Сам Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов - на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Едином государственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.
Правила ведения Единого государственного реестра прав предусматривают также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.
Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится изменение, в графе “Особые отметки регистратора” проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.
На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.
Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.
Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.
Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.
ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПОРЯДОК ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
2.1. Международная практика в области регистрации прав на недвижимость
Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и наше государство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.
Международно-правовой опыт уже давно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостоверенной сделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно в регистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, то есть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанности независимого и беспристрастного нотариуса[14].
Основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах европейской цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страны Африканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно это на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране. Именно по этому признаку различаются две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество (а точнее - единственные, в тех странах, где вообще имеют место быть системы укрепления прав), а именно:
- система регистрации актов о сделках с недвижимостью (в российской литературе она уже успела получить наименование «Актовая система»), и
- система регистрации прав на недвижимое имущество («Титульная система»).
Главным центром распространения Актовой системы являются практически все штаты США; центром распространения Титульной системы - европейские страны и Австралия.
Сущность Актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует ли этот предмет в природе, не интересует регистратора – в его обязанности входит только удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которые указывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксировать дату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то и забота об идентификации сторон становится лишней. Особая важность фиксации даты и времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешно попытается несколько раз продать, пока оформляются эти сделки, один и тот же объект (или несколько раз заложить одно и тоже имущество), и поэтому в отношении одного и того же объекта возникнут конкурирующие между собой права или интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено тому претенденту, чей договор будет зарегистрирован раньше.
Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий; а также любой из тех, которые перечислены во введении. Подобные «сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой истории ее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен ветхий пергамент, из которого ученому мужу, по крупицам восстанавливающему события минувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке неким негодяем-корыстолюбцем было сокрыто завещание некого лендлорда, и клочок пахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делает ничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомки тех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеют право требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнее село к этому времени уже выросло в большой город - центр мирового финансового рынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков самой престижной и доходной в городе застройки.
Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в детали семейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю – для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы. Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой объем таких компаний в США в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов
Итак, «конструктивными» институтами, составляющими Актовую систему, являются:
- правительственное или частное (например, в Бразилии) бюро регистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью;
- нотариальные или адвокатские бюро, специализирующиеся на исследовании «Чистоты титула»;
- страховые компании, специализирующиеся на «Страховании титула», или Титульные страховые компании.
В логике Титульной системы регистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная книга как информационная система в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок – основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, а также любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность в отношении какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровые системы значительное время для систем регистрации права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложение и обслуживающего их кадастра недвижимости).
Итак, «конструктивными» институтами, составляющими классическую Титульную систему, являются:
- установленный законом порядок, согласно которому признается лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано в Поземельной книге. В числе этих прав:
- право собственности;
- права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов, лиц, в пользу которых обременена недвижимость и прочее.
В сделке с недвижимостью в руки нового владельца право переходит именно в момент регистрации этого права, которая физически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя заменяется другим.
Поземельная книга, как правило, состоит из трех разделов.
В Германской Поземельной книге, посвященной объекту недвижимости, в части I указываются собственники, в части II - права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, право муниципальных предприятий прокладывать коммуникации), в части III -залоговые права кредиторов (ипотек и поземельные долги).[10]
