Законодатель из всех признаков, присущих вещным правам, закрепил только два: право следования и абсолютный характер защиты. Суть первого из указанных признаков сводится к тому, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество. Иными словами, право следует за вещью. Отсюда и обозначение признака: право следования. Так, «залог сохраняется при переходе права на заложенное имущество к другому лицу». То же имеет место и при переходе к другому лицу права собственности на имущество, сданное в аренду (договор аренды сохраняет силу и для нового собственника)[5].
Другой признак, получивший закрепление в законе, состоит в том, что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 Гражданского кодекса РФ, согласно которой владелец, не являющийся собственником, но имеющий право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, пользуется против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита предоставляется ему и против самого собственника.
Выявляя присущие вещным правам признаки, обратим внимание на субъективный состав правоотношений, одним из элементов которых является соответствующее право. Носитель вещного права находится не только в правоотношении со всеми третьими лицами, но и в правоотношении с собственником, каковы бы не были основания возникновения и юридическая природа указанного правоотношения.
Завершая характеристику признаков, присущих вещным правам, обратим внимание на одно положение, сформулированное в п. 2 ст. 216 Гражданского кодекса РФ[6]. Оно важно для понимания того, как соотносится право собственности с другими вещными правами. «Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества». Не забывая о том, что вещные права на имущество в первую очередь принадлежат его собственнику, поскольку именно право собственности в системе вещных прав занимает главенствующее место, попытаемся в этом положении разобраться. Речь идет о том, что собственник не может быть одновременно носителем какого-либо ограниченного вещного права на ту же вещь, что было бы несовместимо с полнотой и исключительностью права собственности. Иными словами, одно и то же лицо не может обладать правом собственности и другим, ограниченным по своему содержанию правом. Например, нельзя иметь сервитут на собственную вещь, ибо это противоречило бы самой природе права собственности[7].
1.2 Понятие ограниченных вещных прав
Праву собственности в условиях рынка неизбежно сопутствуют связанные с ним права на материальные объекты; в Гражданском кодексе Российской Федерации[8] они названы другими вещными правами, а в юридической литературе именуются также ограниченными вещными правами. С правом собственности ограниченные вещные права объединяют единство объекта (вещи материального мира), общие черты законодательного регулирования, а также схожий механизм правовой защиты.
Основные виды ограниченных вещных прав названы в ст. 216 ГК РФ:
1) право владения и пользования земельными участками,
2) сервитуты,
3) права хозяйственного ведения
4) право оперативного управления.
В доктрине предлагается относить к числу вещных и некоторые другие имущественные права, в частности ипотеку[9].
Ограниченные вещные права, имея ряд общих черт, по своим целям и содержанию достаточно разнообразны, и законодательство не дает им единого общего определения. Опираясь на нормы действующего законодательства, их можно определить как устойчивое право на использование чужой собственности, защищаемое против всех третьих лиц.
Ограниченные вещные права связаны с правом собственности и призваны в различных юридических формах способствовать его функционированию в имущественном обороте в интересах как самого собственника, так и других лиц, обладающих такими правами. Ввиду важного значения объектов материального мира для государства и граждан в этой области необходимо иметь достаточно полную и устойчивую систему законодательного регулирования.
Круг и содержание ограниченных вещных прав определены законом и не могут по усмотрению носителей этих прав расширяться. Также недопустимо создание субъектами имущественного оборота новых вещных правомочий. В данной области гражданского права преобладает императивное регулирование. В этом принципиальное отличие ограниченных вещных прав от прав обязательственных, где действует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), позволяющий участникам имущественного оборота уточнять в рамках договора взаимные права и обязанности и даже создавать новые договорные обязательства и обязательства смешанного характера (пп. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ).
В отличие от права собственности, предметом которого может быть как недвижимое, так и движимое имущество, ограниченные вещные права, как правило, возникают в отношении недвижимого имущества. Соответственно наличие ограниченного вещного права должно подтверждаться государственной его регистрацией.
В своем возникновении и содержании ограниченные вещные права производны и зависимы от права собственности на соответствующий материальный объект. Правомочия собственника, которые могут быть ограничены, предопределяют ограниченные рамки вещного права, а в случае прекращения права собственности ввиду гибели объекта или изменения его назначения ограниченное вещное право прекращается[10].
Наконец, заслуживает быть отмеченной и такая особенность ограниченных вещных прав: они предоставлены определенному субъекту гражданского права и их переход к другим лицам ограничен. Он возможен в случае смерти гражданина или прекращения (реорганизации) юридического лица. Договорную уступку (цессию) ограниченного вещного права гражданское законодательство не предусматривает, и по общему правилу в этом нет необходимости.
Наличие ограниченного вещного права дает его обладателю основание предъявить вещный иск в случае нарушения его права, что сближает такие права с правом собственности. Согласно ст. 305 ГК РФ носители ограниченных вещных прав могут предъявлять в их защиту требования, предоставленные собственнику. Защита владения возможна даже в отношении собственника. Однако предъявление вещных исков предполагает наличие законного владения, о чем ясно сказано в тексте ст. 305 ГК РФ. Носители некоторых ограниченных вещных прав правомочием владения не обладают (сервитуты, держатели ипотеки) и, следовательно, права на вещный иск не имеют. Но было бы справедливым признавать за ними право на негаторный иск в порядке аналогии закона[11].
2. Характеристика отдельных видов ограниченных вещных прав
2.1 Право владения и пользования земельными участками
Земля как один из основных объектов гражданского права может быть предметом различных по содержанию прав, признаваемых и защищаемых законом, в том числе права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, названных в ст. 216 ГК РФ. Эти вещные права практически регламентируются нормами Земельного кодекса, к которым ГК РФ отсылает. При этом круг случаев предоставления таких прав после принятия Земельного кодекса Российской Федерации[12] сузился.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возможно только в отношении государственной (муниципальной) собственности на землю. Такое право предоставляется лишь названным в Земельном кодексе категориям юридических лиц на основании решения органа государственного или муниципального управления, обладающего соответствующей компетенцией в области землеустройства[13]. Право постоянного (бессрочного) пользования других субъектов, возникшее в силу ранее действовавшего законодательства, за ними сохраняется. Допускается однократное бесплатное приобретение в собственность участков, в отношении которых имеется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).
В Земельном кодексе названы в общей форме права землепользователей. Они могут использовать для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые и пресные подземные воды, возводить с соблюдением установленных правил постройки, проводить культурно-технические работы, а также имеют право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и на доходы от реализации полученной продукции (ст. 40, 41 ЗК РФ).
При осуществлении прав пользования земельными участками землевладельцы должны учитывать их целевое назначение и обязаны соблюдать требования земельного законодательства, направленные на охрану земель и защиту экологии, которые предусмотрены ст. 13 Земельного кодекса и вытекают из региональных и местных программ охраны земель[14].
2.2 Сервитут
Как вещное право сервитуты возникли в условиях частной собственности на землю и отражают необходимость в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях возможно в отношении лесных и водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого имущества, когда возникает необходимость устойчивого пользования ими. Гражданскому праву издавна известны сервитуты в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется пожизненное, а иногда и наследуемое право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская).
В условиях перехода к рынку и отношениям частной собственности сервитуты, которые отечественному гражданскому праву в годы плановой экономики были практически неизвестны, стали получать заметное распространение и потребовали регламентации. Нормы о сервитутах содержатся в ГК РФ, многих других актах гражданского права, а Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним»[15] дает в ст. 1 легальное определение сервитута.
Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку право пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью, собственник которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и может ею свободно распоряжаться, в частности продать. При этом для нового собственника сервитут сохраняет свою силу, что отражает его вещный характер.
Сервитут устанавливается законом (публичный сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению компетентного государственного органа либо суда, вынесенному по требованию заинтересованных лиц для защиты как индивидуальных (частных), так и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в отношении объема прав, предоставляемых сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления и т.д.).
