Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан (если иное не предусмотрено законом или договором) надлежащим образом его сохранять и содержать и, в частности: 1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования; 2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества (ст. 343 ГК).
Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Так, если собственник автомобиля сдал его в залог, он имеет право продолжать пользоваться им и извлекать доходы, например, занимаясь частным извозом.
Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из сущности залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно (п. 2 ст. 346 ГК).
Таким образом, право распоряжения залогодателя (за исключением права завещать) принадлежащим ему имуществом ограниченно. В противном случае могли бы нарушаться права залогодержателя на удовлетворение за счет заложенного имущества.
В ст. 339 ГК перечисляются требования, предъявляемые к содержанию договора о залоге, его форме и регистрации. В частности, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
По общему правилу, договор о залоге заключается в простой письменной форме, однако для договоров об ипотеке, а также договоров о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, требуется нотариальное удостоверение. Договор об ипотеке должен быть также зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК). В частности, указанный договор подлежит государственной регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Примером применения правила о необходимости соблюдения нотариальной формы и государственной регистрации может служить Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 мая 1997 г. N 3132/96 <*> по следующему судебному делу. Волгодонский центральный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к АООТ "Содружество" о признании договора о залоге имущества, заключенного сторонами в обеспечение возврата денежных средств, полученных АО по кредитным договорам, действительной сделкой. Решением суда иск был удовлетворен. В апелляционном и кассационном порядке решение не проверялось. В протесте предлагалось решение отменить как принятое по недостаточно исследованным обстоятельствам, дело направить на новое рассмотрение. Президиум указал, что решение следует отменить и в иске отказать по следующим основаниям. Между сторонами в обеспечение ряда кредитных договоров заключен договор о залоге имущества, предметом которого являются автомобиль и недвижимое имущество. Как выяснилось при рассмотрении материалов дела, договор о залоге имущества нотариально не был удостоверен, не соблюдено сторонами и требование о его государственной регистрации.
ВВАС РФ. 1997. N 9. С. 47.
6. Закон предусматривает основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК).
В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Другими словами, убытки кредитора-залогодержателя, возникшие вследствие неисполнения обязательства, должны быть соразмерны стоимости заложенного имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество без судебного решения возможно при заключении залогодателем и залогодержателем специального соглашения, которое должно удовлетворять двум условиям: оно должно удостоверяться нотариально и заключаться сторонами после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Это значит, что в случае получения кредита, обеспеченного залогом недвижимости, кредитор (залогодержатель) уже после факта невозврата кредита или процентов по нему должен будет заключить и нотариально удостоверить с залогодателем соглашение об удовлетворении претензий залогодержателя на заложенное имущество. В случае отказа залогодателя по какой-либо причине от заключения такого соглашения залогодержатель для удовлетворения своих претензий должен все равно обратиться в суд.
Обращение взыскания на движимое имущество, если оно как предмет залога передано залогодержателю, возможно без обращения в суд, если стороны заключили специальное соглашение о бесспорном порядке взыскания на заложенное движимое имущество. Закон ничего не говорит о том, что такое соглашение должно быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Поэтому можно сделать вывод, что заключение подобного соглашения допустимо до возникновения таких оснований. Нотариального удостоверения это соглашение не требует.
Однако если заложенное движимое имущество осталось у залогодателя, требования залогодержателя удостоверяются по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.
Как отмечено в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, ничтожны, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 3 ст. 349 ГК предусмотрен ряд случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. Это возможно, если: 1) для заключения договора о залоге требуется согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом залога является имущество, имеющее значительную художественную или иную культурную ценность для общества; 3) залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.
7. Заложенное имущество реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, если законом не установлен другой порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда (если взыскание на имущество осуществлялось в судебном порядке) или соглашением залогодержателя с залогодателем.
При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
Если такое соглашение не состоялось и были назначены повторные торги, но они были также объявлены несостоявшимися, то в этом случае залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой без заключения дополнительного соглашения и зачесть в счет покупной цены свои требования. В интересах залогодателя снижение цены допускается не более чем на 10% по сравнению с первоначальной. Если залогодержатель не воспользовался этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
8. Прекращение залогового правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных в гл. 26 ГК.
Кроме того, в соответствии со ст. 352 ГК залог прекращается по следующим основаниям: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем своих обязанностей по страхованию заложенного имущества, обеспечению его сохранности, а также по немедленному уведомлению залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения залогового права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом; 4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также когда его реализация оказалась невозможной.
О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя вследствие возникновения угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. При возвращении количество и качество заложенного имущества должно соответствовать тому состоянию, количеству и качеству, в котором оно первоначально передавалось, с учетом амортизации.
9. Виды залога различаются по основаниям его возникновения (залог, возникающий из закона и договора).
Как Закон "О залоге", так и ст. 338 ГК выделяют залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад). Отдельные виды имущества не передаются залогодержателю. К их числу относятся имущество, на которое установлена ипотека (недвижимость), а также товары в обороте.
Имущество может оставаться у залогодержателя, однако оно может быть выведено из оборота путем наложения замка, печатей или иных знаков, свидетельствующих о залоге (п. 2 ст. 338 ГК). В последнем случае залог называется твердым.
По предмету виды залога делятся на залог вещей и залог прав. В свою очередь, залог вещей делится на залог движимого и недвижимого имущества (ипотека).
Название "ипотека" впервые появилось в Греции в начале VI в. до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли.
Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование). Система ипотечного кредитования придумана в мире много лет назад. Под ипотечным кредитом понимается сумма на приобретение жилья, выдаваемая сроком на 10 - 40 лет под 3 - 15% годовых, обеспеченная залогом жилых помещений. Такая система является действенным инструментом решения жилищной проблемы.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
