Некоторые такие принципы подробно толкуются в литературе*(5), в частности принцип "старшинства собственности". Речь идет о том, что, приобретая дом в жилом престижном квартале города, вы должны понимать: в этом месте уже заведен определенный порядок осуществления права собственности, поэтому здесь нельзя устроить свиноферму или разводить змей. Напротив, если купленный вами земельный участок располагается в деревне, то, строя там виллу, вы должны быть готовы терпеть сельские звуки и запахи, приспосабливаться к устоявшемуся до вашего появления образу жизни. Эти простые правила в нашем государстве игнорируются не только участниками гражданских отношений, но и законодателем, а следовательно, правоприменителями. А ведь, по сути, эти обычаи выступают ограничителями негаторных требований, что крайне важно для справедливого разрешения споров соседей.
При регулировании конфликтов между соседями, особенно в связи с рассмотрением судами требований об устранении препятствий в пользовании имуществом, следует учитывать, что существуют такие негативные эффекты жизнедеятельности соседей, которые связаны с нормальным функционированием собственности. Это правило было сформулировано еще в Древнем Риме*(6), о нем много писали дореволюционные русские цивилисты*(7). Нужно согласиться с Д.В. Дождевым в том, что возникновение у собственника претензий к соседу при вполне нормальном поведении последнего - явление нечастое*(8). Важно помнить об установленной еще римскими юристами обязанности терпеть обычные проявления соседской деятельности и не подавать иски об их устранении.
Дело в том, что полное устранение неудобств, причиной которых становятся соседи, возможно только при условии абсолютного бездействия этих лиц. Если квартира или дом заселены и используются, это неминуемо влечет появление дыма, мусора, шума воды, звуков от телевизора или фортепиано и проч. Поэтому иски о прекращении подобных помех должны оцениваться судом исходя из принципа разумности и добросовестности, ведь нередко подача таких исков представляет собой не что иное, как злоупотребление правом на защиту, сутяжничество.
В одной из новейших зарубежных гражданско-правовых кодификаций - Гражданском кодексе Квебека - содержится норма (п.976), направленная на регулирование прав соседей именно с этих позиций: "Соседи должны терпеть обычные причиняемые соседями неудобства, которые не превышают должных пределов терпения, исходя из природы и местоположения их земельных участков или из местных обычаев"*(9).
Применительно к сказанному нужно еще заметить, что сложившиеся в различных регионах России обычаи соседских отношений могут, пожалуй, самым лучшим образом влиять на подобные конфликты, но они не учитываются судами в силу законодательного ограничения применения обычаев как источников права сферой предпринимательских отношений.
Теперь попробуем разобраться в том, почему "не работают" наиболее жесткие санкции за нарушение правил соседского взаимодействия - прекращение прав собственности или найма (ст.98 ЖК РСФСР и 293 ГК РФ).
Показательный пример из судебной практики приводит Л. Щенникова*(10). Она описывает случай, когда в суд с требованием о выселении нанимателя соседней комнаты в порядке ст.98 ЖК РСФСР обратился гражданин, который подвергался избиению и угрозам убийством со стороны соседа, и это было установлено приговором суда. Однако подобных нарушений прав оказалось недостаточно для того, чтобы доказать в суде невозможность совместного проживания, оснований для прекращения найма соседнего жилого помещения не нашлось. Вывод автора сводится к следующему: "Нельзя абсолютизировать защиту частных прав и частного интереса, не видя здесь интересов других лиц, не проводя общегосударственную политику пресечения противоправных действий, по сути, злоупотреблений своими гражданскими правами"*(11).
Думается, что здесь актуальнее вести речь не о пресловутом столкновении частного и публичного интересов, а о коллизии двух частных соседских интересов, поскольку суду в каждом случае трудно выбрать из двух частных правообладателей того, кто нуждается в защите больше. Безусловно, и государство стремится пресечь злоупотребления субъективными гражданскими правами как вид правонарушений, но в данном случае его интерес вторичен, производен от стремления частных лиц защитить свои права. В связи с анализом конкретного примера, приведенного Л. Щенниковой, хотелось бы еще заметить, что он, безусловно, иллюстрирует крайнюю степень соседских конфликтов, но не может быть квалифицирован как злоупотребление правом. Дело в том, что причинение вреда соседу или угрозы в его адрес не есть реализация субъективного права виновным (ни у кого нет права избивать, оскорблять или угрожать другим лицам). Поэтому совершаемое им деяние не подпадает под действие нормы ст.10 ГК РФ, что еще раз доказывает невозможность свести все противоречия между соседями к модели злоупотребления правами.
При применении норм о выселении суд должен решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в его квартире и оставить правонарушителя без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителя, но вынудить его соседа терпеть неудобства? При такой постановке вопроса в качестве государственного интереса может пониматься желание не пополнять армию лиц без определенного места жительства.
Это не значит, что такая санкция за нарушение прав соседей, как прекращение прав нарушителя, не нужна. Видимо, требуется продуманный механизм, позволяющий гибко подходить к каждому случаю. Так, при рассмотрении подобной ситуации суд должен выяснить, имеется ли у выселяемого лица иное место для проживания, при необходимости - обеспечить его временным жильем до приобретения им новой квартиры или заключения нового договора найма жилого помещения. Нередко подобная задача осложняется наличием членов семьи нанимателя, выселяемого в порядке ст.98 ЖК РСФСР, или собственника, право которого прекращается по ст.293 ГК РФ. Ясно, что эти лица, имеющие право ограниченного пользования жильем, будут препятствовать не только применению данной санкции, но и реализации имущества собственника с публичных торгов в соответствии с абз.2 ст.293 ГК РФ.
Сложилось так, что среди правоприменителей распространено узкое толкование состава последней из приведенных норм, когда, по сути, рассматривается только одно нарушение правил соседского взаимодействия - ненадлежащее хозяйственное использование своего жилого помещения, которое может привести к разрушению соседних помещений. Трудно согласиться с тем, что именно такая форма нарушений, как бесхозяйное отношение к помещению, является преимущественной в исследуемой нами области социальных отношений. Скорее всего, ее легче зафиксировать документально, успешнее можно доказать в суде, но это не значит, что она широко распространена.
Буквальное понимание диспозиции указанной нормы может как восполнить отчасти пробел в защите права соседей - собственников жилых помещений, так и способствовать негативным тенденциям, привести к произволу судебного усмотрения. Если проанализировать первый абзац ст.293 ГК РФ, несложно заметить, что там грамматически выделяются два или три основания для прекращения права собственности на жилое помещение. Союз "либо", стоящий между оборотами "систематическое нарушение прав и интересов соседей" и "бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение", однозначно указывает на наличие двух самодостаточных условий применения данной нормы.
Другое дело - как толковать перечисленные через запятую словосочетания "использование помещения не по назначению" и "нарушение прав и интересов соседей". Восприятие запятой как знака, отделяющего одно от другого, будет означать самостоятельность и третьего условия. В таком прочтении содержание данного правила будет охватывать все без исключения варианты ненадлежащего осуществления прав собственниками жилых помещений, и за любой из них может последовать прекращение права собственности. С нашей точки зрения, следует рассматривать эту конструкцию не как перечисление, а как единое целое, в котором вторая часть уточняет первую и которое может быть сформулировано следующим образом: "использование помещения не по назначению, ведущее к нарушению прав и интересов соседей".
Более того, разумно при толковании указанной нормы "вынести за скобки" фразу о нарушении прав и интересов соседей, поскольку этот предел будет с необходимостью нарушен и при использовании помещения в ущерб назначению (например, не для проживания, а для размещения склада продукции и т.п.) и при бесхозяйном обращении с ним. Следовательно, можно утверждать, что основаниями для принудительного прекращения права собственности на жилое помещение выступают два конкретных состава злоупотребления вещным правом.
Если же согласиться с тем, что прекращение права собственности на жилое помещение возможно при любом нарушении прав и интересов соседей, то ситуация с регулированием соседских отношений только усугубится, поскольку очевидно, что данная санкция должна иметь исключительный характер и применяться к наиболее серьезным конфликтам между соседями, когда иные средства неэффективны. Иначе за систематическое включение соседом громкой музыки, после предупреждения со стороны местных органов, его (собственника) могут лишить права на занимаемое помещение.
В заключение хотелось бы отметить, что в данной работе остались незатронутыми многие спорные ситуации в области соседства, в частности вопросы сервитутного регулирования и т.п. Тем не менее общий вывод очевиден: административными средствами проблему соседского взаимодействия можно оперативно "обезболить", но окончательно разрешить конфликт, дать защиту на длительное время по силам только гражданско-правовым методам, поскольку сама ситуация является частным случаем осуществления гражданских прав. Нужно совершенствовать цивилистические средства воздействия на данные конфликты и создавать продуманные механизмы применения имеющихся средств.
Литература
*(1) Некоторые авторы прямо указывают на то, что собственники жилых помещений, которые нарушают права соседей в связи с использованием квартиры не по назначению, должны привлекаться к ответственности, и все требования к ним следует предъявлять через административные органы (см.: Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. N 5. С.117-118).
*(2) См.: Поротикова О.А. Отказ в защите права как санкция за злоупотребление субъективным гражданским правом // Актуальные проблемы гражданского права, гражданского и арбитражного процесса. Ч.1: Гражданское право: Материалы научной конференции / Под ред. Е.И. Носыревой, Т.Н. Сафроновой. Воронеж, 2002. С.131-143.
*(3) См.: Скловский К.И. Негаторный иск: отрицание не должно быть огульным // Бизнес-адвокат. N 7, 2001 г.
*(4) Германское право / Пер. с нем. / Науч. ред. Р.И. Кариулин. М., 1999. Ч.III. С.65 (серия "Современное зарубежное и международное частное право").
*(5) См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С.209, 219 и др.
*(6) См.: Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. М., 1996. С.346-347.
*(7) См., напр.: Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Спб., 1911. Т.1. Часть общая. С.382 и след.
*(8) См.: Дождев Д.В. Указ. соч. С.347.
*(9) Гражданский кодекс Квебека. М., 1999. С.164 (серия "Современное зарубежное и международное право").
*(10) См.: Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. N 4. С.24-25.
Страницы: 1, 2
