К участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся также органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основные функции которых: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка. Договор купли-продажи квартиры, согласно статье 558 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 № 122-ФЗ государственная регистрация договоров осуществляется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе. Переход права собственности на жилье также регистрируется и удостоверяется свидетельством о регистрации прав. Государственная регистрация соответствующих договора купли-продажи и кредитного договора с условием об ипотеке влечет за собой регистрацию перехода права собственности и возникновения права залога, а также внесение записей об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Говоря об участниках рынка долгосрочного ипотечного кредитования, нельзя не отметить в качестве таковых страховые компании, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. С точки зрения надлежащей регламентации деятельности всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования необходима разработка и принятие закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего специфику данного вида страхования и закрепляющего правила страхования ответственности по договору.
Наконец, в качестве субъектов рынка ипотечного кредитования можно упомянуть оценочные организации, занимающиеся профессиональной оценкой жилых помещений, являющихся предметом залога; риелторские компании, выступающие посредниками на рынке купли-продажи жилья; инвесторов - физических и юридических лиц, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, право на жилище является одним из важнейших социально-экономических прав граждан, закрепленных в Конституции РФ, которая отражает новую сложившуюся систему, основанную на отказе государства от монополии на жилищный фонд. Это право в настоящее время выражается в обеспечении государством возможности гражданам самостоятельно его реализовывать и гарантии его неприкосновенности, а также обеспечение «гарантированного минимума» жилья.
В этой связи в современных условиях наиболее действенным для удовлетворения жилищных потребностей граждан становится гражданско-правовой режим, который определяется экономическим, собственническим характером отношений, диспозитивным методом регулирования и наличием принципа равенства субъектов. Он осуществляется как реализация права собственности или иного правомочия в отношении жилья по нормам гражданского законодательства.
1. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.
2.4 Гражданский кодекс Российской Федерации возможно дополнить нижеприведенной статьей 234-1:
«1. Лицо, у которого в соответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, владеющее недвижимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать свое владение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, право собственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, если приобретатель являлся добросовестным.
3. Приобретатель недвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретения права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственности отчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствии действительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может быть оспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качестве собственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами; либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении как работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое по возмездной сделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), также получает защиту на основании настоящего пункта».
4. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестного приобретателя недвижимости:
- доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив, необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о собственнике недвижимости;
- в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситься сведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существовании такого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об аресте имущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которые были сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов о принятии данных мер по обеспечению исков;
- добросовестный приобретатель недвижимого имущества, у которого это имущество не может быть истребовано его собственником (если собственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретает право собственности на это имущество.
5. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодекс статьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием на возможность использования в случаях его нарушения всех способов защиты гражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст. 12 ГК РФ).
6. Обоснована целесообразность законодательного закрепления государственной регистрации договора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полно обеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целях ст. 63 ЖК РФ предлагается дополнить пунктом 3 следующего содержания:
«Договор социального найма жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации».
7. Можно утверждать, что положения закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", касающиеся последствий невыполнения обязательств застройщиком, нарушают интересы инвесторов. Закон содержит безальтернативное правило о том, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (в том числе ввиду нарушения сроков строительства) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования (ч. 2 ст. 9). Видится, что в Законе необходимо закрепить за гражданами-потребителями право требования отобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю, в том числе и в объекте, не завершенном строительством.
8. При ипотеке залогодатель - собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника - права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье, исходя из фактических накоплений. Поэтому, руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества - жилища, статьи 350 ГК РФ и 56 Закона об ипотеке должны содержать нормы, регламентирующие альтернативные варианты реализации жилища.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. –1993. – № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 26.06.2007) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 24.07.2007) // СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 24.07.2007) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
7. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (в ред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. – 2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 16.10.2006) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 40.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
