Теоретическое обоснование признания таких договоров действительными аргументировались учеными-юристами в то время следующим образом: а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие их не означает его недействительности; б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента.
Новые правовые идеи и позиции ученых были разделены и законодателем - в ГК 1964 г., с учетом объективно сложившихся общественных потребностей при принятии была допущена возможность рентных отношений в ст.253-254 данного Кодекса. Т.о. была предусмотрена возможность заключения договоров купли-продажи жилых строений под условием пожизненного содержания. Но, поскольку это был всего лишь ответ теории на веяния практики, сфера применения такого рода договоров была максимально сужена - как в отношении предмета договора, так и в отношении субъектов договора.
Взятый современной Россией курс на развитие в экономике страны рыночных отношений коренным образом изменил отношение к таким "абсолютно рыночным" институтам как предпринимательство, собственность и рента, который нашел свое закрепление в гл.33 Гражданского кодекса РФ.
Новый ГК РФ 1995 года учел практику применения договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания и учел все недостатки правового регулирования данных отношений ГК РСФСР 1964 года. Ориентируясь на изменившийся характер социально-экономических отношений в обществе, ГК РФ 1995 года расширил границы применения рентных отношений в гражданском обороте, сняв наложенные ранее запреты и ограничения.
§ 1.2 Понятие, предмет и стороны договора ренты
Получению ренты в первоначальном (чисто экономическом) значении предшествовала передача плательщику ренты определенного имущества (рентного капитала). Динамика развития общественных отношений привела к расширению состава рентного капитала (первоначально только недвижимость, затем - движимое имущество, в том числе деньги), либо полностью к отказу от предоставления такового.
По общему правилу рента не ограничивается каким-либо предельным сроком или, во всяком случае, никогда не бывает разовой. Еще одной чертой ренты является то, что она не связана с осуществлением предпринимательской деятельности, и соответственно не может рассматриваться как прибыль. Таким образом, "рента" как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.
Прежде, чем попытаться сформулировать определение понятия "рента", необходимо отметить, что существование ренты в гражданском обороте не ограничивается кругом отношений, регулируемых Гражданским кодексом России.
Многочисленные публикации, выступления и комментарии, особенно в последнее время используют все тот же термин "рента" для характеристики совершенно иных, казалось бы, отношений. В частности, "рента" или "рентный доход" - категории, используемые для определения взаимоотношений государства как собственника природных ресурсов (нефть, газ, уголь, золото, алмазы, лес и т.п.) и хозяйствующего субъекта добывающей отрасли. Рента в указанном понимании - это сверхприбыль, получаемая предпринимателями не от затрат труда, капитала или применения новых технологий, а от владения уникальными производственными возможностями (природными ресурсами). Таким образом, понятие "рента", используемое в природопользовании, есть не что иное, как плата за право пользования недрами, взимаемая государством как собственником с пользователя.
Экономическое содержание ренты не отражает специфики ее юридической природы, но все же необходимо констатировать, что за века существования правовой конструкции ренты, она претерпела значительные изменения, неизменным же осталось лишь ее экономическое содержание.
Исходя из вышеизложенного, представляется, что наиболее точным является определение экономической категории "рента" как периодически получаемые имущественные блага (денежные средства или их натуральный эквивалент), направляемые получателем в соответствии с целями, указанными или согласованными с источником выплаты.
Договор ренты, являясь одним из оснований возникновения рентных правоотношений, представляет собой двухстороннюю сделку, опосредующую переход титула собственника на имущество в обмен на предоставление встречного удовлетворения, характеризующегося периодичностью и невозможностью полной его оценки в момент заключения сделки. Предложенная выше дефиниция рентного договора позволяет дать определение ренты как понятия правового. Рента представляет собой имущественные блага (денежные средства или их натуральный эквивалент) получаемые собственником имущества в обмен на его отчуждение, характеризующиеся периодичностью предоставления.
Термин "содержание" часто встречается в семейном законодательстве. В редакции действующего Семейного кодекса РФ используется именно термин "содержание" применительно к алиментным обязательствам, в частности, ст.80 - "родители должны" - по форме рентных платежей на ренту и иждивение, должна производиться параллельно дифференциации по сроку действия договора на постоянную и пожизненную ренту. Именно в этом случае пожизненная рента делится на натуральную и денежную, как и постоянная. При этом классификация может быть произведена и в обратном порядке - натуральная рента может быть заключена на срок жизни рентополучателя или бессрочно точно также, как и денежная. Определить, что является видом, а что - подвидом, практически невозможно.
В рамках предложенной классификации договор пожизненной ренты с натуральными выплатами нельзя отождествлять с договором пожизненного содержания с иждивением. Цель последнего, его субъектный состав и характер взаимоотношений сторон, а также вид имущества, составляющего рентный капитал, обусловили специфику правового регулирования данного договора. В рамках предложенной классификации и с учетом того, что законодатель предусматривает в качестве критерия классификации рентных договоров срок их действия, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты.
Выделение законодателем договора пожизненного содержания с иждивением построено на еще одной классификации рентных договоров - по виду рентного капитала. Договор пожизненного содержания может быть заключен только в отношении недвижимости. Наряду с изложенным выше подразделением договора ренты на его виды закон позволяет произвести и иную дифференциацию рентных отношений.
В зависимости от того, на какой основе произведена передача имущества, взамен которого предоставляются рентные платежи - возмездно или безвозмездно. Данная классификация имеет важное теоретическое и практическое значение для правового регулирования рентных отношений, поскольку законодателем предусмотрено субсидиарное применение норм о купле-продаже и дарении в зависимости от того, на каких условиях произведена передача рентного капитала (возмездно или безвозмездно).
Легальное определение договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Рента (регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности) обеспечивает регулярный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества. Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или на срок жизни ее получателя (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если он передает имущество за плату, применяются правила о купле-продаже (гл.30), а если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл.32). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Если под выплату ренты передаются денежная сумма или иное движимое условие, плательщик обязан предоставить обеспечение исполнения обязательств. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (ст.329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащие исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных ГК, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты может расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.
Глава 33 ГК, выделяет два вида договора ренты, постоянной и пожизненной ренты, пожизненное содержание с иждивением является лишь разновидностью пожизненной ренты. Договор ренты является самостоятельным видом договора, т.к. имеет свои специфические признаки, предмет и субъектный состав.
Предметом договора ренты является имущество, т.е. вещи (как движимые так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги Безналичные же деньги, "бездокументарные ценные бумаги", равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине нельзя признать предметом договора ренты работы, услуги, информацию, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них, нематериальные блага.
Так как договор ренты относится к обязательствам, опосредующим передачу имущества в собственность, особое внимание заслуживает момент возникновения права собственности на предмет ренты. Общее правило о возникновении права собственности у приобретателя вещи по договору с момента передачи вещи либо с момента государственной регистрации, если предметом договора является недвижимость (ст.223 ГК), применительно к ренте вызывает ряд практических и теоретических трудностей. Система регистрации, охватывающая оборот недвижимости, лишает систему традиции ее универсальности, так как вещный эффект, производимый рентным договором, зависит не от совершения традиции, в отличие от купли-продажи недвижимости, а от условий договора ренты. Ведь регистрация перехода вещного права не влечет возникновения возможности у плательщика ренты передать право собственности третьим лицам (ст.604 ГК РФ), поэтому, как справедливо отмечает К.И. Скловский, "не что иное, как передача вещи и есть переход собственности".
Как указывал Г.Ф. Шершеневич, "обязанности контрагентов стоят в зависимости от основания договора, причем под основанием понимается ближайшая и непосредственная причина установления таких обязанностей", например, купля-продажа, как обязанность уплатить денежную сумму указывает, как на основание, на передачу вещи в собственность. Основание договора ренты аналогично, и отсутствие государственной регистрации не влечет прекращения обязанности уплачивать ренту и отсутствие основания договора ренты, т.е передачи недвижимой вещи в собственность плательщика. В случае смерти получателя ренты право собственности будет зарегистрировано на основании п.3 ст.165 ГК и предмет ренты перейдет в собственность плательщика, а не в наследственную массу. Распределение рисков между сторонами (ст.595, 600) подтверждает презумпцию собственности плательщика ренты (независимо от государственной регистрации), в то время как в купле-продаже риск случайной гибели или повреждения вещи до момента передачи несет продавец (ст.459 ГК). Следовательно, вещный эффект рентного договора, предметом которого выступает недвижимость, возникает независимо от факта регистрации, поэтому, автор считает, к таким рентным договорам, следует осуществлять ограничительное применение ст.223 ГК, а точнее не применять п.2 ст.223 ГК, содержащий правила о переходе к приобретателю права собственности с момента соответствующей регистрации.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
