Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)
Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)
Эмфитевзисом является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое вещное право на чужое имущество, которое состоит в предоставлении лицу права владения и пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд с целью получения плодов и доходов от него с обязанностью эффективно его использовать соответственно целевому назначению.
Субъектами эмфитевзиса являются собственник земельного участка и лицо, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (землепользователь, эмфитевта). Стороной отношений эмфитевзиса не может быть лицо, которому земельный участок предоставлен на условиях постоянного пользования или на условиях аренды.
Объектом эмфитевтичного права является пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в частной, коммунальной или государственной собственности. К землям сельскохозяйственного назначения относятся сельскохозяйственные угодья — пашня, многолетние насаждения, покосные луга, пастбища и т.д., а также несельскохозяйственные угодья (ст. 22 ЗК Украины). Такое пользование имеет ограниченный характер, поскольку собственник земельного участка передает эмфитевте право владения и право целевого пользования им, сохраняя за собою право распоряжения земельным участком. Стороны могут сузить пределы целевого использования земельного участка (например, указав, что он может использоваться под пашню или многолетние насаждения и т.п.).
Основанием установления эмфитевзиса является договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (договор об эмфитевзисе). По договору об эмфитевзисе собственник земельного участка возмездно или безвозмездно передает другому лицу право пользования земельным участком, сохраняя на него право собственности. Договор об установлении эмфитевзиса формально является консенсуальным, поскольку для возникновения эмфитевтичного права не требуется передача земельного участка. Вместе с тем, реализовать это право ранее, чем будут установлены границы участка на местности, невозможно, поскольку до этого приступать к использованию земельного участка запрещено законом (ст. 125 ЗК Украины). Здесь мы имеем ситуацию, подобную той, что возникает при переходе права собственности по договору: момент заключения договора и переход вещного права не совпадают по времени (ст. 334 ГК Украины).
Эмфитевзис может быть передан другому лицу на основании договора между предшествующим и следующим землепользователем или на основании наследования (часть 2 ст. 407 ГК Украины). В частности, эмфитевтичное право может быть предметом договора купли-продажи, дарения, мены, в том числе предметом залога, а также может передаваться любым иным, не запрещенным законом, способом другому физическому или юридическому лицу. При отчуждении эмфитевзиса речь идет не о передаче права собственности на земельный участок, а исключительно об отчуждении права пользования им.
Срок договора об эмфитевзисе устанавливается по договоренности его сторон. При этом собственник участка и эмфитевта могут заключить такой договор на определенный или на неопределенный срок.
Если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей заключен на неопределенный срок, любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за один год (ст. 408 ГК Украины). Предупреждение об отказе от договора является сделкой, поэтому его содержание и форма определяются общими правилами об осуществлении сделок, установленными главой 16 ГК Украины.
Собственник земельного участка имеет право:
— требовать от землепользователя использования участка по назначению, установленному в договоре. При этом в самом договоре может быть учтено целевое назначение участка (ст. 409 ГК Украины);
— на получение платы за пользование участком. Плата за пользование, подлежащая уплате землепользователем собственнику земли, не охватывает другие обязательные платежи, устанавливаемые отдельным законом (часть 2 ст. 410 ГК Украины). ГК не устанавливает размер платы за пользование, ее формы, условия, порядок и сроки выплаты: эти вопросы решаются по усмотрению сторон и должны быть закреплены в договоре об эмфитевзисе;
— на преобладающее перед другими лицами право приобретения пользования земельным участком в случае продажи этого права другому лицу (часть 2 ст. 411 ГК Украины);
— на получение процентов от цены продажи эмфитевзиса другому лицу — так называемой «лаудемии» (часть 5 ст. 411 ГК Украины).
Собственник земельного участка обязан:
— предоставить земельный участок в пользование;
— не препятствовать землепользователю в осуществлении его прав.
Даже в случае нарушения эмфитевтой условий осуществления права пользования, собственник не имеет права самовольно препятствовать ему в совершении таких действий, а должен обратиться в суд. Против нарушения собственником его прав, землепользователь защищен теми же средствами защиты, что и собственник имущества (ст. 396 ГК Украины).
Землепользователь имеет право:
— пользоваться земельным участком в полном объеме соответственно договору и право удерживать его за собой (часть 1 ст. 410 ГК Украины);
— приобретать право собственности на плоды и доходы от эксплуатации предоставленного в пользование участка. Это право логически следует из права пользования земельным участком для собственных потребностей;
— отчуждать право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей, если иное не установлено законом (ст. 411 ГК Украины).
Следует отметить, что последнее правомочие землепользователя в некоторых случаях сопровождается существенными ограничениями, установленными в пользу собственника земли. В частности, в случае продажи права пользования земельным участком, собственник этого земельного участка имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях. Для обеспечения этого права землевладельца, процедура реализации эмфитевзиса путем продажи сопровождается осложненной процедурой. Продавец эмфитевзиса обязан письменно известить собственника земельного участка, предоставленного в пользование, о намерении продать свое право пользования постороннему лицу с указанием цены, объявленной для продажи, и других условий продажи. Собственник, на протяжении одного месяца письменно заявивший о своем намерении выкупить эмфитевзис, обязан купить его по цене и на условиях, объявленных для продажи. Если собственник земли откажется от реализации своего преобладающего права на покупку эмфитевзиса или не сообщит письменно о согласии на покупку, или пришлет согласие о возможной покупке по другой цене, землепользователь вправе продать свое право любому лицу, но на условиях, предварительно объявленных для продажи. Если собственник участка, дав согласие на покупку эмфитевзиса, со временем откажется от своего намерения, землепользователь может потребовать от него возмещения вреда, причиненного таким отказом (ст.ст. 22, 23 ГК Украины).
В случае продажи землепользователем эмфитевзиса с нарушением права собственника на преобладающую покупку, последний может на протяжении одного года обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей приобретателя права, с внесением на депозитный счет суда денежной суммы, которую по договору может уплатить покупатель эмфитевзиса (часть 4 ст. 411, ст. 362 ГК Украины).
Землепользователь обязан:
— вносить плату за пользование земельным участком, а также другие платежи, установленные законом. Плата за пользование, выплачиваемая собственнику участка, не включает другие платежи, подлежащие уплате землепользователем соответственно положениям закона. Указанная плата за пользование не охватывает обязанность пользователя уплатить собственнику земли лаудемию (часть 5 ст. 411 ГК Украины);
— эффективно использовать земельный участок по его целевому назначению;
— повышать плодородие земельного участка, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации;
— уведомлять собственника земли о намерении продать право пользования земельным участком.
Эмфитевзис прекращается в случае:
1) объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя. В этом случае субъекты права собственности и вещного права на чужую вещь совпадают, а затем действует правило о преимуществе более полного права, то есть, права собственности;
2) истечения срока, на который был предоставлен эмфитевзис, если срок был указан в договоре об установлении этого права. В ГК Украины не установлена обязанность собственника участка продлить по требованию землепользователя срок действия эмфитевзиса. Такая обязанность может быть закреплена в договоре об установлении эмфитевзиса. В случае достижения сторонами договоренности об удлинении срока, речь идет об установлении нового эмфитевзиса;
3) выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью. В этом случае речь идет о выкупе именно земельного участка, а не права пользования им (ст. 350 ГК Украины);
4) уничтожения земельного участка или такого его повреждения, которое исключает возможность использования его для удовлетворения сельскохозяйственных потребностей;
5) признания недействительной сделки, являющейся основанием установления эмфитевзиса;
6) использования земельного участка не по целевому назначению (ст. 143 ЗК Украины);
7) договоренности собственника участка и землепользователя о прекращении эмфитевзиса. Такая договоренность должна быть совершена в такой же форме, как и договор об установлении эмфитевзиса.
По решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в иных случаях, установленных законом (например суперфиций).
Суперфиций — это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданным возмездно или безвозмездно лицу для строительства и эксплуатации на нем зданий и сооружений, на которые у последнего возникает право собственности.
Субъектами суперфициарных отношений являются собственник земельного участка, предоставляемого под застройку, и лицо, которое имеет право использования указанного участка для осуществления застройки (суперфициарий).
У суперфициария возникает право собственности на возведенные здания (сооружения). Это предопределяет независимость этих прав от субъектного состава, поскольку действует принцип: вещное право следует за вещами, в отношении которых оно установлено и не связано с носителями этих прав. Отнесение суперфиция к вещным правам предоставляет суперфициарию абсолютную защиту его прав.
Суперфиций может принадлежать одновременно двум и более лицам. При этом, безусловно, именно право суперфиция разделу не подлежит, а лишь предполагается возможность общего пользования земельным участком предоставленным под застройку одновременно двумя и больше лицами, например, в случае возникновения на основаниях, предусмотренных законодательством, права общей собственности на возведенное здание (сооружение).
Объектом суперфиция является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с возможностью для суперфициария приобрести право собственности на них. При предоставлении земельного участка в пользование с целью застройки необходимо, чтобы его дальнейшее использование отвечало целевому назначению земельного участка. Установление целевого назначения земель происходит путем отнесения земель к той или иной категории, которое осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями (п.1 ст. 20 ЗК Украины).
