Взагалі, з початку 2008 року до міського бюджету надійшло 159,3 млн грн. орендної плати за землю, що на 43,7 млн грн. більше, ніж у 2007 році. За попередніми прогнозами обсяг зібраної орендної плати за весь 2008 рік становитиме 172,7 млн грн, що дорівнює річному плану збору.
Порядок продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Харкові, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок, затверджений 30 квітня 2003 року рішенням 13-ї сесії Харківської міської ради 4 скликання.
Для впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова були ухвалені рішення 19-ї сесії Харківської міськради 5 скликання від 27 лютого 2008 року "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р." та "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при оформленні договорів оренди землі в м. Харкові".
Формування ціни на земельні ділянки
Найбільш активно на аукціонах здійснювався продаж земельних ділянок, призначених для житлового будівництва (або змішаного використання – будівництво житла та об’єктів соціального та побутового призначення) та розміщення комерційних об’єктів. Частка таких ділянок становить відповідно 53% та 39% від їх загальної кількості. Лише 5% проданих ділянок призначені для будівництва виробничих об’єктів та 3% - землі автотехобслуговування. Варто відзначити, що ці цифри відображають сучасні тенденції на ринку нежитлової нерухомості: найбільшим попитом сьогодні користуються об’єкти комерційного використання.
Із загальної кількості проданих ділянок, більше половини (53%) становили земельні ділянки площею від 501 до 1500 кв.м, тобто ті, які є оптимальними для розташування житла або середніх за розміром об’єктів комерційного призначення. Відповідно, земельні ділянки площею понад 1500 кв. м. становлять лише 13% від загальної кількості.
З огляду на те, що з аукціонів продавалися переважно невеликі за розміром ділянки, відповідно ціна продажу більшості ділянок склала менше 5 тис. грн. (32%); чверть ділянок була продана за суму від 10 до 50 тис. грн. кожна.
На особливу увагу заслуговує те, що дванадцять ділянок було продано за ціною, що перевищила 0,5 млн. грн., з них чотири ділянки продано за суму понад 1 млн. грн. кожна.
Мінімальна ціна продажу однієї ділянки склала 980 грн., максимальна – понад 9 млн. грн.
Основним чинником формування ціни продажу ділянки з аукціону є привабливість об’єкту торгів, і в даному випадку вигідність місцерозташування ділянки. Але крім того, у кожному конкретному випадку результат аукціону у великій мірі залежить також від рівня підготовки торгів, зокрема розповсюдження інформації про аукціон серед широкого кола потенційних учасників, що забезпечило б достатній рівень конкуренції.
В результаті проведених аукціонів переважну більшість ділянок (41%) було продано за ціною, що становила від 10 до 50 грн. за 1 кв. м. Відносно великий відсоток складають також об’єкти, ціна продажу яких склала від 251 до 500 грн./кв. м (11%), а також менше 5 грн./кв. м. (19%).
У п’яти випадках земельні ділянки було продано по ціні, що перевищила 1000 грн./кв. м.
Мінімальна ціна продажу ділянки була зафіксована на рівні 1,44 грн./кв. м, максимальна – 1747 грн. кв. м.
Варто зауважити, що з огляду на різний рівень організації та проведення аукціонів у різних містах, а також різний ступінь привабливості об’єктів, що пропонувалися до продажу, робити детальні висновки щодо рівня цін на земельні ділянки у різних населених пунктах на основі результатів проведених аукціонів є досить проблематичним. Відслідкування певних закономірностей щодо рівня цін можливо за умови регулярного проведення земельних торгів, сьогодні ж, за відносно невеликої кількості проведених аукціонів, ці результати є в певній мірі випадковими.
Особливо слід підкреслити недоречність порівняння цін продажу землі з аукціону та цін викупу земельних ділянок землекористувачами.
Загалом, ціни продажу ділянок з аукціону є на порядок вищими, ніж при викупі, і це є цілком закономірним. Адже підвищення ціни в процесі торгів досягається за рахунок конкуренції між претендентами на об’єкт продажу і переможцем стає той, хто запропонує найвищу ціну. У випадку ж викупу земельної ділянки під об’єктом нерухомості єдиним претендентом на ділянку є власник цієї нерухомості, і конкуренція тут по суті неможлива. І це не може не відобразитися на формуванні ціни продажу такої землі, і тому рівень цін у процесі приватизації – інший. Якщо ж спробувати адміністративними методами перенести рівень цін продажу земельних ділянок з аукціону на формування вартості землі під об’єктами нерухомості, поза всяким сумнівом, це призведе до відмови підприємця приватизовувати землю на таких умовах, так як це буде для нього невмотивованим та абсолютно невигідним з економічної та фінансової точки зору. І результатом таких дій може стати повне призупинення процесу приватизації земель підприємствами, що матиме вкрай негативні наслідки для місцевих бюджетів та процесу реформування земельних відносин на території такого населеного пункту.
Варто також наголосити, що проведення земельного аукціону не має бути самоціллю для місцевої ради. Максимальний ефект може бути досягнутий за умови використання земельних торгів в якості основного способу розпорядження вільними земельними ділянками, тобто всі вільні земельні ділянки, призначені для здійснення підприємницької діяльності, мають продаватися на конкурентних засадах.
Зважаючи на важливість питання продажу земельних ділянок з аукціону, несільськогосподарський компонент проекту визначив цей напрямок як один із пріоритетних у своїй діяльності.
Свого часу саме в рамках Проекту було розроблено типове Положення про порядок проведення земельних аукціонів, відповідно до якого місцеві ради можуть здійснювати продажі земельних ділянок на конкурентних засадах. У минулому році Проектом було підготовлено та розповсюджено Практичний посібник з проведення земельного аукціону. У жовтні минулого року Проектом також було організовано та проведено міжнародний навчальний семінар з питань організації та проведення земельних аукціонів, у якому взяли участь представники місцевих рад, органів земельних ресурсів та землевпорядних підприємств. Проект і зараз продовжує надавати інформаційну, методичну та практичну допомогу органам місцевої влади та місцевого самоврядування, зацікавленим в організації та проведенні земельних аукціонів.
Безсумнівно, сьогодні в Україні існує велика перспектива для успішного запровадження та розвитку процесу продажу земель населених пунктів на конкурентних засадах, що, в свою чергу, призведе до більш активного формування ринку землі в Україні.
Єдина система обліку земель та їх потенційних покупців
Проект Закону України «Про ринок земель» встановлює основні засади здійснення відчуження земельних ділянок, надання їх в оренду та проведення земельних торгів (аукціонів). Останні відносини плануються більш детально регулюватися Законом «Про земельні торги», однак і цей закон досі лише у вигляді проекту. Стаття 8 Законопроекту передбачає можливість здійснення прогнозування ринку земель. Так, пропонується створити місцеві банки даних попиту і пропозиції на ринку земель; кожного року затверджувати обсяги продажу земель державної та комунальної власності, обсяги надходження коштів від продажу останніх до відповідних бюджетів та забезпечити публікацію відомостей про попит та пропозиції на земельні ділянки. Таким чином, Законопроект надає можливість створення єдиної бази даних, в якій буде міститись інформація про наявність земельної ділянки в тому чи іншому населеному пункті або покупця, який виявляє бажання купити земельну ділянку у відповідній місцевості. Така система дасть змогу будь-якому покупцю за короткий час підібрати собі земельну ділянку відповідно до своїх бажань і можливостей.
Як стало відомо, на сьогодні у Львові з метою підвищення ефективності управління землями міста в місцевому міськвиконкомі розпочали розробляти інформаційну Інтернет-систему, яка буде містити всі дані про земельні ділянки міста та про потенційних покупців таких ділянок. Як бачимо, норми Законопроекту почали використовувати ще до прийняття його як закону та набрання ним чинності. Також висловлюються думки про можливість створення інформаційно-кадастрової системи на противагу державній системі земельного кадастру, яка наразі застаріла. Доцільно було би повністю реформувати систему державного земельного кадастру, який би містив максимально можливу кількість інформації про землі України та був доступний не тільки нашим громадянам, а й іноземцям.
Таким чином ми зможемо привабити потенційних інвесторів, які зможуть на власні очі побачити картину, що склалася в базі українських земель, і зважити всі «за» і «проти».
Висновок
Не секрет, що сьогодні ринок землі формується хаотично і на ньому домінує спекуляція. Особливо це характерно для великих міст і приміської тридцятикілометрової зони. Схеми роботи примітивні і вкрай шкідливі для суспільства. Створюються десятки абсолютно "порожніх" підприємств, яким за певну винагороду передаються в оренду земельні ділянки, а далі шляхом продажу цих юридичних осіб відбувається продаж права оренди. Ця схема в окремих випадках дає змогу змінити цільове призначення і здійснити продаж без погодження з Кабінетом Міністрів. Тобто йдеться про порушення Земельного кодексу, оскільки нерезидент (у цьому випадку) купує корпоративні права.
З часу набуття чинності Земельним кодексом України в його розвиток розроблено і прийнято 30 законів, 30 постанов уряду та 35 наказів Держземагентства. Однак прийняті нормативно-правові акти ще не повною мірою вирішують питання регулювання земельних відносин і формування земельного ринку. Досі не прийнято розроблені Держземагентством проекти законів про спрощене набуття земельних ділянок, довгоочікувані закони "Про ринок земель" і "Про державний земельний кадастр", що призводить до негативних наслідків, втрати земельно-кадастрової інформації.
Таким чином, склалася ситуація, коли місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування - розпорядники земельних ділянок державної та комунальної власності, керуючись Законами України "Про місцеве самоврядування" та "Про місцеві державні адміністрації", власними нормативно-правовими документами встановлюють автономні правила проведення земельних торгів. Існують відмінності у способах формування стартової ціни, критеріях визначення переможців, ролі спеціалізованих організацій -організаторів торгів.
Як відомо, 27 лютого ц. р. Кабінет Міністрів своєю постановою "Деякі питання проведення земельних аукціонів" затвердив Порядок проведення земельних аукціонів, розроблений Держземагентством. Цей документ, незважаючи на низку упущень, має позитивні правові та соціально-економічні наслідки і сприятиме розвиткові цивілізованого й прозорого ринку земель.
Правові наслідки полягають насамперед у регулюванні питань: по-перше, визначення стартової ціни та підготовки земельної ділянки до продажу, професійної підготовки земельних ділянок до їх продажу чи права на оренду, що різко звузить можливість некваліфікованої або недобросовісної підготовки земельних об'єктів до продажу; по-друге, професійного проведення аукціону підготовленими професіоналами.
Щодо соціально-економічних наслідків, то передусім це:
1) спрощена процедура оформлення права на земельну ділянку продавцем, а точніше, на його замовлення організатором аукціону, виключаючи можливість хабарництва, адже покупець стає непричетним до оформлення документів;
2) встановлюється вартість земельного об'єкта торгів, за яку покупець може його купити, що в подальшому впливає на ціноутворення на ринку земель;
3) встановлюються загальні правила підготовки, продажу, придбання земельного об'єкта торгів, розрахунків між замовником, організатором, виконавцем, учасниками торгів і покупцем.
Постанова передбачає обов'язковість інформування громадськості через засоби масової інформації про наміри продажу земельних ділянок або права на них та про продаж на аукціонах таких об'єктів торгів.
Крім того, внесення зазначеною постановою змін до постанови Кабінету Міністрів України від 14 листопада 2000 р. N 1698 надало можливість визначити питання ліцензування окремого виду господарської діяльності проведення робіт із земельних торгів. Водночас постановою затверджено Порядок проведення земельних аукціонів, дія якого розповсюджується на земельні ділянки державної та комунальної власності, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації.
Організатором аукціону на організаційний період для земельних ділянок держвласності визначено центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Враховуючи, що розмежування земель не проведено і в комунальну власність не передано жодної земельної ділянки, для всіх земельних ділянок, не переданих у приватну власність, організатором аукціону є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, тобто Державний комітет із земельних ресурсів.
Зрозуміло, що затверджений Порядок проведення земельних аукціонів далеко не досконалий, адже лише практика може бути критерієм істини і дасть змогу коригувати процедуру продажу. Водночас, на думку провідних спеціалістів біржового ринку, які мають досвід проведення земельних аукціонів, Порядок забезпечує проведення цих робіт. Найближчим часом Держземагентство остаточно виробить умови ліцензування організацій, які проводитимуть земельні аукціони, не допускаючи монополії в цій галузі. Це створить сприятливі умови для чесної й прозорої конкуренції між виконавцями земельних аукціонів, а також зменшить затрати організаторів на проведення аукціонів, створить оптимальні умови для потенційних покупців чи орендаторів. Основними умовами будуть досвід роботи, наявність сучасних інформаційних технологій, обладнання приміщення, репутація.
Які питання вимагають особливої уваги? Це насамперед експертна оцінка землі, оцінка права оренди як нематеріального активу. За нашими даними, у доволі стислі строки треба здійснити близько 20 тисяч експертних оцінок земельних ділянок і майже таку ж кількість оцінок права оренди. Йдеться про масові експертні оцінки. Не менш актуальним є підготовка і збільшення кількості організацій, що займаються проектами землевідведення. У кожному районному, обласному управлінні земельних ресурсів створюватимуться веб-сайти, з яких потенційний покупець зможе отримати інформацію про аукціони, документи, необхідні для участі в них, їх результати, а також аналітичну інформацію про ціноутворення на земельні ділянки і права оренди в областях, на ділянки різного функціонального призначення. Суттєве поліпшення буде в питаннях термінів та якості землевпорядної експертизи.
Окремо хотілося б зупинитися на просвітницькій роботі, пов'язаній з організацією цивілізованого ринку землі. Щойно буде сформовано цей ринок, інформацію про способи продажу земель, ціни, форми здавання в оренду необхідно донести до кожного громадянина. Адже сьогодні, коли земля продається за договорами міни, застави чи договорами з відкладеною умовою, селянин втрачає величезні кошти, якими його безоплатно наділила держава.
Очевидно, що організація ринку землі вимагає оперативної і жорстко регламентованої процедури реєстрації угоди купівлі-продажу або права оренди. Дискусії з приводу того, хто реєструватиме угоди, ведуться вже понад десять років. Нині у Верховній Раді знаходиться законопроект "Про державний земельний кадастр", який вимагає негайного розгляду. Адже вже є непоодинокі випадки, коли на одні й ті самі земельні ділянки виписують два-три і більше актів на право власності. А з договорами оренди – ще більша нісенітниця. Усе це призводить до небажаних результатів, затрат коштів від втрати земельно-кадастрової, картографо-правової інформації.
Список використаної літератури
1. Земельний кодекс України: Чинне законодавство зі змінами і допов. Станом на 1 лютого 2008 р. – К.: Вид. ПАЛИВОДА. В., 2008. – 104с
2. Указ Президента України «Про зупинення дії положення постанови КМУ від 22 лютого 2008 року № 90»;
3. Порядок проведення земельних аукціонів, затверджений постановою КМУ від 22 лютого 2008 року № 90.
4. Ринок землі: видимий і приховані ризики // Землевпорядний вісник №1, 2008, с.95. Воєводін В. Земельні аукціони вдарять по корупції// Урядовий кур‘єр №65, с. 11
5. Офіційний вісник України. – 2003. - № 17
6. Відомості Верховної Ради України. – 1999. - №41
7. Карокаш І. І. Право землекористування та його види. – Земельне право України: Підручник/ За ред.. О. О. Погрібного, І. І. Каракаша – К.: Істина. – 2003.
8. Зібрання постанов Уряду України – 1998 - № 15
9. Дозорцев В. А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе – М., 1998
10. Аграрне право: Навч. посібник /За ред. В.П. Жушмана.-/ арків: Нац. юрид. акад. України, 1997.
11 Аграрне право України: Підручник / За ред. В.Я.Янчука.- К.: Юрінком Інтер, 2000.
12. Правові засади земельної реформи і приватизації земель в Україні: Навч. - практ. посібник.- К.: Істина, 1999.
