Из проведенного примера можно сделать вывод о том, не всегда продавец готов нести ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств в добровольном порядке.
3.2 Права, обязанности, ответственность покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества
В случае ненадлежащего исполнения продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости покупатель имеет право:
соразмерного уменьшения цены;
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать
возврата уплаченной денежной суммы.
В судебной практике встречается множество случаев, когда покупатель требует признания договора - купли продажи недействительной сделкой. Рассмотрим один из них.
ООО обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к СГУП по продаже имущества г. Москвы с иском о признании недействительным договор купли-продажи нежилого здания недействительным и взыскания с ответчиков внесенного за покупку здания задатка. Здание до исполнения договора обрушилось, и истец не сможет получить то, на что рассчитывал при заключении договора.
Иск был удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции указал, что факт обвала здания правильно расценен судами обеих инстанции как свидетельствующий о заблуждении истца относительно качеств объекта договора, которое значительно снижает возможность его использования по назначению[47].
В этой ситуации покупатель заблуждался о состоянии и качества покупаемого объекта. Разумеется, обвал здания привел к тому, что объект стал непригодным для использования. Что, в свою очередь, повлекло обращение покупателя в суд для признания договора купли-продажи недействительным.
Покупатель обязан произвести оплату недвижимого имущества. Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью. За неисполнение обязанности оплаты покупаемого имущества покупатель несет ответственность.
При нарушении сроков оплаты покупателем в силу п.3 ст.488 ГК РФ продавец вправе предъявить требование о возврате недвижимого имущества. При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного суда РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на продаваемое недвижимое имущество не является препятствием для расторжении договора в связи с неоплатой покупателем имущества[48]
Договором купли-продажи может устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается предварительная оплата.
В отношении договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст.314 ГК РФ. Договором может быть предусмотрено, что до полной оплаты право собственности на товар вообще сохраняется за продавцом[49]. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п.1 ст.454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.
Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.
При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст.328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав).
Покупатель обязан принять недвижимость по передаточному акту. В соответствии со ст.556 ГК РФ уклонение покупателя от подписания документа о передачи недвижимости считается отказом покупателя принять имущество.
Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы).
Итак, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора.
Заключение
В заключении, можно подвести краткие итоги.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.
Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации.
Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
В настоящее время очень остро стоит вопрос о судьбе регистрирующей записи в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной. В соответствии с законодательством при прекращении права или сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав прекращается. Однако нередко случается ситуация, когда регистрирующие органы не считают решение суда о признании сделки недействительной основанием для погашения регистрирующей записи. Таким образом, заинтересованное лицо не может зарегистрировать установленное судом право собственности. Целесообразно внести изменения в ГК РФ, а также в Гражданский процессуальный кодекс и в Арбитражный процессуальный кодекс. А именно, ввести нормы, согласно которых в случаях разрешения споров о праве на недвижимость необходимо привлекать регистрирующие органы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. В этом случае регистрирующие органы не смогут отказать в погашении старой регистрирующей записи, ссылаясь на неясность и неточность судебного решения. Ведь в случае неясности решения суд, принявший его, по заявлению лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя вправе разъяснить решение суда, не изменяя его содержания (ст. 202 ГПК).
В процессе исследования обнаружилось, что в судебной практике встречаются дела о признании договора купли-продажи недействительным ввиду того, что обнаружились скрытые недостатки недвижимого имущества.
Поэтому автор работы предлагает вести в Гражданский кодекс РФ диспозитивную норму, предусматривающую участие экспертов при передаче продавцом недвижимого имущества покупателю. В этом случае покупатель обезопасит себя от того, что в процессе эксплуатации здания возникнут скрытые недостатки, которые возникли до передачи недвижимости по договору. Конечно, у покупателя есть права, которые он может реализовать в случае, если товар окажется ненадлежащего качества, но реализация этих прав требует много времени и сил. Привлечение экспертов требует материальные затраты, поэтому предлагается сделать эту норму диспозитивной. Стороны договора и сейчас могут привлекать экспертов при передаче недвижимости в собственность. Однако, если эта возможность будет закреплена в законе, то заключение эксперта будет иметь законную силу и сможет защитить стороны договора. Например, если вдруг покупатель "недобросовестно" объявит о том, что у недвижимости имелись скрытые недостатки и предъявит претензию к продавцу.
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
