Если собственность на недвижимость не зарегистрирована, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности[9].
Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.
Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость)[10].
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.
Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК),
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК)[11].
Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [12](ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.
Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у собственников)[13].
Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). В отношении всех объектов недвижимости ведется государственный кадастровый учет. Кадастровый учет земельных участков ведется в соответствии с Федеральным законом от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости[14].
Указанное Агентство должно также создать и вести единый государственный кадастр всех объектов недвижимости. Наряду с этим, кадастровый учет водных объектов ведется Федеральным агентством водных ресурсов.
Согласно Водному кодексу в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена[15].
Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю", Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.
Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:
земли сельскохозяйственного назначения;
земли поселений;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК)[16].
Особенности правового режима земель и других природных ресурсов помимо Земельного кодекса могут содержаться в отраслевом законодательстве. Например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения применяется Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ред. от 08.05.2009), в отношении участков лесного фонда - Лесной кодекс, в отношении обособленных водных объектов - Водный кодекс. Существенное влияние на права собственников земельных участков оказывает законодательство о градостроительстве. В частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в градостроительных регламентах, являющихся составной частью правил землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ст. 30 Градостроительного кодекса (ред. от 27.07.2010).
Собственники должны также исполнять обязанности и соблюдать ограничения, установленные законодательством об охране природных ресурсов и окружающей среды, а также законодательством об особо охраняемых природных территориях, если их участок оказался включенным в состав таких территорий[17].
Договор найма (или аренды) жилых помещений не подлежит государственной регистрации и заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК)[18].
Все жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. Собственник обязан осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с целевым назначением (ст. 288 ГК) и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и для проживания членов своей семьи. Собственник (юридическое лицо или гражданин) вправе сдавать жилое помещение по договору найма, аренды или безвозмездного пользования только для проживания граждан.
Запрещено размещать в жилых домах промышленные производства. Предприятия, учреждения, организации, не занимающиеся промышленным производством, могут размещаться в жилых домах, однако только после того, как непосредственно занимаемые ими помещения будут переведены в нежилой фонд. Перевод помещений из жилых в нежилые осуществляется в порядке, определяемом Жилищным кодексом (п. 3 ст. 288 ГК).
Собственник обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 Жилищного кодекса)[19].
Если целевое назначение жилья не соблюдается, а также если собственник систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, муниципальный орган может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение имущества, - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник не устранит нарушения после предупреждения, суд по иску муниципального органа может принять решение о принудительной продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного акта. Собственникам поэтому следует соблюдать правила использования жилья, поскольку с публичных торгов квартира может быть продана по ценам существенно ниже рыночных и бывший ее владелец не сможет купить на выплаченную ему компенсацию другое равноценное жилье (ст. 293 ГК).
Законом (ст. 292 ГК) установлены также особые права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, проживающих вместе с ним. Они имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. До 1 января 2005 г. право пользования членов семьи носило настолько самостоятельный характер, что не прекращалось даже в случае утраты собственником своего права на жилье. Это приводило к тому, что в случае продажи квартиры собственником покупатель "приобретал" вместе с ней еще и постоянных жильцов в виде членов семьи бывшего собственника, выселить которых не было никаких законных возможностей. В настоящее время в п. 2 ст. 292 ГК прямо установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу прекращает право пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, права членов семьи собственника в настоящее время полностью зависят от прав самого собственника. Члены семьи собственника имеют права пользования наравне с собственником, если иное не установлено соглашением с ним. Члены семьи, так же как и собственник, обязаны использовать помещение по целевому назначению, обеспечивать его сохранность: дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Члены семьи могут требовать устранения нарушения их прав на жилье от любых лиц, включая самого собственника помещения[20].
В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования данным жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ним и членами его семьи.
Действующим законодательством установлены особенности в правовом режиме права собственности на имущество в многоквартирном доме. Собственнику квартиры в таком доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади его квартиры. В ранее действовавшем законодательстве комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме назывался "кондоминиум". В Жилищном кодексе данный термин не используется.
Собственники квартир в целях управления общим имуществом могут объединяться также в товарищества собственников жилья, являющиеся юридическими лицами и действующими в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса[21].
[1] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 108
[2] Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"(ред. от 26.07.2010)
[3] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 109
[4] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 49
[5] Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ред. от 30.10.2009)
[6] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 50
[7] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)
[8] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 115
[9] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)
[10] Гатин А.М. Гражданское право: Под ред. Гатина. М.: Дашков и К, 2009.- С. 116
[11] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 57
[12] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 17.06.2010)
[13] Чаусская О.А. Гражданское право/ Под ред. Чаусской. М.: Дашков и К, 2007.- С. 58
[14] Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ред. от 04.12.2006)
[15] Грудцына Л.Ю/Под ред. Спектора А.А.М.: Юстицинформ, 2009. – С. 97
[16] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 132
[17] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 133
[18] Там же, С. 136
[19] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 137
[20] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 138
[21] Алексеев С.С. Гражданское право/Под ред. Алексеева. М.: Проспект, 2009. – С. 139
Страницы: 1, 2
