Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена. Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взимается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю[14]. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.
При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке. В-четвертых, Гражданский кодекс РФ, статья 424, часть 3. однотипность значительной части жилого фонда, что обуславливает подход к его оценке.
Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей.
1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.
2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью" того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие.
а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская", "хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная.
б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей).
в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее.
г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее.
д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелко блочные, кирпичные, монолитные и деревянные.
е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений.
ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи.
з) Состояние здания, его возраст.
и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка. к) Факторы ограничения в правах владения.
3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.
4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.
5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.
2.2.3. Договор пожизненного содержания с иждивением.
Договор пожизненного содержания с иждивением является видоизмененным договором купли- продажи с условием пожизненного содержания, предусматривающегося ранее в ГК РСФСР в редакции 1964 года. По договору пожизненного содержания с иждивением, гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать и обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина и уход за ним, а также оплата ритуальных услуг.
В договоре указывается стоимость всего объема содержания с иждивением. Пожизненное содержание может заменяться периодическими платежами в деньгах, платежи устанавливаются в сумме, не менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.
Плательщик ренты получает право собственности на имущество с ограничением права распоряжаться им (отчуждать, сдавать в залог или обременять другим способом) лишь с согласия получателя ренты вплоть до его смерти. Обязательство пожизненного содержания с "иждивением прекращается смертью получателя ренты.
Оформление этого договора осуществляется по тем же правилам, что и в договоре купли- продажи жилого помещения.
2.2.4. Договор мены жилого помещения.
По договору мены каждая из сторон передает другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем. В качестве встречного предоставления передается имущество (жилое помещение). К договору мены применяются правила договора купли-продажи[15].
Обмениваемые жилые помещения должны быть равноценны, если же существует различие по цене между имуществом, предоставляемым по договору, то сторона предоставившая имущество цена которого ниже, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать имущество, если иное не предусмотрено договором.
Право собственности на жилое помещение переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующего имущества обеими сторонами.
Определенные сложности возникают при заключении договора между собственником жилого помещения и владельцем муниципального жилья (нанимателем). На основании такого договора: во-первых, гражданин, являющийся нанимателем, имеет право требовать у другой стороны договора передачи ему жилого помещения в собственность; во-вторых, собственник жилья получает в результате мены жилое помещение лишь в наем и вправе требовать только выдачи обменного ордера от администрации, а от бывшего нанимателя- передачи жилья в пользование.
Для оформления данного договора требуется обращение сторон в местную администрацию за принятием ей разрешения об обмене жилых помещений и последующее нотариальное оформление сделки по месту нахождения жилого помещения, принадлежащего собственнику или нанимателю.
Сложность здесь в том, что у одной из сторон договора возникает, а у другой - прекращается право собственности на жилье. В связи с этим, не понятно, какая же выгода собственнику становится нанимателем. Однако это можно объяснить , когда собственник приобрел свое помещение на основе гражданско-правовой сделки, а не приватизации, и хочет произвести его мену на неравноценное (большее) жилье нанимателя с доплатой и потом приватизировать это помещение , а нанимателю необходимо меньшее в связи с нехваткой средств на оплату коммунальных услуг. Также может возникнуть вопрос, к какому виду договоров относить данную сделку, - к договору мены или договору обмена жилыми помещениями. Существуют следующие отличия между этими договорами: во-первых, при мене стороны руководствуются гражданским законодательством, а при обмене- жилищным; во-вторых, различен порядок оформления договоров, так для меняющихся нотариальное оформление договора и регистрация обязательны, а для обменивающихся все производиться через местную администрацию; в-третьих, для сторон договора мены не действует часть условий, при которых обмен не допускается (например, существенное ухудшение жилищных условий в связи с обменом); в-четвертых, при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене - нет; в-пятых, при мене происходит переход права собственности, а при обмене- права пользования. Договор, где сторонами являются собственник и наниматель можно сравнить с этими положениями. Получается, что оформление данного соглашения происходит как в договоре обмена - через администрацию, но в то же время, с нотариальным заверением и регистрацией, как при мене. Здесь происходит как передача права собственности, так и передача права пользования.
Механизм осуществления передачи жилья собственником нанимателю законодательно не определен, сейчас она осуществляется в соответствии с подзаконными актами субъектов федерации через администрацию.
До принятия Закона" Об основах федеральной жилищной политики" от 24 дек. 1992 года на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РФ, который не предусматривал возможности обмена между собственником и нанимателем. Закон ликвидировал правовой пробел в регулировании обмена жилых помещений различных форм собственности тем, что снял все административные ограничения на его произведение, но тут же образовал новый пробел, так как не осветил вопросов механизма заключения такого договора.
Существуют разные точки зрения, к какому виду договоров отнести данную сделку. Одна из них утверждает, что термин "обмен" используется по нормам жилищного законодательства, когда сторонами выступают наниматели жилых помещений, а термин "мена" применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами(одной стороной) договора выступают собственники имущества. Следовательно, наш договор будет договором мены, так как одной из его сторон является собственник жилья[16]. Другое мнение выступает за то, что при мене обе стороны, а не одна являются собственниками, при обмене -этого нет. Значит, рассматриваемая сделка между нанимателем и собственником, будет относиться к обмену[17].
По первой точке зрения можно возразить то, что по ГК РФ статье 567 "по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой". Здесь нет указания на присутствие собственника хотя бы с одной стороны, указывается лишь о наличие в виде сторон двух собственников меняемого имущества. Следовательно данный договор с участием собственника и нанимателя не предусмотрен как мена в действующем ГК РФ и должен регламентироваться как обмен жилыми помещениями по жилищному законодательству.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
