Договор купли-продажи жилых помещений должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Установленная цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, если иное не предусмотрено ФЗ или договором, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении данного требования договор считается незаключенным. Итак, закон и практика относят к ним следующих лиц: 1) лица, отказавшиеся от участия в приватизации; 2) лица, которые были включены в ордер на квартиру; 3) отказополучатели по завещательному отказу; 4) получатель ренты; 5) наниматель жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания. Несоблюдение установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность.
Договор купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Так и согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения юридически связывает продавца и покупателя с момента заключения.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.
Согласно ст. 11 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах: для физических лиц - 1 000 рублей; для организаций - 15 000 рублей.
Итак, при заключении договора купли-продажи жилых помещений момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.
Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено ФЗ, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены ФЗ, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ главным обязательством, подлежащим исполнению продавцом и покупателем, является передача жилого помещения продавцом и принятии его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
По п. 2 ст. 556 ГК РФ, принятие покупателем жилого помещения, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Так, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: 1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; 2) требование о замене товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору не применяется по отношению к договору купли-продажи жилого помещения, так как объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства.
Также необходимо подчеркнуть, что нужно учитывать особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений. Так, согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:
1) по предмету: 1. по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли; 2. по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;
2) по субъекту: 1. договор купли-продажи жилого помещения между гражданами; 2. с участием юридических лиц; 3. с участием государственных органов или муниципальных образований;
3) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение: 1. договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме); 2. договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);
4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности: 1. договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах; 2. договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);
5) по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон: 1. договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон; 2. договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.
Также была рассмотрена судебная практика.
Введение
В начале 90-х годов, с переходом к рыночной экономике, основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях была развернута приватизация жилищного фонда. Недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот в качестве полноценного объекта гражданских прав. Многие граждане стали собственниками жилья и начали свободно продавать и покупать жилые помещения25.
Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища19.
Объектом исследования данной дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.
Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.
По нашему мнению, тема данной дипломной работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище»1. Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов20. Так, право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в ст. 126 и ст. 127 Конституции Российской Федерации23.
В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.
Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество24.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
