В соответствии с нормами гл. 34 ГК условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений. Согласно ст. 625 ГК при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Правила параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" гл. 34 ГК применяются к аренде нежилых помещений. Исходя из этого, условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения.
Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами. Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002 N 495 (ред. от 29.01.2007) установлены базовые ставки арендной платы за помещения в зданиях и сооружениях, которые, во-первых, находятся в государственной собственности, и, во-вторых, являются общественными, административными или переоборудованными производственными.
2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со ст. 589 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
3. Заключение и изменение договора
Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. В соответствии со ст. 402 ГК договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 2 ст. 392 ГК, если после заключения договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие при заключении договора, условия договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.
Соглашение сторон об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, являясь его неотъемлемой частью, также подлежит регистрации.
Согласно ст. 592 ГК если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 592 ГК).
4. Прекращение договора. Ответственность сторон
Прекращение договора аренды (в т.ч. его досрочное расторжение) производится по общим основаниям, предусмотренными ГК, с учетом правил ст.ст. 589 - 593 ГК.
Ст. 590 ГК содержит перечень случаев, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя (самостоятельно).
Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя (ч. 2 ст. 590 ГК). Однако следует иметь в виду, что указанный в ст. 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды и права арендатора не затрагивает.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При рассмотрении спора суд может досрочно расторгнуть договор аренды на основании п.п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части ;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.
Согласно ч. 3 ст. 590 ГК требованию арендодателя о расторжении договора должно предшествовать обязательное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Тем самым закон предоставил арендатору возможность в разумный срок устранить допущенные нарушения договора.
При исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании ст. 590 ГК.
Согласно п.п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 данной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Ст. 591 ГК, в отличие от ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок, и в данном случае применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В том случае, если срок договора истекает, и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, он обязан письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Согласно п. 5 ст. 423 ГК, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.
Нарушение арендодателем условий договора, повлекшее его расторжение, дает арендатору право требовать возмещения причиненных убытков, но не освобождает его от обязанности по внесению арендных платежей.
В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК, если законодательством или договором не установлено иное, действует общее правило о том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки допускается лишь в том случае, если это предусмотрено законодательством или договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК.
Ч. 3 ст. 590 ГК определено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Ст. 591 ГК, в отличие от ст. 590 ГК, не обязывает арендатора направлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства. Поэтому в данном случае применяется общая норма п. 2 ст. 422 ГК, в соответствии с которой до обращения в суд арендатор должен направить арендодателю предложение расторгнуть договор.
Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора.
Обязательства сторон после расторжения договора
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 593 ГК).
2. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (ст. 594 ГК).
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс Республики Беларусь принят Палатой представителей 28 октября 1998 г., одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 г. с изм. и доп. // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
2. Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII (ред. от 30.07.2004) «Об аренде» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
2. Указ Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества» (вместе со всеми Положениями) // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь.
3. Колбасин Д.А. Гражданское право Республики Беларусь: Общая часть / Колбасин Д.А – Мн.: Молодеж., 2003.
4. Чигир В.Ф. Гражданское право: учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея, 2000.
Страницы: 1, 2
