Сложнее обстоит дело с юридической природой договора ренты. В первую очередь надо сказать, что договор является имущественным, т.к. он касается материальных благ (имущества движимого и недвижимого) и характеризуется относительным разнообразием.
Дискуссию вызвало и отнесение ренты к реальному или консенсуальному договору, в зависимости от способа его заключения. Для заключения консенсуального договора достаточно достичь соглашения по всем существенным условиям договора. С этого момента договор считается заключенным. Для заключения же реального договора необходима, кроме того, передача имущества.[4]
Одни ученые (например, А.П. Сергеев) полагают, что договор ренты – это реальный договор. Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты.[5] Другие (например, Е.А. Суханов) считают, что рента может носить как реальный, так и консенсуальный характер. Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.[6]
Рассматривая этот вопрос только в рамках главы, посвященной ренте, можно условно говорить о реальности договора. Однако при более тщательном анализе всех норм, регулирующих договор ренты, в первую очередь положения о купле-продаже, напрашивается другой вывод.
Аргументом первой точки зрения является отсутствие у получателя ренты обязанности передать имущество, а значит, и ответственности. Кроме того, даже если договор составлен и надлежащим способом заверен у нотариуса, он не порождает никаких правовых последствий до передачи имущества плательщику ренты. Действительно, статья 583 не содержит в себе указание на обязанность получателя ренты передать имущество в собственность плательщика ренты, как и в большинстве договоров Гражданского Кодекса. На мой взгляд, это, в первую очередь, недоработка законодателя. И вообще за все время существования Гражданского Кодекса в главу о договоре ренты не было внесено ни одного изменения!!!
Сторонники второй точки зрения утверждают, что консенсуальность ренты вытекает из возможности применения норм о купле-продаже, т.е. при передаче имущества за плату. Здесь уже можно говорить об обязанности получателя ренты передать имущество. Ведь согласно ст. 456: продавец обязан передать покупателя товар, предусмотренный договором купли-продажи. А значит, получатель ренты в определенных случаях подлежит и ответственности. Таким образом, здесь передача вещи не момент заключения договора, а обязанность получателя ренты. Я считаю, что называть договор ренты только реальным, исходя из положений главы 33, не правильно. То есть данная сторона договора будет определяться в зависимости от его вида и предмета договора.
Из вышесказанного следует, что реальные договоры ренты являются односторонними, а консенсуальные носят взаимный характер (двусторонне-обязывающие).
Стоит отметить, что договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.[7]
Имущество передается получателем ренты в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или иной форме. Этим обуславливается возмездность договора ренты. Можно добавить также то, что договор является основным, заключается в пользу их участников, свободным, взаимосогласованным и поименованным.
Хотелось бы сказать, что данное законодателем легальное определение не в полной мере помогает понять сущность ренты. Именно поэтому вокруг неё появились определенные споры. Но все-таки договор ренты – это самостоятельный договор, имеющий свой набор специфических особенностей.
1.2 Элементы, содержание и особенности договоры ренты
Несмотря на то, что ренте в Гражданском Кодексе посвящено всего 23 статьи, при их анализе можно выделить те аспекты, которые свойственны любому договору. Причем параграф 1ый содержит общие положения, а каждая разновидность ренты имеет свои особенности.
Предметом договора ренты является имущество, т.е. совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.[8] При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут. Некоторые авторы считают возможным расширение предмета ренты, основываясь на зарубежной практике.
Сторонами договора ренты являются:
· получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);
· плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Получателями ренты могут выступать граждане, и в некоторых случаях некоммерческие организации. Плательщиками же любые граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.
Форма договора ренты (ст. 584) – договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны, максимально гарантировать интересы получателя ренты.[9]
Отчуждение имущества под выплату ренты (ст. 585). Действительно договор ренты относится к группе договоров, направленных на отчуждение имущества, наряду с куплей-продажей, меной, дарением. Кроме того, глава 33 завершает группу этих институтов. Именно это позволило законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты, — правила о договоре дарения (глава 32 ГК).[10] Но вместе с тем такие правила не должны противоречить нормам главы 33 и существу договора ренты. Это положение играет большую роль, в первую очередь, для постоянной ренты.
Обременение рентой недвижимого имущества (ст. 586). Плательщик ренты по общему правилу вправе без согласия рентного кредитора отчуждать имущество в пользу третьего лица. За исключением договора пожизненного содержания с иждивением, а также случаев предусмотренных законом или договором. В этом случае законодатель устанавливает гарантию в защиту прав получателя ренты, по которой его права следуют за обремененным недвижимым (любым) имуществом. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства.[11] При этом покупатель не обязательно должен знать об обременении, но он может воспользоваться ст. 460 ГК. Кроме этого, государственная регистрация помогает избежать недоразумений в этом плане. Однако предыдущий плательщик ренты полностью не освобождается от ответственности перед получателем ренты, он будет нести субсидиарную (дополнительную ответственность) с новым собственником. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.[12]
Обеспечение выплаты ренты (ст. 587). Кроме указанного выше обременения получатель ренты на недвижимое имущество приобретает право залога. К этому некоторые ученые относятся отрицательно, считая, что это затрудняет участие такого имущества в имущественном обороте. В данном случае залог наступает в силу закона.
Если же предметом договора выступает движимое имущество, то существенным условием договора становится условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка). Либо плательщик ренты может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Таким образом, во-первых, это обеспечение может быть предоставлено до, во время и после заключения договора, во-вторых, получатель ренты может потребовать возврата имущества, если это прямо предусмотрено в договоре, рассчитывая на возмещение убытков в судебном порядке.
Ответственность за просрочку выплаты ренты (ст. 588) именуют в гражданском праве особой мерой защиты прав получателя ренты. Обязательство по выплате ренты является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому при просрочке выплаты с плательщика ренты взыскиваются проценты. Если размер процентов не определен сторонами, то он определяется по ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. То есть единой ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ.
Глава 2: Виды договора ренты
Как отмечалось выше договор ренты подразделяется на два вида – постоянную и пожизненную; а пожизненная в свою очередь имеет подвид пожизненное содержание с иждивением. Для каждой из них предусмотрен специальный параграф в главе 33. Все они будут рассмотрены ниже в этой главе, с учетом их особенностей.
