ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В настоящей работе, на основе материалов федерального, регионального законодательства, судебно-арбитражной и договорной практики, были рассмотрены несколько аспектов достаточно обширной темы: «Договор аренды нежилого помещения». Мы попытались описать как динамику процесса, так и правовое состояние проблемы в настоящее время.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
1. Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.
2. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.
3. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.
4. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов РФ противоречат ГК РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов РФ и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Кроме того, указания и распоряжения органов власти и управления противоречат не только названным нормативным актам, но и друг другу на одном уровне. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.
5. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).
6. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.
7. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.
8. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.
9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.
10. Причиной существования проблем в области аренды нежилого помещения является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.
11. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.
Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:
1. Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.
2. Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».
3. При государственной регистрации аренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:
- необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»;
- абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 ст. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, или совместно обе стороны);
- внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.
4. внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.
5. На региональном уровне создать законодательную базу, регулирующую арендные отношения на объекты нежилого фонда, которые бы устанавливали:
- систему мониторинга арендных платежей и контроля за нарушением платежной дисциплины;
- условия приобретения прав аренды нежилого помещения через конкурсы и аукционы в целях информирования потенциальных инвесторов о проведении конкурсов на право аренды нежилым помещением;
- порядок использования данных о неплатежах по договорам аренды для принятия мер по погашению долгов;
- методику оценки установленных заданий по мобилизации в бюджет имущественно земельных платежей с учетом складывающихся в ходе их использования потерь в связи с предоставлением льгот при оплате арендной платы;
- методику оценки рыночной стоимости нежилых помещений сдаваемых в аренду;
- методику расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в федеральной, муниципальной, а также в частной собственности.
Данные нормативные акты необходимы для стабилизации арендных отношений.
Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.
Нормативные акты.
1. Конституция РФ. – М.: Экмос, 2002.
2. Гражданский кодекс РСФСР: Закон РСФСР от 11 июня 1964 г. Ведомости ВС РСФСР, 1964 г., № 24.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. Фед. законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 0512.1994 г., № 32.
4. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Фед. законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ, от 17.12.1999 №213-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г. № 5.
5. Основы Гражданского Законодательства СССР и республик от 31.05.1991 г. Ведомость ВС СССР, №26, 1991 г.
6. Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.11.1989 г. № 25.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 г. № 30.
8. Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 11.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 № 30.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
