Вместе с тем в коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продлевают его действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года, либо на неопределенный срок. В результате в целом договорные отношения длятся более одного года. В настоящее время практика арбитражных судов по этому вопросу определяется позицией, выраженной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в ряде судебных дел.
Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек. Из приведенного утверждения следует также другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.
Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В частности, заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации в практике арбитражных судов признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.
Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (см. п. 19 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).
4. Предмет договора и другие условия. Согласно ГК к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и размере арендной платы. В других правовых актах перечень подобных условий может быть дополнен. Так, если в аренду сдается здание либо сооружение, относящееся к объектам культурного наследия, то существенными условиями договора являются сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.
Предметом договора служат здание и сооружение.
Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Как предмет аренды, здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования (когда оно существует; например, Дом журналиста), инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.
ГК не поясняет различий между зданиями и сооружениями, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых. В каждом конкретном случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).
Заметим также, что ГК не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек и конструкций, не относящихся к недвижимости (киосков, палаток и т.п.), а также от иных видов недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений, встроенно-пристроенных помещений и проч.).
Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как объекты капитальной застройки - прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.
Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы и подразделяются на жилые и нежилые. Жилые здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и на основе договора аренды могут быть предоставлены во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.
Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: оранжереи, сооружения транспорта и связи, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.
Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, как уже отмечалось, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.). Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, а не специальные правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений".
Вместе с тем нежилое помещение в составе здания или сооружения иногда расценивается в юридической литературе в качестве предмета именно договора аренды здания и сооружения. Подобного подхода не избежала и практика Высшего Арбитражного Суда РФ, относя к сделкам, подлежащим государственной регистрации, лишь те из договоров аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее одного года. Вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ основан на рассуждениях о том, что поскольку в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, то к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.
Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК). Таким случаем, предусматривающим государственную регистрацию подобной сделки, является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК.
Согласно указанной статье договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию и п. 2 ст. 609 ГК, и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 ГК. Между тем в ГК отсутствует подобное правило. Кроме того, такой подход едва ли целесообразен. Договор аренды нежилых помещений зачастую предполагает краткосрочное владение и пользование. Распространение на этот договор более жестких правил § 4 гл. 34 ГК об оформлении договора, арендной плате, о последствиях несоблюдения указанных условий крайне затруднило бы его заключение. Представляется, что в данной ситуации целесообразно внесение изменений в ГК и введение специального правила относительно государственной регистрации нежилых помещений в составе зданий и сооружений, подобного правилу п. 2 ст. 651.
5. Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям данного договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654).
Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за единицу площади арендованного здания или сооружения (в частности, за 1 кв. м). Впрочем, в договоре стороны могут предусмотреть и другие формы оплаты и способы ее расчета. Так, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры таким показателем может быть площадь здания в целом.
Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т.п.) и других показателей.
Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, 1 кв. м) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).
Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.
6. Срок договора. Договор аренды здания и сооружения может быть заключен на срок как определенный (это может быть и краткосрочная, и долгосрочная аренда), так и неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены в правовых актах лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.
7. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглись кардинальным изменениям.
Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту должна иметь место лишь после регистрации сделки. В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Норма ГК о порядке передачи здания или сооружения не императивна, и законом или договором может быть определен иной порядок. Так, в договор может быть включено условие о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется.
Названные правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения обязательства.
Права арендатора на земельный участок при аренде здания или сооружения. Одну из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений составляет обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования.
Исходя из п. 1 ст. 652 ГК право арендатора здания, сооружения на такой земельный участок бесспорно. Оно не зависит от характера прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и др.). Вид права арендатора на земельный участок предопределен характером прав арендодателя на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение. Если арендодатель здания, сооружения является собственником земельного участка, то исходя из п. 2 ст. 652 ГК и правил ЗК право арендатора на земельный участок определяется законом либо соглашением сторон. Арендатору здания, сооружения в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (в частности, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.
Если же здание, сооружение находится на чужом для арендодателя земельном участке (к примеру, земля является государственной собственностью), арендодатель вправе передать в аренду стоящее на этом участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).
Вопрос о характере прав арендатора здания, сооружения на занимаемый этой недвижимостью земельный участок в ГК не разрешен и должен быть определен в договоре согласно правилам ЗК о правах на землю. Если же и в договоре этот вопрос не урегулирован, то, очевидно, исходя (по аналогии закона) из правила ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК, при таких обстоятельствах к арендатору здания или сооружения переходит на срок аренды объекта право пользования соответствующей частью земельного участка.
При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653 ГК).
Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения определяются общими положениями об аренде.
Расторжение договора аренды зданий и сооружений также осуществляется согласно общим положениям об аренде.
ЛИТЕРАТУРА
1. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).
