Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними
Термин «государственная регистрация» широко используется в гражданском законодательстве применительно к различным объектам и субъектам гражданских правоотношений. Государственной регистрации подлежат юридические лица, их учредительные документы и фирменные наименования, предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя, акты гражданского состояния, авторские права и т.д. Однако чаще всего термин «государственная регистрация» употребляется, когда речь идет о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. При этом речь может идти о государственной регистрации самого недвижимого имущества, переходе прав на него, регистрации решения об изъятии земельного участка и т.д. Государственной регистрации подлежат юридические лица, их учредительные документы и фирменные наименования, предпринимательская деятельность индивидуального предпринимателя, акты гражданского состояния, авторские права и т.д. Однако чаще всего термин «государственная регистрация» употребляется, когда речь идет о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. При этом речь может идти о государственной регистрации самого недвижимого имущества, переходе прав на него, регистрации решения об изъятии земельного участка и т.д., это и определяет актуальность темы работы.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделки с ними.
Предмет исследования – нормативно-правовые акты, регулирующие государственную регистрацию прав на земельные участки и сделки с ними.
Целью работы является изучение государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними. Для достижения указанной цели, в работе ставятся следующие задачи:
1. Рассмотреть принципы системы государственной регистрации прав на
земельные участки и сделок с ними;
2. Изучить порядок государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
1. Принципы системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними
В основе системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними лежат определенные принципы – базовые положения, основные начала, отображающие потребности организации оборота земельной недвижимости. В качестве таковых следует выделить:
1. Принцип обязательности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, за исключением случаев, указанных в федеральных законах. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав на земельные участки и сделок с ними заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по указанным выше основаниям государственной регистрации прав на земельный участок, является его кадастровый план. Необходимость его предоставления обусловлена тем, что невозможно признание права или осуществление сделки с объектом недвижимости, не идентифицированным в натуре на местности. По этой причине, например, собственник земельного участка не вправе продать (подарить, передать по договору аренды и т.д.) часть земельного участка, не ограниченную на местности в порядке землеустройства и не поставленную на кадастровый учет.
Вещные права на землю подлежат государственной регистрации во всех случаях, за исключением случаев, предусмотренных законом. Например, в силу ст.609 ГК РФ и п.2 ст.26 Земельного Кодекса договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации.
2. Принцип преемственности юридической силы правоустанавливающих документов на земельные участки. Государственная регистрация по своей юридической природе является ненормативным актом органа государственной власти, носит заявительный характер и осуществляется по инициативе заинтересованного лица. Государство признает юридическую силу за ранее выданными документами. Это означает, что при переходе права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация.
3. Принцип открытости сведений о земельных участках, содержащихся в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Данный принцип сохраняет свое значение, несмотря на то, что сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в установленном законом порядке только ограниченному кругу лиц. Согласно п.3 ст.7 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в их число входят сами правообладатели или их законные представители; физические и юридические лица, получившие от них доверенность; руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители; федеральный антимонопольный орган и т.д. Существование подобного ограничения вполне оправданно, поскольку оно обеспечивает гарантированное ст.23 Конституции Российской Федерации право на неприкосновенность частной жизни.
4. Принцип платности проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними. Порядок взимания платежей определяется ст.333.33 Налогового кодекса РФ. Данная статья определяет размер государственной пошлины за регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними. Взимается плата и за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
5. Принцип законности проведения государственной регистрации и ответственности должностных лиц регистрационного органа за нарушение требований законодательства о государственной регистрации. Как следует из п.2 ст.31 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако вопросами возмещения вреда ответственность государственных регистраторов не ограничивается, поскольку ст. 170 УК РФ предусматривает и уголовную ответственность за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственного земельного кадастра и занижение размеров платежей за землю.
6. Принцип презумпции достоверности регистрации и гарантированности судебной защиты правообладателей недвижимости в случае нарушения их прав третьими лицами. Юридическая природа государственной регистрации сделок с земельными участками заключается в том, что она является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является земельный участок, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания обязательств, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и поэтому не может и не должна рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированного Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. 1
2. Порядок государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово “государственная” означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.
Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей. Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников. 1
