3. Как отмечалось выше, в отличие от договора купли-продажи жилого дома, предметом договора пожизненного содержания может быть любая недвижимость, а иждивенцем по этому договору может быть любой, а не только нетрудоспособный гражданин. Кроме того, собственник недвижимости может установить обязанность по пожизненному содержанию, как в отношении себя, так и в пользу любого другого гражданина или нескольких граждан.
Как и любой договор ренты, договор пожизненного содержания всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданную недвижимость. Но будучи всегда возмездным, договор ренты может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано имущество иждивенцем в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК). В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже, а во втором - правила о договоре дарения, если иное не установлено правилами ГК о договоре ренты и не противоречит существу договора. С договором купли-продажи жилого дома сходен второй - бесплатный - вид договора пожизненного содержания с иждивением.
В отличие от ст. 253 ГК 1964г., где содержался императивный запрет на отчуждение жилого дома плательщиком при жизни иждивенца, согласно ст. 604 ГК плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК). Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.
4. Что касается оснований прекращения договора пожизненного содержания, то, согласно п. 1 ст. 605 ГК, обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью иждивенца. Кроме того, при существенном нарушении плательщиком обязательств иждивенец вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК.
В отличие от ст. 254 ГК 1964г. никакого правового значения с позиций ГК не имеет факт восстановления трудоспособности иждивенца, поскольку иждивенцем по договору ренты может быть любой гражданин. Не содержит ст. 605 ГК и такого основания прекращения договора пожизненного содержания, как смерть плательщика при жизни иждивенца, которое предусматривалось ранее ст. 254 ГК 1964г.
Отмеченные различия в правовом регулировании рассматриваемых сходных (но, тем не менее, не одинаковых) договоров влекут и весьма значимые правовые последствия для обеих сторон договора ренты. Что означало прекращение договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания в связи со смертью плательщика при жизни иждивенца?
Во-первых, автоматически восстанавливалось право собственности иждивенца на дом, который в силу этого не входил в состав наследственного имущества. Указание ст. 254 ГК 1964г. о том, что дом должен быть передан иждивенцу, имело в виду фактическую передачу дома во владение иждивенца после восстановления его права собственности на дом. Напомним также, что действовавшее в тот период законодательство не предусматривало регистрации возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Регистрации подлежал лишь сам договор купли-продажи жилого дома (ст. 239 ГК 1964г.). В момент такой регистрации у плательщика возникало право собственности на дом (ч. 2 ст. 135 ГК 1964г.). Если плательщик умирал при жизни иждивенца, последний вновь приобретал право собственности на дом и мог распорядиться им как угодно, в том числе заключив новый договор купли-продажи с условием пожизненного содержания с любым гражданином. Если же плательщик переживал иждивенца, то дом переходил по наследству к наследникам плательщика.
Во-вторых, прекращалась обязанность плательщика по содержанию иждивенца. Эта обязанность не переходила на наследников плательщика и, таким образом, не обременяла наследственное имущество. Отмеченное обстоятельство имело важное значение, особенно в случае случайной гибели дома в период жизни плательщика - ведь его обязанность по содержанию иждивенца продолжала существовать, но не могла обременить наследственное имущество, в составе которого в этом случае не могло быть не существующего к моменту открытия наследства дома. Следовательно, заключая договор, плательщик, в частности, сознавал, что не обременит принятой на себя обязанностью свое наследственное имущество.
Как указывалось выше, действующий ГК не содержит аналогичного основания прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. Это означает, что при отсутствии в самом договоре специальных оснований его прекращения в случае смерти плательщика при жизни иждивенца договор не прекращает существовать. Недвижимость, если она сохранилась, переходит к принявшим наследство наследникам плательщика. К ним же, независимо от сохранности недвижимости, переходит и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца. Эту обязанность наследники должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества.
В правоприменительной практике может вызвать затруднения вопрос о судьбе договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, заключенного до 1 марта 1996г., если плательщик умер после этой даты, но при жизни иждивенца. Какие нормы подлежат в этом случае применению - ст. 254 ГК РСФСР или ГК о договоре пожизненного содержания с иждивением? Основания для решения этого вопроса в пользу норм ГК, казалось бы, может дать правило ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 26 января 1996г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), согласно которому по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996г., часть вторая ГК применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Но такое решение было бы неверным по следующим причинам.
Во-первых, как было показано выше, хотя договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца и договор пожизненного содержания с иждивением имеют значительное сходство, они порождают не вполне одинаковые обязательственные отношения, имеют различия по субъектному составу и являются разными видами договоров. Правило же ч. 2 ст. 5 Вводного закона имеет в виду такое обязательственное отношение, которое возникло до 1 марта 1996г. и продолжает существовать после этой даты именно в качестве такого отношения.
Во-вторых, в ч. 2 ст. 5 Вводного закона речь идет о применении части второй ГК к возникающим правам и обязанностям, а рассматриваемый вопрос касается не возникновения прав и обязанностей, а их прекращения вместе с прекращением самого обязательственного отношения по пожизненному содержанию иждивенца в связи со смертью плательщика.
В-третьих, наиболее существенный, как представляется, аргумент против применения в рассматриваемом аспекте норм ГК к договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания состоит в том, что действие ч. 2 ст. 5 Вводного закона в данном случае исключается действием п. 2 ст. 422 ГК, который устанавливает, что если после заключения договора приняты обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров. Пункт 2 ст. 422 ГК является специальной нормой по отношению к ч. 2 ст. 5 Вводного закона, так как действие ст. 422 ГК направлено не на любые, а только на договорные обязательства.
Именно поэтому во Вводном законе есть ст. 8, которая специально устанавливает применимость обязательных для сторон норм части второй ГК об основаниях, последствиях и о порядке расторжения (но не прекращения договора независимо от воли сторон, как в случае смерти плательщика по договору купли-продажи жилого дома) договоров отдельных видов к тем договорам соответствующего вида, которые продолжают действовать после введения в действие части второй ГК. Кроме того, ГК вовсе не исключает возможности установления в договоре пожизненного содержания тех оснований и последствий его прекращения, которые содержались в ст. 254 ГК 1964г., поэтому нельзя сказать, что ГК содержит какие-либо правила, столь же обязательные для сторон, сколь и правила ст. 254 ГК, и в то же время иные.
Поскольку правило ст. 254 ГК 1964г. о прекращении договора в случае смерти плательщика при жизни иждивенца и возврате последнему дома было императивным и не могло быть изменено договором, не было необходимости изложения этого правила в тексте самого договора купли-продажи. Предполагается, что законы должны быть известны каждому, поэтому правила ст. 254 ГК 1964 г. одновременно были и условиями договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания.
Изложенное позволяет сделать вывод, что правило ст. 254 ГК 1964г. о прекращении договора купли-продажи с условием пожизненного содержания в случае смерти плательщика при жизни иждивенца применимо в отношении всех таких договоров, заключенных до 1 марта 1996г., хотя бы смерть плательщика и наступила после этой даты. То же самое следует сказать и о предусмотренном ст. 254 ГК РСФСР праве плательщика требовать расторжения договора без возвращения дома иждивенцу в случае восстановления трудоспособности последнего. Установление подобных условий вполне допустимо и в заключаемых сегодня договорах пожизненного содержания с иждивением.
ЛИТЕРАТУРА
1. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
2. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. N 8.
3. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. N 9.
4. Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. N 6, 7.
5. Эрделевский А.М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // Домашний адвокат. 2003. N 23.
