В свою очередь договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений и предприятий с правом выкупа подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Данный вывод вытекает из ст.ст.560, 574, 584 и 651 ГК.
Из изложенного следует, что Гражданский кодекс регламентировал как государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью[54].
Применению изложенных норм права об обязательности государственной регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления и иных положений, связанных с ним. Не решили эту проблему положения Федеральных законов от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской федерации", которыми было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию исходя из положений различных нормативных актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.
С целью урегулировать вопросы с недвижимостью субъекты Российской Федерации принимали свои законодательные и нормативные акты. Так, в Московской области 1 февраля 1996 г. был принят Закон "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области". В соответствии с приведенным Законом и постановлением главы администрации Московской области от 25 марта 1996 г. N 99-ПГ была создана Московская областная регистрационная палата, на которую возлагались функции по осуществлению регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней. С момента введения в действие данного Закона на территории всей Московской области вводился единый порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней.
Сотрудниками Палаты была проделана большая работа в плане систематизации нормативных актов Российской федерации и Московской области, устанавливающих регистрацию недвижимости, с целью выработки порядка и способов осуществления такой регистрации. Разрабатывались также нормативные акты, регламентирующие регистрацию отдельных видов вещных прав на недвижимость и сделок с ним. В частности, были изданы инструкции "О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникших в результате исполнения инвестиционных договоров", "О порядке регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности", "О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)", "О порядке проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих на основании односторонних актов государственных, судебных, нотариальных и других органов и организаций", "О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества", и другие. Палатой были разработаны также формы свидетельств и выписок из государственного реестра, выдаваемых правообладателям.
Результатом проделанной работы является создание на территории Московской области единой системы государственной регистрации недвижимости. Данная система включает в себя как целостную систему регистрирующих органов (филиалов и представительств Палаты), так и единообразные действия этих лиц при осуществлении государственной регистрации,
Действия Палаты по проведению государственной регистрации полностью соответствуют и положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившего в силу со 2 февраля 1998 г.
В ст.2 этого Закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, и что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В Законе нашли свое закрепление основные положения об участниках отношений, возникающих при государственной регистрации, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении и ответственности отдельных лиц, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Наряду с тем что ст.4 Закона от 21 июля 1997 г. подтверждены положения ГК об обязательности государственной регистрации, Закон устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.2 ст.6 Закона от 21 июля 1997 г. "государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникший до введения в действие настоящего Федерального закона".
Отдельные статьи Закона являются новыми для законодательства Российской Федерации и требуют толкования их судами и арбитражными судами. Но несомненно, что Закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.
Глава 4. Защита прав на недвижимость.
В соответствии со ст.45 Конституции РФ государство гарантирует защиту прав граждан, в том числе и имущественных. Способы такой защиты могут быть самыми разнообразными, главное, чтобы они не противоречили закону. В цивилистической науке защита гражданских прав исследуется преимущественно как функция, направленная на пресечение конкретных нарушений и восстановление нарушенного права, предпочтение отдается в основном судебным формам защиты. Подобная позиция объяснима, поскольку ранее действовавшая ст.6 ГК РСФСР предусматривала защиту гражданских прав через судебные органы власти, а в случаях, предусмотренных законом, - через систему общественных и административных учреждений.
В настоящее время позиция законодателя в этом вопросе изменилась. Через судебные и административные органы (ст.11 ГК РФ) осуществляется защита только нарушенного (оспоренного) права и, следовательно, понятие защиты гражданских прав трактуется более широко и включает в себя также и способы, направленные на охрану, укрепление гражданских прав от возможных нарушений со стороны третьих лиц. Одним из таких способов является признание права[55]. Оно как средство его защиты от возможных нарушений может быть реализовано не только в судебном порядке, но и путем установления внешних ориентиров, свидетельствующих о существовании права. В одних случаях установление этих внешних знаков (письменная форма сделки) может осуществляться субъектами права самостоятельно, а в других (нотариальное удостоверение, регистрация и т.д.) эту функцию может взять на себя и государство, издав соответствующий закон. Такая позиция изложена в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В ст.2 этого Закона государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. А раз так, то государство путем признания берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистратор) легализует соответствующие вещные права. Причем ряд статей Закона выделяет и обосновывает новую правовую область, без которой рынок недвижимости существовать не может и где признание вещных прав представлено на совершенно новых основаниях. Их можно свести к следующему.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).
С другой стороны, полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, когда субъекты права согласуют свои действия с недвижимостью на основании только достоверной информации, которая содержится в реестре. Всякая запись в нем считается истинной (даже тогда, когда она не соответствует действительности), пока не будет исправлена.
Государственная регистрация прав носит открытый характер. Информация, содержащаяся в реестре, доступна для любого лица (принцип публичности), поскольку общественная открытость создает дополнительную защиту собственника - доступные для всех сведения гораздо труднее изменить или подтасовать.
Закрепление изложенных принципов в законе, установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью: обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.
Но этому предшествует целый механизм, называемый приобретением прав. Проще говоря, прежде чем отразить в государственном реестре переход вещных прав на недвижимое имущество, необходимо составить договор, по которому одна из сторон приобретает вещное право, а другая его утрачивает. Весь процесс перехода, закрепления и тем самым признания вещных прав на недвижимое имущество можно разбить на две стадии: составление договора и его регистрация в реестре. И если последняя урегулирована Законом от 21 июля 1997 г., то стадия составления договора, включающая консультирование, техническую работу, выявление и закрепление подлинной воли участников сделки и т.д., осталась в сфере деятельности самих участников сделки. Хотя ранее именно здесь приобретение вещных прав на недвижимость связывалось с именем государства, и нотариус в рамках требований ст.ст.16, 42, 43, 45, 53, 54, 55 Основ законодательства РФ о нотариате констатировал законность и обоснованность сделки вещно-правового характера. С введением в действие части второй Гражданского кодекса РФ отменено обязательное нотариальное удостоверение форм договоров продажи недвижимости и их дарения (ст.ст.550, 560, 574 ГК).
Следует отметить, что Закон от 21 июля 1997 г. и ГК закрепляют ряд особенностей возникновения вещных прав, их перехода, ограничения и прекращения. В соответствии со ст.164 ГК сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. Этот порядок распространяется на договоры об ипотеке (ст.339 ГК); продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и предприятия (ст.560 ГК); дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК); аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (ст.609 ГК); аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года (ст.651 ГК); аренды предприятия (ст.658 ГК).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
