Представляется, что появление категории «часть» в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.
Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями", предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.
Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ (ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.54
Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические, социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового, основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, «что это законом не запрещается». Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26
54. Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения».55 Некоторые дополнительные формальности в совершении сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота недвижимого имущества, в регистрации прав на него.
ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «дробления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится исследование вещных прав на данный объект.56 В данном исследовании, насколько это возможно, предпринимается попытка лишь отчасти осветить, во-первых, такое свойство вещи, как делимость, и, во-вторых, обозначить ряд иных проблемных направлений дальнейшего исследования недвижимого имущества как объекта гражданских прав.
Законодательство и юридическая наука достаточно свободно выстраивают собственные правовые категории и системные блоки без учета, во всяком случае без предельно точного соответствия, понятий и системных образований регулируемых общественных отношений, вводя в научно-юридический обиход, например, фикции. Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию. И в перечне объектов недвижимого имущества гражданское законодательство и цивилистическая наука не стремятся, а в отдельных случаях сознательно избегают соответствия экономическим явлениям и физическим характеристикам объектов материального мира, что в итоге и не привело к полному восприятию классической философией в качестве своего предмета и законодательства, и юридических наук
Бесспорно, практически любая материально существующая вещь может быть технически разделена на части, причем каждая из этих частей (физических частей телесной вещи) может стать самостоятельным объектом имущественного интереса. В составе здания (сооружения) технически может быть выделено отдельное помещение, которое в качестве самостоятельного объекта с соблюдением определенных условий и формы служит предметом разнообразных сделок. В этом случае нет оснований говорить о противостоянии категорий «целое – часть», поскольку технически
55. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
56. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение: О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).
выделенное помещение включается в оборот не в качестве части здания, а в качестве полноценного, самостоятельного, индивидуально-определенного и т.д. объекта, допускаемого в этом значении пусть не ГК РФ, но другим федеральным законом.
Несколько иначе складывается юридическая судьба «исходного» недвижимого имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически был выделен самостоятельный объект. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Безусловно, в отношении иных, полностью оборотоспособных вещей данная проблема не применима, так как отделенная от вещи незначительная, несущностная часть (деталь, элемент и т.д.) не влияет по общему правилу на дискретность данного имущества. Равным образом не влияет на существо недвижимого объекта отделенная от него (или замененная) принадлежность. Весьма показательно и значимо в этом отношении Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99. На мой взгляд, и актуальность проблемы, решаемой судом, и аргументация выводов постановления обусловливают максимальную полноту воспроизведения судебного акта.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 1999 г. по делу N 4369/616 Арбитражного суда Калининградской области и установил: общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью с иском о признании права собственности на 117 дверных блоков «Бостониан» и освобождении их от ареста.
Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного Определением Арбитражного суда Калининградской области от 1 октября 1998 г. по делу N 3515. Данным Определением, вынесенным в целях обеспечения иска товарищества к ЗАО, наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика. Решением от 21 января 1999 г. исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 10 марта 1999 г. решение изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 28 апреля 1999 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда в части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал, в остальной части решение оставил без изменения. Президиум считает, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, между ООО (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключен договор подряда от 15 января 1998 г. N 1, согласно которому подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Земельная, д. 4а. Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО осуществило в июле и августе 1998 г. установку в строящемся здании 66 дверных блоков, а ООО произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21
