- обтяжена нерухомість має бути розташована достатньо близько до домінуючої, щоб бути спроможною забезпечити останню відповідними послугами;
- всі права не повинні забезпечувати тільки персональні потреби власника домінуючої нерухомості. Проте це не означає що всі права, що забезпечують комерційні чи ділові переваги на домінуючій нерухомості не можуть бути сервітутами;
- права, що не мають чіткого визначення і користь яких не може бути адекватно оцінена (наприклад, право на гарний вид із вікна), не можуть вважатися сервітутом.
При встановленні земельного сервітуту обслуговування однієї ділянки іншою відбувається не безсистемно, а в межах прав, що надаються власнику пануючої земельної ділянки щодо користування обслуговуючою ділянкою. За своєю юридичною природою такі права є обмеженими речовими правами і передбачають користування лише невеликою частиною обслуговуючої земельної ділянки для чітко зафіксованих потреб. При цьому власник (користувач) пануючої земельної ділянки не має статусу користувача обслуговуючою ділянкою і, відповідно, не є платником земельного податку (щодо останньої).
Остання характеристика (не може існувати права на сервітут, якщо не існує підстави на його створення) також складається з кількох складових:
- сервітут не може бути створеним, якщо нема спроможного власника нерухомості, що буде обтяженою у випадку укладення угоди;
- сервітут не може бути створений якщо нема спроможного власника права, тобто власника домінуючої нерухомості, на користь якого створюється сервітут.
Всі права, що описуються угодою, мають бути достатньо чітко визначені. Це правило стосується сервітутів як і будь-якого іншого права.
Право сервітуту має відповідати загальній природі явища, що називається сервітутом. Власне кажучи, вище вказані характеристики та вимоги до сервітуту мають універсальний характер і використовуються у всіх країнах, де існує правова база для такої сутності як сервітут.
Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків його сторін щодо обмеженого користування сервітуарієм чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту залежно від його виду становлять повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання лінійних комунікацій тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з можливості вчинення певних дій (прохід, проїзд, прокладання комунікацій тощо) або з можливості вимагати від власника сусідньої ділянки утримуватися від певних видів її використання (наприклад, не протидіяти відводу з неї води, навіть якщо цим буде обмежене право власності). Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов'язок власника (користувача) слугуючої земельної ділянки.
Зміст сервітуту визначається також певними обов'язками сервітуарія. Останній зобов'язаний використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка повинна відповідати меті слугуючої ділянки на момент встановлення сервітуту, враховувати інтереси її власника і діяти в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власнику слугуючої ділянки плату за її використання; здійснювати сервітут способом, найменш обтяжливим для власника слугуючої ділянки згідно з п. 4 ст. 98 ЗК України. Для збереження сервітутного права мають тривати обставина, що зумовила встановлення сервітуту, і умови, за яких потреби інших осіб (заінтересованих у встановленні сервітуту) не можуть бути задоволені без його встановлення. В іншому разі власник слугуючої ділянки вправі вимагати припинення сервітуту в зв'язку або з істотними змінами зазначених обставин, або з тим, що сервітут перешкоджає використанню земельної ділянки згідно з її цільовим призначенням.
Зобов'язання власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, завжди мають пасивний характер і полягають у зобов’язанні або терпіти дії третьої особи, або не вчиняти певних дій, які він зазвичай мав би право вчиняти. Повноваженню сервітуарія не може кореспондувати зобов'язання будь-якої особи зробити щось на користь третьої особи. При цьому зміст сервітуту завжди визначають права користування і ніколи його зміст не поширюється на право володіння і право розпорядження. За своїм змістом сервітутні права завжди є вужчими, ніж право власності та більшість інших речових прав. [18]
Ст. 98 ЗК України, крім обсягу прав і обов’язків сервітуарія та власника (користувача) земельної ділянки, до змісту сервітуту відносить:
строк, на який встановлюється сервітут;
платний характер;
збереження за власником земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, права володіти, користуватись та розпоряджатись своєю ділянкою;
здійснення сервітуту способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки щодо якої він встановлений.
Ст. 403 ЦК України крім цього до змісту сервітуту ще відносить:
невідчужуваність сервітуту;
збереження чинності сервітуту у разі переходу до інших осіб права власності на земельну ділянку щодо якої він встановлений;
відшкодування на загальних підставах збитків, завданих власникові (володільцеві) земельної ділянки особою, яка користується сервітутом.
На сьогоднішній час сервітут є самостійним речовим правом на земельну ділянку.
2.2 Оренда землі, як форма її використання
Ще однією правовою формою використання земель є передача їх в оренду.
Земельні та майнові відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються статтями 33, 35, 40, 41, 57, 59, 94, 96, 120,124 і 126 Земельного кодексу України, Законом У країни «Про оренду землі», Законом України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін і доповнень до Закону України »Про плату за землю», Указом Президента України від 15 грудня 1998 року «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)», на виконання якого Кабінет Міністрів 23 квітня 1999 року видав постанову «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову», Указами Президента України від 3 грудня 1999 року «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки»[19] та від 2 лютого 2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)».
Згідно ст. 92 ЗК право оренди земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Аналогічне поняття містить і ст.. 1 Закону України «Про оренду землі», що встановлює: оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Орендарями землі можуть бути громадяни України, іноземні фізичні особи, особи без громадянства.
Орендарями земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві (стаття 6 Закону України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі»[20]).
Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (ст. 124), Законом України «Про оренду землі» (стаття 7), іншими законами України та договором оренди землі.
Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця. У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.
Громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному Земельним кодексом України та законами України.[21]
Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під заставу здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118 та 123 Земельного кодексу.
При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право на оренду якої набуто за результатами аукціону (конкурсу), орендарю відшкодовуються орендодавцем витрати на його набуття у розмірі, визначеному умовами договору, протягом 6 місяців. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду у разі згоди заставодержателя.
Термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років (стаття 17 Закону України «Про оренду землі»[22]).
Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі, тобто в суборенду у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій ділянці, а також у інших випадках і межах, передбачених законом.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення орендар має право передати в суборенду лише у разі і на строк, передбачені частиною другою статті 9 Закону України «Про оренду землі».
Умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають бути визначені в межах договору її оренди і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.
Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації в порядку статті 18 Закону України «Про оренду землі», а також згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».[23] Цей порядок визначає єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок.
Реєстрація договорів оренди земельної частки (паю) здійснюється на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)»[24]. Якщо має місце виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), отримання при цьому державного Акта на право приватної власності і надання цієї землі в оренду (суборенду), то в таких випадках реєстрація договорів оренди (суборенди) відбувається згідно з вищеназваною постановою КМ України від 25 грудня 1998 року.
За бажанням однієї із сторін договір суборенди землі посвідчується нотаріально. За нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) земельної ділянки справляється державне мито у розмірі 0,01 відсотка грошової оцінки земельної ділянки, встановленої за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Якщо така оцінка не встановлена за нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) земельної ділянки справляється державне мито у розмірі одного відсотка суми зазначеного договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
Законодавство встановлює, що договір оренди землі припиняється в разі:
