Цена выкупа определяется договором.[48] Если такое условие отсутствует в договоре, то выкуп осуществляется по цене, равной годовой сумме подлежащей выплате ренты – если имущество было передано за плату.
Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, если[49]:
1. плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2. плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
3. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;
4. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5. в других случаях, предусмотренных договором.
Также существует типовой договор постоянной ренты.[50]
2.2 Договор пожизненной ренты
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Пожизненная рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.[51] Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное.[52]
Особенности договора пожизненной ренты[53]:
· Устанавливается на период жизни гражданина, передавшего имущество, или указанного им гражданина либо нескольких граждан, имеющих равные доли в праве на получение ренты;
· Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен;[54]
· Размер ренты определяется как денежная сумма, периодически выплачиваемая в течение всей жизни получателя; он должен быть не менее 1 МРОТ и подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Если иное не предусмотрено договором, рента выплачивае6тся по окончании каждого календарного месяца;
· Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Его обязательства сохраняются на тех же условиях даже при гибели имущества;
· При существенном нарушении договора пожизненной ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты, возврата квартиры, жилого дома или иного переданного имущества, если они не были отчуждены бесплатно.
В отличие от договора постоянной ренты выкуп пожизненной ренты по инициативе плательщика ренты не допускается.
Одно из существенных отличий пожизненной ренты от постоянной проявляется при решении вопроса о последствиях случайной гибели переданного получателем ренты ее плательщику имущества: при постоянной ренте плательщик вправе требовать прекращения договора или изменения такого права у плательщика ренты не создают.[55]
2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением
Это самая распространённая и вместе с тем юридически наиболее сложная разновидность ренты, поскольку содержание с иждивением требует наличия в законе диспозитивных, достаточно гибких правил, облегчающих заключение таких договоров.
Существует типовой договор пожизненного содержания с иждивением.[56]
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание гражданина с иждивением и (или) указанного им третьего лица (лиц).[57] Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, - также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Срок действия договора – время жизни получателя – позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, регулирующим договор пожизненного содержания с иждивением.[58]
Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:[59]
· Применяются правила о пожизненной ренте;
· Обязанность содержания включает: обеспечение жильем, питанием, одеждой, уход за гражданином, оплату ритуальных услуг;
· Должна быть определена стоимость объема содержания, которая не может быть менее 2 МРОТ[60]. Допуская возможность возникновения споров об объеме содержания, Гражданский кодекс указывает на общие критерии для их разрешения: суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности;
· Предоставление содержания может быть заменено по договору выплатой в течение жизни получателя определённых сумм;
· Для отчуждения имущества, принадлежащего плательщику на праве собственности требуется согласие получателя ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты, разновидностью которого он является, тем, что:
1. распространяется только на определённый вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);
2. предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;
3. предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее 2 МРОТ, установленных законом;
4. допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;
5. устанавливает ограничение права плательщика ренты на полученное им имущество( хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им – отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).
Как и при пожизненной ренте, случайная гибель или повреждение переданного имущества не освобождают плательщика ренты от обязательств по содержанию получателя ренты на условиях, предусмотренных заключенным договором.[61] Это правило – важная гарантия интересов граждан, пожелавших воспользоваться институтом ренты.
Данный договор прекращается:
1. смертью получателя ренты;
2. требованием получателя о выкупе ренты либо расторжении договора при существенном нарушении плательщиком своих обязательств. В этом случае плательщик не вправе требовать компенсации понесенных расходов.
Заключение.
Договор ренты относится к числу новых гражданских договоров, поскольку возможность отчуждения имущества в обмен на предоставление бывшему собственнику стабильного денежного или иного содержания ранее, до принятия нового ГК РФ, ограничивалась. Допускалась только купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако проводимые реформы и изменение экономической ситуации в стране вызвали необходимость в юридическом оформлении фактически сложившихся рентных отношений.
Рента
и пожизненное содержание регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой
стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты
обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю
ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его
содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты является реальным, поскольку для его заключения необходима
передача имущества плательщику ренты. Он относится к числу
односторонне-обязывающих, так как после передачи имущества у получателя ренты
есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и
нет прав.
