Вследствие указанных обстоятельств Законом о «дачной амнистии» отменены п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 Земельного кодекса РФ, гарантирующие возможность однократного бесплатного предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан, обладающих указанными земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Взамен порядка однократного бесплатного предоставления земельных участков введён порядок переоформления прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности. Указанный порядок составной частью входит в механизм государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, регламентация которого нашла отражение в статье 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Сущность этого механизма основывается на следующих принципах:
1) его действие распространяется только на земельные участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ
2) право собственности может быть зарегистрировано только на земельные участки, которые предоставлены для следующих видов целевого использования: личное подсобное хозяйство, дачное хозяйство, огородничество, садоводство, индивидуальное жилищное или гаражное строительство
3) введена презумпция права собственности на предоставленный гражданину земельный участок, которая означает, что в независимости от того предоставлен ли земельный участок на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, в целях государственной регистрации прав земельный участок считается предоставленным на праве собственности
С позиции интересов личности в названном механизме можно выделить следующие положительные и отрицательные моменты:
1) детально конкретизирован и одновременно упрощён порядок приобретения и оформления гражданами права собственности на предоставленный им земельный участок
2) отменена норма об однократном бесплатном предоставлении в собственность земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Вместо неё введён принцип бесплатности переоформления прав на земельный участок в независимости от того, сколько земельных участков находится на каком-либо праве у того или иного лица
3) механизм «переоформления прав» (упрощённый порядок приобретения права собственности на предоставленный земельный участок) граждан на предоставленные им земельные участки сроком не ограничен
4) с 1 января 2007 года снижена государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства с 500 до 100 рублей
5) механизм «переоформления прав» распространяется на ограниченный перечень видов целевого использования земельных участков и, исходя из буквального толкования положений ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не распространяется на такие виды целевого использования земельных участков, как животноводство, сельскохозяйственное производство, сенокошение и выпас скота, крестьянское (фермерское) хозяйство и др.
6) в связи с отменой п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ, регулировавшего в том числе порядок приобретения в собственность граждан находящихся в их фактическом пользовании земельных участков с расположенными на них жилыми домами, которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, граждане могут бесплатно без каких-либо количественных ограничений приобретать указанные земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными ст. 36 Земельного кодекса РФ
7) механизм «переоформления прав» не распространяется на земельные участки, которые в соответствии с федеральным законом не могут предоставляться в частную собственность
8) ввиду презумпции права собственности на предоставленный гражданину земельный участок в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, не требуется принятия специального решения о предоставлении такого земельного участка в собственность гражданина
Следует подчеркнуть, что «дачная амнистия» отчасти обошла граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Исходя из правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в его постановлении от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии со ст. 23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 Земельного кодекса РФ не имели права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также были не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для осуществления предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. Неразрешённым остаётся вопрос распространения указанного толкования на глав крестьянских (фермерских) хозяйств, использующих земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, в предпринимательской деятельности, но которые получили их до регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей и не в связи осуществлением предпринимательской деятельности. Кроме того, многие специалисты отмечают, что «данная правовая позиция Высшего Арбитражного Суда РФ не является бесспорной: Гражданский кодекс РФ говорит о возможности применения к индивидуальным предпринимателям некоторых положений о коммерческих организациях, установленных в Гражданском кодексе РФ, но никак не в Земельном кодексе РФ и иных актах земельного законодательства».
Не вдаваясь в обоснование законности указанного вывода, необходимо отметить, что суд распространил действие ст. 23 Гражданского кодекса РФ только на земельные участки, предоставленные индивидуальным предпринимателям на праве постоянного (бессрочного) пользования. Порядок приобретения указанных земельных участков в собственность индивидуальных предпринимателей определён в п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Что касается земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения и используемых индивидуальными предпринимателями в коммерческих целях, приобретение их в собственность должно было осуществляться в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ с учётом особенностей, изложенных в специальных федеральных законах. Но в связи с введением Законом о «дачной амнистии» презумпции права собственности на предоставленные земельные участки и отменой п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ возникший вопрос остаётся «повисшим в воздухе». Однако в судебной практике встречаются дела, при рассмотрении которых суды приходят к выводу, что правила ст. 23 Гражданского кодекса РФ не могут применяться к индивидуальным предпринимателям, использующим предоставленный им на праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, поскольку возможность предоставления земли юридическим лицам на праве пожизненного наследуемого владения законом не предусмотрена!2].
Единственное, о чём можно категорично утверждать, это содержащееся в п. 7 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» условие о цене приобретаемых гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственных угодий, находящихся в их пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, которая не должна превышать 20% их кадастровой стоимости. Однако в соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. А согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются не только сельскохозяйственные угодья, но и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоёмами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, которые также могут предоставляться гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Таким образом, до конца не понятно, во-первых, в каком порядке приобретаются земельные участки в собственность индивидуальных предпринимателей, обладающих указанными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения; во-вторых, распространяется ли на такие земельные участки введённая Законом о «дачной амнистии» презумпция права собственности; и, наконец, в-третьих, если предположить, что «дачная амнистия» не распространяется на приобретение в собственность индивидуальных предпринимателей земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий, которыми они обладают на праве пожизненного наследуемого владения, то, как быть с земельными участками не из состава сельскохозяйственных угодий либо принадлежащих к другим категориям земель? Представляется, что в указанных случаях должны применяться нормы Закона о «дачной амнистии».
Если в основу распространения «дачной амнистии» вкладывать признак отсутствия ведения гражданином, обладающим земельным участком, предпринимательской деятельности, связанной с его использованием, это может привести к достаточно плачевным последствиям, искажающим и подменяющим смысл норм этого Закона. Наиболее остро указанная проблема проявляется в случае, если первоначально земельный участок предоставлялся на праве пожизненного наследуемого владения без цели его коммерческого использования, а в последующем на его базе было создано крестьянское (фермерское) хозяйство.
Из всего изложенного следует однозначный вывод, что при любом раскладе «дачная амнистия» должна распространяться на приобретаемые индивидуальными предпринимателями земельные участки не из состава сельскохозяйственных угодий либо принадлежащих к другим категориям земель, которыми они обладают на праве пожизненного наследуемого владения.
Для государственной регистрации права собственности гражданина на предоставленный земельный участок в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту Российской Федерации в муниципальном районе по месту нахождения земельного участка подаются:
