Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон (так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор, а не арендодатель).
Содержание договора может определяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами. Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т. п.).
Возможность разработки типовых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое право министерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.
Содержание договора может определяться и примерным договором. В отличие от типового он не является обязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает и облегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора. Использование примерных договоров также предусмотрено ГК.
Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, в котором они содержатся (ст.427ГК).
Обязанности арендодателя:
- производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);
-предупредить арендатора о правах третьих лиц. Права арендодателя:
- требовать уплаты аренды;
- требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;
- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Обязанности арендатора:
- использовать имущество в соответствии с договором и назначением;
- своевременно вносить арендную плату;
- производить текущий ремонт; а также нести иные расходы по содержанию имущества;
- возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.
Права арендатора:
- истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;
- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;
б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;
- если арендодатель не произвел капитальный ремонт:
а) произвести его за счет арендодателя;
б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст.431 ГК).
2.4 Характеристика субъектов (арендатор и арендодатель)
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или должно во временное пользование.
По договору аренды, происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.
Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.
Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.
Договором законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.
Если договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.
Досрочное расторжение договора
Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:
а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;
б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;
в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;
г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;
д) в иных случаях, предусмотренных договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, договоpa только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок
По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:
а) непредставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;
б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;
в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;
г) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.
Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.
Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
2.5 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой
Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может устанавливаться в виде:
а) твердой суммы платежа;
б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;
в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;
г) предоставления арендатором определенных услуг;
д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.
Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:
- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;
- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;
- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.
Арендная плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:
- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);
- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
- степени обустройства (лифт и т. п.);
- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
- фактической площади здания.
Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.
Выводы. Данная глава курсовой работы рассматривает элементы договора аренды предприятия, такие как предмет договора, форму и государственную регистрацию договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.
Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон, затем характеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие как арендатор и арендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора.
Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов - договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.
Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.
Заключение
Аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.
Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. во-первых, вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, также переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.
Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.
Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.
Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.
Список использованной литературы
1. Заступницкий Д.И. «Сбереги предприятие». - СПб., 2002 г.
2. «Заключение договоров по аренде предприятий». - СПб., 2003 г.
3. Гуциев Д.У. «Как побороть страх перед кредиторами». - М., 2005 г.
4. Потапов Б.В. «Передача арендованного предприятия». - М., 2004 г.
5. Игнатьева И.С. «Договорные отношения». - Киев, 2000 г.
6. Харитонов С.Ф. «Государственное регулирование арендных отношений». - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005 г.
7. Сомов В.И. «Арендные отношения». - М., 2002 г.
