Строительная деятельность может осуществляться за счет собственных или заемных финансовых средств заказчика, либо за счет средств иных инвесторов, не являющихся заказчиками. В качестве таковых могут выступать органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, российские и иностранные коммерческие и некоммерческие организации, международные организации, физические лица – граждане РФ и иностранные граждане.
В зависимости от того, ведется ли строительство собственными силами застройщика или с помощью сторонних организаций (граждан-предпринимателей), различают три основных способа строительства: хозяйственный, подрядный и смешанный. Хозяйственный способ предполагает строительство собственными силами застройщика. При подрядном способе строительство осуществляется не силами застройщика (заказчика), а с привлечением специализированных строительных, монтажных, пусконаладочных и иных организаций. При смешанном способе одна часть работы (допустим, общестроительные работы) осуществляется собственными силами застройщика, другая – с привлечением специализированных организаций (к примеру, работы по монтажу оборудования электростанций ведутся организацией, специализирующейся на монтаже электротехнического оборудования).
Основной способ строительства – подрядный. Строительные работы этим способом, а также специальные работы при смешанном способе выполняются на основании договора строительного подряда.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).
Для устранения возможной неопределенности во взаимоотношениях сторон и в то же время обеспечения интересов генерального подрядчика установлено, что, во-первых, заключение прямого договора заказчиком допускается только с согласия генерального подрядчика, во-вторых, сторона, заключившая такой прямой договор, сама отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение непосредственно перед заказчиком.
Сложная структура договорных связей при подряде не сводится только к системе генерального подряда, либо к системе генерального подряда и существующих параллельно с нею прямых договоров. Договор строительного подряда является двусторонней сделкой, однако и на стороне заказчика и на стороне подрядчика могут выступать несколько лиц, т.е. возможно возникновение договора с множественным числом участников. При распределении прав и обязанностей лиц, участвующих в такого рода обязательствах, следует исходить как из общих начал, касающихся множественности лиц в обязательстве, закрепленных в ст. 321 и 322 ГК, так и из специальных правил, предусмотренных ст. 707 ГК.
Изложенная в ней конструкция предполагает выступление нескольких лиц на стороне подрядчика и состоит в том, что подрядчики могут, объединившись, заключить один договор с заказчиком. И в тех случаях, когда предмет обязательства неделим (что чаще всего и бывает при строительном подряде), эти лица признаются по отношению к заказчику солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами.
А при делимости предмета договора взаимные обязательства указанных лиц перед заказчиком носят долевой характер, т.е. каждый из них является носителем прав и обязанностей в пределах своей доли.
По своему характеру договор строительного подряда относится к числу возмездных, двусторонне-обязывающих (взаимных) и консенсуальных. Он не является публичным договором. Однако в случаях, установленных законом (ст. 445, 448 ГК), его заключение может быть для сторон обязательным[5].
3.2 Стороны договора строительного подряда
Стороны договора строительного подряда именуются заказчиком и подрядчиком, в качестве которых вправе выступать физические и юридические лица, включая иностранные. Заказчики не всегда являются инвесторами. Нередко функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специальной организации. Это происходит в силу того обстоятельства, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний. В случае, если заказчик не выступает инвестором, между ним и инвестором заключается договор. Чаще всего это договор поручения либо агентский договор, согласно которым посредническая организация заключает договор с подрядчиком от своего имени или от имени инвестора и принимает на себя выполнение юридических и иных действий, связанных с осуществлением функций заказчика.
Возможны и иные пути участия лиц, обладающих специальными познаниями в области строительства, в отношениях, возникающих из договора строительного подряда. Если заказчик не обладает специальными знаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функции заказчика, то осуществление контроля и надзора за строительством объекта и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу – профессионалу, инженеру или инженерной организации. При этом заказчик самостоятельно, без согласия подрядчика выбирает такого инженера (инженерную организацию) и заключает с ним договор об оказании услуг подобного рода (ст. 779–783 ГК). Инженер (инженерная организация) действует от имени, в интересах и за счет заказчика и, соответственно, последствия его юридических действий ложатся на заказчика. Функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика, должны быть отражены в заключенном между заказчиком и подрядчиком договоре строительного подряда (ст. 749 ГК).
В качестве подрядчиков в договоре строительного подряда выступают предприниматели: строительные, строительно-монтажные, пус-коналадочные и иные организации, созданные в различных организационно-правовых формах, а также индивидуальные предприниматели. Они вправе заниматься деятельностью по строительству только на основании специального разрешения (лицензии). Органом, осуществляющим лицензирование строительной деятельности, является Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, которому предоставлено право передавать полномочия по лицензированию органам исполнительной власти субъектов РФ.
3.3 Форма строительного подряда
В § 3 гл. 37 ГК не содержится указаний относительно формы рассматриваемого договора. Исходя из ст. 161 ГК, форма договора строительного подряда должна быть, как правило, письменная. Если же его сторонами выступают два гражданина, а сумма сделки не превышает десяти минимальных размеров оплаты труда, он может быть совершен устно. Какого-либо обязательного для сторон типового договора строительного подряда не существует.
Порядок заключения договора строительного подряда регламентируется общими положениями ГК для договоров, заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выбор контрагента, определение условий договора осуществляются сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов. Широкое распространение практики проведения подрядных торгов составляет важную особенность заключения договора строительного подряда. Порядок организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных торгах в Российской Федерации.
Момент заключения договора строительного подряда, а также его содержание (условия договора) должны определяться сторонами с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, И со сметой, определяющей стоимость работ (п. 1 ст. 743 ГК)[6].
Исходя из этого, договор строительного подряда, как правило, заключается в тот момент, когда будущий заказчик уже имеет часть технической документации, поскольку до начала выполнения строительных работ или работ по капитальному ремонту на объекте заказчик обязан в установленном порядке получить разрешение на проведение строительных, работ или работ по капитальному ремонту («право на строительство (реконструкцию)» или «право на проведение капитального, планово-предупредительного ремонта, перепланировки помещений и т.д.»)1. Договором же должны быть определены состав и содержание технико-экономической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить документацию, отсутствующую к моменту заключения договора (п. 2 ст. 743 ГК).
К числу существенных условий рассматриваемого договора (в силу прямого указания ч. 1 ст. 740 ГК) относятся: предмет договора, срок выполнения работ и их цена.
Согласно п. 2 ст. 740 ГК предметом договора подряда является особый результат деятельности подрядчика в виде вновь построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ либо работ по капитальному ремонту зданий и сооружений.
В случаях, предусмотренных договором, в предмет договора могут включаться не только строительство (реконструкция) объекта либо выполнение комплекса определенных работ, но и обеспечение эксплуатации объекта в течение указанного в договоре срока (использование
Техническая документация включает исходно-разрешительную документацию (ИРД), градостроительную документацию, проектную документацию (проекты на строительство) и др. Ее разработка осуществляется в соответствии с требованиями нормативно-технической документации'.
В ходе разработки технической документации независимо от того, кто (заказчик или подрядчик) ее готовит, независимо от источников финансирования строительства, от организационно-правовой формы организации-заказчика градостроительная документация и проекты на строительство подлежат государственной экспертизе в специально уполномоченных на то государственных органах. Градостроительная документация и проекты на строительство, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению в порядке, установленном СНиП 11-01–95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений».
Срок выполнения работ по договору строительного подряда регламентируется общими правилами о сроках выполнения работ по договору подряда, предусмотренными ст. 708 ГК, согласно которым в договоре указываются начальный и конечный сроки выполнения работ. Помимо этого сторонами могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работ, так называемые промежуточные сроки.
Работы должны выполняться в согласованные сроки. Нарушением условия о сроке безусловно признается нарушение конечного срока, а если на этот счет в законе, ином правовом акте или договоре не предусмотрено другого, то также начального и промежуточного сроков. Досрочное выполнение работ также может служить нарушением требования о сроке. Применительно к Досрочному выполнению работ вступает в силу общая для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, презумпция о недопустимости исполнения работ до срока, предусмотренного договором. Досрочное исполнение допускается с согласия заказчика (ст. 315, 711 ГК)[7].
3.4 Цена договора строительного подряда
Цена подлежащей выполнению работы устанавливается свободно, по усмотрению сторон. Для определения цены составляется сметная документация (смета), представляющая собой постатейный перечень затрат по выполнению работ и состоящая из локальных смет, объектных смет, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и др. Сметная документация составляется, как правило, по формам, рекомендуемым Государственным комитетом по строительной, архитектурной и жилищной политике. Основанием для установления сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация. Согласно п. 1 ст. 743 ГК смета – обязательный документ договора строительного подряда.
