Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, «у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество». В отношении прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу»[18].
2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:
- предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков (ст. ст. 15 и 393 ГК РФ).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);
б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.
Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.
Анализируя выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом» когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.
Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.
Исходя из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для данного договора:
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.
В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ 1993 г.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая (от 26 января 1996 г.) // СЗ РФ. 1996. N 34.
3. Закон РФ 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 6 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061, N 33. Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026;
4. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;
5. Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610,
6. Положение об аренде участников лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585.
7. Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.
9. Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Юристъ, 1999.
Учебная литература:
10. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.
11. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996.
12. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.
13. Гражданское право: Учебник: В 3 частях. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.
14. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006
15. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.
16. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Издательство "Статут", 2002
Периодические издания:
17. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5.
18. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, N 4
19. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, N 2
20. Шапкина Г. Договор аренды // "Хозяйство и право", 2003, N
[1]Брагинский М. М., Витрянсщй В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000г.. С. 380
[2] Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 396.
[3] Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 461
[4] Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.
[5] З.А. Ахметьянова. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, № 2, С.34
[6] Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. 1998. N 10. С. 37 - 44.
[7] Федеральный закон от 29 января 1997 г. (с изменениями от 21 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610; Парламентская газета. 2004. 28 дек.
[8] Утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 (с изменениями от 19 июня 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 14. Ст. 1585; 2003. N 25. Ст. 2532.
[9] Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 2004. N 35. Ст. 3607.
[10] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (с изменениями от 2 ноября 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2004. N 45. Ст. 4377.
[11] Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, N 2
[12] Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.
[13] Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 150.
[14] Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249.
[15] Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // "Юрист", 2006, N 4
[16] Ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399).
[17] См. п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 3999).
[18] Гражданское право/Под ред. Е.А. Суханова. С. 126, 130.
