Договор найма (аренды) жилища
ДОГОВОР НАЙМА (АРЕНДЫ) ЖИЛИЩА
1. Понятие жилищного законодательства и договора найма жилища
Жилищное законодательство — это совокупность нормативно-правовых актов, регулирующих общественные отношения по реализации конституционного права на жилье и связанные с ними отношения по управлению жилищным фондом, обеспечению его сохранности, эксплуатации и ремонту.
Общие правила найма (аренды) жилища предусмотрены в главе 59 ГК.
Специальным нормативно-правовым актом жилищного законодательства является Жилищный кодекс Украины от 30.06.93 г.
Жилищный фонд образуют находящиеся на территории Украины жилые дома, а также жилые помещения в других строениях.
Существуют несколько видов жилищного фонда:
государственный;
общественный;
фонд жилищно-строительных кооперативов и жилищных кооперативов (ЖСК и ЖК);
частный.
Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда регулируют Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР, утвержденные Постановлением Совета Министров УССР и Украинского республиканского совета профессиональных союзов от 11.12.84 г. № 470.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства граждан в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского совета.
Учет требующих улучшения жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, имеющих жилищный фонд, осуществляется по месту работы, а по их желанию — и по месту жительства.
Каждая семья может состоять на квартирном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и в исполнительном комитете местного совета по месту жительства.
Для постановки на квартирный учет необходимы нуждаемость в улучшении жилищных условий, а также постоянное проживание и прописка в данном населенном пункте.
Нуждающимися в улучшении жилья считаются:
—лица, обеспеченные жильем ниже установленного уровня;
—проживающие в помещении, не отвечающем санитарным и техническим требованиям;
—страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в коммунальной квартире или в одной комнате с членами своей семьи;
—проживающие по договору поднайма жилья в домах государственного или общественного фонда или по договору найма жилья в домах ЖСК;
—проживающие длительное время по договору найма (аренды) в частных домах (квартирах);
—проживающие в общежитиях;
—проживающие в одной комнате по две и более семьи независимо от родственных отношений, или лица разного пола старше 9 лет, кроме супругов (в том числе если занимаемое ими жилое помещение состоит больше чем из одной комнаты).
Предоставление жилья осуществляется в порядке очередности.
Законодательство установило перечень лиц, имеющих право первоочередного предоставления жилья. К ним, в частности, относятся:
—инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица;
—Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда;
—лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;
—участники войны;
—инвалиды труда I и II групп и инвалиды I и II групп из числа военнослужащих;
—матери, которым присвоено звание «Мать-героиня»;
—семьи при рождении близнецов;
—многодетные семьи;
—учителя и другие педагогические работники общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений и др.
Вне очереди жилье предоставляется:
—гражданам, жилье которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания;
—лицам, направленным в порядке распределения на работу в другую местность;
—лицам, возвратившимся из государственного детского учреждения, от родственников, опекуна или попечителя; гражданам, незаконно осужденным и впоследствии реабилитированным, при невозможности возврата ранее занимаемого жилья;
—детям-инвалидам, не имеющим родителей или родители которых лишены родительских прав и проживают в государственных или иных социальных учреждениях, по достижении совершеннолетия, если по заключению медико-социальной экспертизы они могут осуществлять самообслуживание и вести самостоятельный образ жизни;
—лицам, избранным на выборную должность, когда это связано с переездом в другую местность;
—членам семьи народного депутата Украины в случае его смерти в период выполнения Депутатских обязанностей в Верховной Раде Украины на постоянной основе.
При предоставлении жилья не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов, а также лицами, страдающими тяжелыми формами хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживать в одной комнате с членами своей семьи.
Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах 13,65 кв. м жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте.
Решение о предоставлении жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда принимает исполнительный комитет местного совета либо администрация предприятия совместно с профкомом (совместным решением).
На основании решения о предоставлении жилья исполнительный комитет местного совета выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Ордер действителен в течение 30 дней.
Глава 59 ГК регулирует найм (аренду) жилища.
Договор найма (аренды) жилища — это договор, по которому одна сторона — собственник жилища (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилище для проживания в нем на определенный срок за плату (ст.810 ГК).
Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.
К договору найма жилища, кроме найма жилища, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения ГК, если иное не установлено законом.
Согласно Жилищному кодексу Украины договор найма жилого помещения — это договор, по которому наймодатель обязуется предоставить жилое помещение в пользование нанимателю и членам его семьи, а наниматель обязуется использовать жилье по назначению, обеспечивать его сохранность и своевременно вносить квартирную плату.
Характеристики договора — двусторонний, возмездный. Согласно ГК он может быть как консенсуальным, так и реальным (согласно Жилищному кодексу он является консенсуальным).
Отличия договора найма (аренды) жилища от договора найма (аренды):
а) предмет договора найма жилища — только жилое помещение;
б) круг прав нанимателя в договоре найма жилища шире, чем
в договоре найма — в частности, они имеют не только право пользования жильем в домах государственного и общественного жилищного фонда, но и право обмена, вселения членов семьи и др.
в) договор найма жилища порождает права и обязанности не только для нанимателя, но и для членов его семьи;
г) договор найма жилища в домах государственного и общественного фонда имеет бессрочный характер.
Предметом договора найма жилища могут быть помещения, в частности, квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания в нем. Наниматель жилища в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом (ст.812 ГК).
Стороны в договоре найма жилища наймодатель и наниматель. Ими могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилище лишь для проживания в нем физических лиц (ст.813 ГК).
Стороны договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда — жилищно-эксплуатационная организация (а при ее отсутствии — предприятие, организация) и ордеродержатель. В договоре найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда в качестве наймодателя выступает собственник жилого дома.
Согласно ст.811 ГК договор найма жилища заключается в письменной форме. Жилищный кодекс Украины также предусматривает обязательную письменную форму договора найма жилого помещения. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительность.
ГК предусматривает как права, так и обязанности нанимателя жилища.
Согласно ст.815 ГК наниматель:
1) обязан использовать жилище только для проживания в нем,
обеспечивать сохранность жилища и поддерживать его в надлежащем состоянии;
2) не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилища без согласия наймодателя;
3) обязан своевременно вносить плату за жилище, а также самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.
Размер платы за пользование жилищем устанавливается в договоре найма жилища. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жилищем, установленная в договоре плата не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы за пользование жилищем не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату за пользование жилищем в срок, установленный в договоре найма жилища. Если срок внесения платы за пользование жилищем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.
Согласно Жилищному кодексу Украины, в домах государственного и общественного жилищного фонда члены семьи нанимателя, совместно проживающие с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Наниматель не пользуется каким-либо преимуществом перед членами семьи в осуществлении права пользования жильем.
В соответствии с Жилищным кодексом, членов семьи нанимателя можно подразделить на две группы. Первая группа — супруг нанимателя, их дети и родители. Вторая группа — другие лица, если они постоянно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (они могут быть признаны членами семьи нанимателя). Это может быть, например, фактический супруг нанимателя. При возникновении спора суд, разрешая вопрос о признании лица членом семьи нанимателя, выясняет характер его отношений с нанимателем, другими членами семьи, устанавливает, имели ли место ведение общего хозяйства (наличие общих расходов), а также другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.
Иногда встречается неправильное толкование закона о понятии члена семьи нанимателя. Так, районный суд Одесской области, удовлетворяя иск о выселении супругов П., указал в решении, что П. не являлись членами семьи умершего нанимателя С, т.к. не были его близкими родственниками, как того требует ЖК Украины. Однако ЖК не связывает признание лица членом семьи нанимателя с наличием близкого родства, да и вообще родственных отношений. Поэтому этот аргумент суда нельзя признать правильным.
Лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении, имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
В случае истечения срока договора найма жилища наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилища на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилища наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор найма жилища с другим лицом, наниматель имеет право требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок. В случае продажи жилища, которое было предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение (ст.822 ГК).
