Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.
Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.
За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.
Покупець вправі пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке він збирається придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), Їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.
Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації — з моменту державної реєстрації. Пунктом 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів[9], державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення (671-2004-п). Дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину.
Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р.,[10] одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п.5 ст.8).
Письмовість форми передбачає, що його зміст повинен бути закріплений у одному чи декількох документах, а також підписаний сторонами. Оскільки договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, то він оформляється на спеціальному бланку (зразок та опис спеціальних бланків і захисних знаків, а також порядок їх постачання, зберігання, обліку та звітності витрачання встановлюються Міністерством юстиції України), які видаються нотаріусу. В договорі зазначаються сторони (продавець і покупець), предмет договору, ціна, на кого покладаються обов'язки по сплаті витрат, пов'язаних з укладанням договору, відповідальність сторін за договором. Недодержання письмової форми договору тягне за собою недійсність угоди.
Оскільки договір купівлі-продажу житла підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, то такий порядок нотаріального посвідчення чітко визначений Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений Наказом Міністерства Юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5 з наступними змінами.
У п. 49 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. Перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які необхідні нотаріусу, зокрема:
нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;
свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;
іпотечний договір;
рішення суду;
договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.
Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів.
Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»[11], в якій зазначено, що підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, є:
державний акт про право власності на земельну ділянку;
нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна;
договір про приватизацію майна державних підприємств;
договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку;
нотаріально посвідчений договір про поділ, перерозподіл, об’єднання нерухомого майна;
свідоцтво про право на спадщину;
свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів;
свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду;
рішення суду про право власності на об’єкт незавершеного будівництва;
акти прийому нерухомого майна до експлуатації;
договори про іпотеку, оренду строком більше одного року, інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно;
рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що абрали законної сили.
Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.
Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла
Із змісту поняття договору купівлі-продажу житла випливає, що продавець несе відповідальність за своєчасне передання житлового приміщення у власність покупця, а покупець несе відповідальність за своєчасну і повну оплату вартості цього житла, згідно домовленої суми. Відмова однієї із сторін виконати покладені договором обов’язки, дає право стороні, чиї права порушені, звернутися до суду за їх захистом.
Власник (покупець), який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою (продавцем), може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. І навпаки, якщо продавець добросовісно передав житлове приміщення покупцю в такому ж стані і на тих умовах, при яких було досягнуто згоди при укладанні договору, а покупець не передав обумовлену суму, або передлав її не в повній мірі, продавець може звернутися до суду з вимогою про вчинення покупцем дій для припинення порушеного права. Крім того, сторона, чиї права порушені може також вимагати відшкодування моральної шкоди, якої їй було завдано невиконанням чи неналежним виконанням умов договору.
Недодержання встановленої форми договору купівлі-продажу та інших вимог щодо його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.
Договір купівлі-продажу житла може бути визнаний у судовому порядку недійсним у таких випадках:
недодержання письмової форми договору;
відмова однієї із сторін щодо нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації;
укладання договору стороною, яка не мала на це законних підстав (особою, яка не є власником житла, представником продавця без його згоди, неповнолітньою особою, яка має неповну цивільну дієздатність, особою, яка визнана судом недієздатною чи обмежено дієздатною);
укладення договору шляхом обману, насильства, при збігу тяжких обставин.
У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину (договору), а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, — відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування[12]. Слід звернути увагу, що при визнанні договору недійсним внаслідок обману чи насильства, то винна сторона зобов’язана відшкодувати потерпілій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв’язку з вчиненням цього правочину.
Якщо судом буде визнано, що покупець зобов’язаний повернути житло продавцю внаслідок визнання договору недійсним, то він вправі вимагати відшкодування витрат, понесених ним за час користування цим житлом.
Укладання договору купівлі-продажу житлового приміщення шляхом обману чи насильства переплітається з нормами Кримінального кодексу, який передбачає кримінальну відповідальність за такі злочини як шахрайство (ст. 190 КК) та вимагання (189 КК), тому винна сторона може бути притягнута в таких випадках крім, цивільно-правової і до кримінальної відповідальності.
Наприклад, одним з можливих варіантів купівлі-продажу житла шляхом обману є такий. Дійсний власник будинку (квартири) від’їжджає у відпустку чи тривале відрядження, при цьому може здати своє помешкання для проживання іншим особам. Після цього складаються підробні документи на таке помешкання, і воно продається. повернувшись додому власник виявляє, що в ньому вже живуть інші особи, які вважають себе власниками цього помешкання. Постраждалим виявиться «новий» власник, оскільки квартиру повернуть справжньому.
Іншим видом шахрайства може стати укладення договору, який в подальшому буде визнаний недійсним, з різних підстав. При визнанні договору недійсним кожна із сторін зобов’язана повернути іншій все, отримане нею за договором. Враховуючи, що в договорі купівлі-продажу як правило вказується не реальна вартість житла, а її занижена (з метою зменшення розміру сплати податку продавцем та державного мита при укладенні договору), то покупець отримає лише ту мізерну суму, яка вказана в договорі.
Висновок
Договір купівлі-продажу житла хоч і не є найрозпосюдженішим, але є одним із найважливіших серед договорів купівлі-продажу, оскільки зачіпає одне із самих основних прав людини – право на житло, передбачене ст. 47 Конституції України.
Крім того, купівля-продаж житла має свої особливості. По-перше, договір купівлі-продажу повинен бути складений у письмовій формі. По-друге – обов’язковість нотаріального посвідчення, по-третє – обов’язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, по четверте – обов’язкове врахування інтересів всіх осіб, які мають право на дане житло.
Необхідно зауважити, що у вітчизняній системі цивільного законодавства все ще існують деякі прогалини, що регулюють відносини у житловій сфері. Наприклад, мають місце випадки, коли новий власник не може виписати попереднього власника і його сім’ю з придбаного житлового приміщення. На жаль, навіть у судовому порядку це питання не завжди може бути вирішене на користь нового власника.
Список використаної літератури
1. Конституція України від 28.06.1996 року із змінами.
2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 року.
3. Закон України «Про власність» від.07.02.1991 року із змінами.
4. Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 року з наступними змінами.
5. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р. з наступними змінами.
6. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року.
7. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року.
8. Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 .01.1993 року з наступними змінами.
9. Наказ N 84/5 Мін'юсту України від 20.09.2002 р. «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках»
10. Цивільне право України: Підручник.: У двох томах / За ред. О.В.Дзери – Т. 2.
11. Особлива частина. – К.: Юрінком Інтер, 2005.
[1] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
[2] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
[3] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
[4] Наказ міністерства юстиції України від 27.05.98 р. за № 41/5
[5] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
[6] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
[7] Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року № 2658-ІІІ
[8] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
[9] постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671
[10] Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. із змінами
[11] Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»[11] від 01.07.2004 № 1952-ІV
[12] Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами
