендованного помещения обеим сторонам необходимо учитывать арендную ставку при расчете выкупной цены.
Преимущественное право принадлежит арендатору перед третьими лицами. Поэтому он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному в указанный период времени, но не может обязать арендодателя заключить с ним договор, если последний не имеет подобного намерения в отношении кого-либо другого.
При отсутствии соглашения сторон договора его расторжение или изменение возможны по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Для арендодателя расторжение по решению суда будет возможно, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Предоставив арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке, Гражданский кодекс РФ в то же время устанавливает, что наймодатель до предъявления этого заявления должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могут отменить его своим решением.
Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.
Помимо этого, Гражданский кодекс впервые ввел правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенным будет признано такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Гражданский кодекс установил следующие критерии определения существенного изменения обстоятельств:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
ГЛАВА 3. ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ
3.1 Аренда движимого имущества
Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями.
Предоставление имущества по договору проката традиционно рассматривалось и в научной литературе, и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката.
Хотя договор проката относится к числу договоров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число договоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного рода деятельности). Исходя из этого Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года №163, имеет подраздел “Услуги предприятий по прокату”.
Только основываясь на подходе о включении договора проката в договоры на оказание услуг, можно применять Закон РФ “О защите прав потребителей”. К сожалению, Пленум Верховного суда РФ, приняв Постановление №7 от 29 сентября 1994 года “О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей”, отметив, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров аренды, включая прокат, не указал, какие нормы Закона РФ “О защите прав потребителей” должны быть применены и в каком объеме.
Бесспорно, на отношения, возникающие из договора проката, во многих случаях надо распространить действие законодательства о защите прав потребителей, но сделать это надо путем внесения соответствующих изменений в Закон РФ “О защите прав потребителей”, дополнив триаду “продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг” четвертым элементом — “предоставление имущества в пользование”.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.
Особенностью проката является то, что объектом аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) — копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката[34].
В качестве арендодателя выступает специальный субъект — лицо, которое осуществляет сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. Но сделки по сдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное место. Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время во многих случаях предоставление имущества производится не в качестве основной деятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др., высокоразрядные гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметов культурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат изделий медицинского назначения, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать прокат похоронных принадлежностей и т.п.
Для предоставления в аренду средств измерительной техники арендодатель обязан получить лицензию в государственной метрологической службе.
В качестве арендатора в договоре проката могут выступать как физические, так и юридические лица, государства и муниципальные образования.
К договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средства (автомобиля) без экипажа. И тот, и другой договор направлены на один объект — автомашину и договор проката, и договор аренды транспортного средства без экипажа являются видами договора аренды, отдельно урегулированными в Гражданском кодексе РФ. Однако устанавливаемый в отношении объекта аренды режим совершенно разный. Наиболее ярко это иллюстрируют:
а) распределение обязанностей по проведению ремонтов;
б) допустимость совершения распорядительных действий в отношении транспортного средства.
Если для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме возложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, — на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отношении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям использования транспортного средства, даже без согласия наймодателя.
Таким образом, мы сталкиваемся с ситуацией, когда имеются диаметрально противоположные договоры, связанные с использованием одного и того же объекта. В связи с этим особую важность приобретает правильное составление договора аренды, точное выражение воли сторон по заключению того или иного договора.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
