Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или частному образованию.
В соответствии с нормами ГК РК договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как ст.544 ГК РК устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке.
Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Даже когда физические лица заключают договор аренды между собой, необходимо помнить норму п.1 ст.152 ГК РК, обязывающую заключать в обычной письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 100 МРП. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. (П.4 ст.544)
Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон.
Существуют определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться, по сути, договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменная форм договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должна превышать 100 МРП.
Таким образом, договор аренды преимущественно заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи. Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным.
Несоблюдение простой письменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения между ними спора.
1.2 Субъектный состав договора аренды
Гражданское законодательство классифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендном правоотношении две стороны – арендодатель и арендатор.
Арендодатель – это собственник имущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду [³]. Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и частной собственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступать предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Еще одним субъектом арендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо, обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическое лицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент его регистрации. Точного определения арендатора ГК РК не дает. Но в силу самого договора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временное владение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющее определенную договором арендную плату.
Таким образом, субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так и граждане) и юридические лица, Республики Казахстан.
1.3 Предмет договора аренды
Объектами аренды могут быть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты как непотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так и недвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.541 ГК РК основные объекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие может сдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом положений специальных законов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного им земельного участка (Земельного кодекса РК) [¹]. Природные объекты арендуются при наличии специальных лицензий у арендаторов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объекте отсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным, и такой договор не считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права, не могут выступать объектом арендных правоотношений.
Из определения договора аренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества. Норма п.1 ст.547 ГК РК конкретизирует это положение, устанавливая, что имущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что если какие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можно потребовать в принудительном порядке, т.е. через суд.
Защищая свои права, через суд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненных задержкой исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства (легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены не только название и марка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номер свидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в виде цвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объема двигателя. Обязательной выдачей арендатору подлежит свидетельство о регистрации автомобиля и его паспорт.
1.4 Срок и содержание договора аренды
Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.545 ГК РК). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п.3 ст.545 ГК РК). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (п.1ст.596 ГК РК). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.
Срок исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.
Арендодатель обязан передать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние (наличие недостатков, неисправностей) (п.1 ст.547 ГК РК). Если арендодатель является добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает о неисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателя безвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.548 ГК РК. Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобных случаях ГК РК наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшением арендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества, досрочным расторжением договора.
Закон позволяет арендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затем удержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этого необходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительная обязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичного имущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворение требований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков.
Однако арендодатель несет ответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, он не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду (п.4 ст.548 ГК РК). Риск обнаружения таких недостатков в процессе использования имущества ложится на арендатора.
