Гражданско-правовые сделки с квартирами

Не подлежат  выселению при продаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных торгов лица,  проживающие в жилых домах  (кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях,  предусмотренных законом.Ранее закоюченный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняет силу.Такие лица имеют право на  преи-мущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры).

Если иное не предусмотренно договором об ипотеке,  залогода-тель  вправе  сдать  нанимателю,  нуждающемуся  в жилье,свободную квартиру с согласия залогодержателя.Одноко он в праве сдать такую квартиру  нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды.В этом случае собственник,приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договор аренды.

Порядок наследования жилых домов и квартир_0

Под наследованием понимается переход имущественных и  неко-торых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.

_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию.

Наследование по  закону имеет место:

а) если наследодатель не составил завещания или если его

завещание в опр¶деленной части признано недействительным,

б) если завещана только часть имущества или завещание в оп-

ределенной части признано недействительным,  в этом случае не ох-

·       24 -


ваченная часть наследственного имущества переходит в порядке нас-

ледования по закону,

в) если наследники по завещанию умерли ранее  наследодателя или не приняли наследства.

_ш-_0Для таких  случаев  закон  устанавливает круг наследников и порядок их признания.  Назначая умершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.

В соответствии со ст.232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследников по закону. К наследникам первой очереди от-носятся  дети  (в  том  числе  усыновленные) ,  супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок,  родившийся после его смер-ти.  К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед и бабка.Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди ,когда они не принимают наследство ,а также в том случае ,  если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица  , которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.

Внуки и правнуки наследуют в том случае,если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей ,  который был  бы наследником.

Но, помимо лиц,  указанных в ст.  532 ГК РСФСР ,  завещатель вправе  оставить все свое имущество_55_0, предметы домашнего обихода,  за исключением предусмотренного  ст.  535 ГК РСФСР ,  любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.

Согласно ст.540 ГК РСФСР , в которой говорится, что “завеща-ние должно быть составлено письменно с указанием места и  времени его составления , собственноручно подписано завещателем и нотари-ально удостоверено, можно говорить о том ,что общей основной фор-мой  завещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание.






·       25 -


Осбенности гржданско-правовых  сделок

с квартирами в_0   домах ЖСК_0.

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при  пе-

реходе  права собственности на квартиру,  пай за которую выплачен

полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее

покупки другими лицами._56

Продавая квартиру,член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля.Ясно,  что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого  взноса.Пследний  существует  лишь  постольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК.Перход права собс-твенности на нее к члену кооператива  влечет  прекращения  обяза-тельства  ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос,  тражающий стоимость квартиры.Этого пая теперь нет.Ообязательственного  пра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности,  также больше  не существует.Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК на  квартиру.Денежный  эквивалент  певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.

Таким образом,  происходит частичный раздел имущества коопе-ратива.  Большая  его  часть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов.Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами ,  со-ответствующие  стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются.Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры:  сначала от покупателя , а затем от кооператива.Иное толко-вание  приведет  к  тому что покупателю ,  фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры,  придется оплатить еще раз  , внося в ЖСК паевой взнос.Кстати ,  случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике.

Так,А., выезжая  на  постоянное жительство за границу,продал Б. квартиру в кооперативном доме.Договор удостоверилили в нотари-альном порядке,  покупная цена была уплачена.Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходом  из  кооператива.ЖСК,  не зная о том ,что квартира продана, возвратил А. его взнос ,полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.

Впоследствии ,  когда после выезда А.  во владение квартирой

·       26 -


вступил Б., ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А.  паевого взноса. Б.естественно отказался это сде-лать  ,ссылаясь на то ,что он полностью оплатил квартиру .  В ре-зультате выплаченные А  кооперативом суммы скорее всего  составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тил  А.  паевой взнос ,материализовавшийся в квартиру ,которой А.  вправе распоряжаться по своему  усмотрению.При  расчетах  ЖСК  со своими  членами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос.Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему  изнего  члену  часть  пая ,соответствующую  приходящейся  на  это лицо части стоимости иму-щества ,  остающегося в собственности ЖСК,  а именно:  лестничных площадок,лифтов  и  т.д.?  представляется,что  нет.Ведь стоимость данного имущества  учтена  в  стоимости  квартиры.Значит,продавая последнюю,  член  ЖСК  фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе,остающимся в  собственности ЖСК.Этот пай,  очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней.Другими сло-вами  ,продавая  квартиру ,  член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома,которые остаются в собственности ЖСК.

В результате новый собственник квартиры одновременно  стано-виться и владельцем пая в ЖСК.  Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры ,  дает ее  новому  владельцу весь обьем гражанских прав,связанных с юбладанием пая,включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативного  иму-щества.Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустиь ,что ЖСК сдал в аренду  принадлежащие  ему  нежилые

помещения в кооперативном доме.В результате ЖСК плучает доходы от

арендной платы.Спрашивается,  имеет ли право покупатель квартиры,

даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части

имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду  (напри-

мер,путем  соразмерного  уменьшения  взносов  за эксплуотацию до-

ма?).Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору-

жены  за  счет паевых взносов.Значит ,  приобретатель квартиры не

зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с  ней  и  права

,связанные  с имущественным участием бывшего пайщика в строитель-

стве данных помещений.Следовательно,  он вправе получить имущест-

·       27 -


венные  выгоды  от  их использования.Причем на тех же основаниях,

что и члены данного ЖСК,  принявшие такое же участие в сданных  в

аренду помещений,  что и выбывший пайщик ,  уступивший свои права

покупателю квартиры._57

Иное решение  вопроса-отстранение  новых  владельцев  квар-

тир,не пожилавших вступить в ЖСК ,от участия в получении выгод

отпользования  кооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод

исключительно членам  кооператива  -означало  бы  неосновательное

сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс-

плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде-

нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей.По существу, здесь имеет место сделка ,одним из элементов ко-торой  является купля-продажа квартиры,а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива ,связанных с его имущественным участем в ЖСК.Такие сделки ,даже если они и не уре-гулированы специальными нормами законодательства,  тем  не  менее имеют  право  на жизнь в силу ст.8 ГК РФ.Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностей  из  дейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих  такие  права  и обязанности.Это,  однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации,  возникающей в  связи  с  преобразованием обязательственных  отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.














·       28 -


Сделки с приватизированными квартирами._0

Характерная для  Москвы  бурная предпринимательская деятель-

ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са-

мым бойким рынком в столице стал рынок жилья._58

По некоторым оценкам,  около 30% предложений о продаже жилья попытки  совершить незаконные  сделки.Самые распространенные из них:

_ш+1.  Продажа квартиры лицом,  не являющимся ее собственником.  Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.

2.   Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца  имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.

3.   Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью  угроз и  насилия).  Ситуация осложняется тем,  что документы могут быть безукоризненными по содержанию.

4.   Продавец,  получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.

5.   Продается приватизированная  квартира,  принадлежащая  на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться._59 _ш-  Независимо от того,  имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок,  связанных с куплей-продажей  квартир, следует самым тщательным образом изучить документы,  прежде всего устанавливающие право собственности на жилье,  навести справки  в Департаменте муниципального жилья,  РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6



Реклама
В соцсетях
скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты скачать рефераты