При прекращении права владения и права пользования земельным участком исполнительный и распорядительный орган с участием заинтересованных сторон решает вопрос о компенсации землевладельцам или землепользователям затрат, связанных с улучшением земель, или вопрос о возмещении ими ущерба, нанесенного нерациональным использованием земельных участков.
В силу статьи 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение или сооружение, вместе с этими объектами переходит и право пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью). Размер земельного участка (его части) определяется в установленном порядке с учетом целей, для которых использовались эти строения и сооружения. При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно. При переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику передается земельный участок (часть участка) в аренду в порядке и на условиях, предусмотренных Кодексом о земле и иными актами законодательства. В случаях перехода по наследству права собственности на расположенный в городе жилой дом наследникам по решению соответствующего исполнительного и распорядительного органа переходит право пожизненного наследуемого владения земельным участком в размере до 0,15 гектара. При реорганизации юридического лица Республики Беларусь, которому передан земельный участок в собственность, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь переходит право собственности на земельный участок при условии сохранения его целевого назначения. При ликвидации юридического лица Республики Беларусь право собственности на земельный участок прекращается. Земельный участок подлежит выкупу соответствующим исполнительным и распорядительным органом в течение трех месяцев с момента исключения юридического лица из Единого государственного регистра юридических лиц по нормативным ценам на момент выкупа [5, с.44].
При разрушении строения от пожара или других стихийный бедствий право пользования, право пожизненного наследуемого владения земельным участком сохраняется за землепользователем, землевладельцем, если он в течение двух лет после разрушения приступит к восстановлению разрушенного строения или возведению нового.
Наследование и правопреемственность в отношении земельных участков осуществляются согласно законодательству Республики Беларусь. Согласно статье 58 Кодекса о земле земельный участок не передается по наследству в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом ни один из наследников не может быть собственником земельного участка. В этих случаях земельный участок переходит в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом. Вместо компенсации наследникам - негражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются сельскими (поселковыми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством.
Наследование земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, регулируется статьей 59 Кодекса о земле, которая установила, что гражданин Республики Беларусь, имеющий земельный участок в пожизненном наследуемом владении, если на нем отсутствуют строения и сооружения, имеет право передавать этот участок по наследству в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.
Пленум Верховного Суда Республики Беларусь своим Постановлением от 21 декабря 2001 года № 16 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» разъяснил, что наследование земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется гражданами Республики Беларусь по общим правилам о наследовании имущества. Согласно данному постановлению, если ни один из наследников не может быть собственником земельного участка, участок переходит в государственную собственность на основании решения соответствующего исполнительного и распорядительного органа с выплатой наследникам соответствующей денежной компенсации, равной сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных участков сельским (поселковым), городским (городов областного подчинения и города Минска), районным исполнительным и распорядительным органом.
Наследники, не являющиеся гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающие на ее территории, вместо компенсации вправе получить по решению сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска), районных исполнительных и распорядительных органов соответствующие земельные участки в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством.
Кроме того, Пленум разъяснил, что при наличии завещания на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся в частной собственности, и отсутствии завещания на земельный участок наследование осуществляется: жилого дома - по завещанию; земельного участка - по закону. При отсутствии между такими наследниками соглашения о пользовании земельным участком спор может быть разрешен в судебном порядке.
Разрешая спор о преимущественном праве на земельный участок, оставшийся после смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства, суды должны учитывать, что в силу ст. 82 Кодекса Республики Беларусь о земле право пожизненного наследуемого владения в первую очередь передается одному из членов такого хозяйства, названных в этой статье. При отсутствии таких лиц право наследования возникает у наследника по закону, которому переходит имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, если он желает и в соответствии с законодательством имеет право вести такое хозяйство. Спор о том, кому из перечисленных выше лиц должен быть передан земельный участок, разрешается судом с учетом их опыта работы в сельском хозяйстве, трудоспособности, специальной подготовки и других обстоятельств, свидетельствующих о реальной возможности ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Граждане Республики Беларусь, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, если на нем отсутствуют строения и сооружения, имеют право передавать их по наследству в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Важным в содержании Кодекса о земле является тот факт, что в нем зафиксирован судебный порядок разрешения споров, связанных с правом собственности на землю. Все остальные споры разрешаются исполнительными и распорядительными органами или судом в порядке, установленном законодательством (3, ст.148).
2. Правовое регулирование залога земли
В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле Республики Беларусь земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита.
Согласно ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Наиболее широко залог применяется для обеспечения возврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.
Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее из договора займа, в том числе банковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного займа и ряда других.
Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 303/ 9.
Залогодателями земельных участков могут быть юридические лица Республики Беларусь и граждане Республики Беларусь, право частной собственности которых на эти участки удостоверено Государственным актом на земельный участок. Залогодержателями земельных участков являются банки согласно перечню, определяемому Президентом Республики Беларусь.
Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь представлен следующим образом:
1) Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.
2) Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге.
3) Оценивается стоимость закладываемого имущества. При этом стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.
4) Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.
5) Залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет.
6) Ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита.
7) Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге земельного участка.
8) Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалога (или продажи) этого имущества без согласия залогодержателя [9, с.250].
Предметом залога может выступать земельный участок без строений и других объектов недвижимости, а также с таковыми объектами недвижимости.
В течение всего срока действия залога земельный участок остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.
Законодательством Республики Беларусь определены цели такого кредита:
• улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы;
• строительство жилого дома, производственных построек;
• приобретение техники, семян, удобрений и другие нужды;
• приобретение дополнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.
Договор залога земельного участка совершается в письменном форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в десятидневный срок исполнительным и распорядительным органом по месту нахождения земельного участка.
Одновременно с удостоверением договора залога земельного участка нотариальная контора налагает запрет на его отчуждение в случае, если это указано в договоре.
Если залогодатель не исполнил обеспеченных залогом (смольною участка обязательств, банк вправе от его имени реализовать участок, сохрани» нелепое назначение и режим использования и предоставив залогодателю возможность выкупить заложенный земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им до момента продажи. Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть собственниками такого участка.
При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительно-распорядительному органу.
В случае смерти гражданина - залогодателя земельного участка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.
В случае перехода в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь права частной собственности на заложенный земельный участок к другому юридическому лицу - правопреемнику право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет его обязанности, если договором не установлено иное.
При ликвидации юридического лица Республики Беларусь - залогодателя земельного участка залог в отношении этого земельного участка прекращается. В этих случаях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным органом земельный участок.
Список использованных источников
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями принятыми на Республиканском референдуме 24 ноября 1996 года и 17 ноября 2004 года) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2007.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь № 218-З от 7 декабря 1998г. (в ред. от 29.12.2006) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2007.
3. Кодекс Республики Беларусь о земле // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2007.
4. Бобылев А.И., Демичев Д.М., Шингель Н.А. Правовой режим использования и охраны природных объектов и природных ресурсов: Учебное пособие. Минск, 1993. – 273 с.
5. Демичев Д.М. Земельное право: учебное пособие / Д.М. Демичев. – Минск: Академия Управления при Президенте Республики Беларусь, 2005. – 301 с.
6. Ерофеев Б.В. Экологическое право России. М., 1996. – 476 с.
7. Кондаревич С.О. Аграрное право. – Минск: Изд-во МИУ, 2005. – 92 с.
8. Станкевич Н.Г. Земельное право: Учебное пособие. – Минск: Книжный Дом, 2003.
9. Шиманская А.С. Аграрное право: учебно-методическое пособие / А.С. Шиманская. – Минск: БИП-С Плюс, 2005. – 485 с.
Задача
Иванов имел в частной собственности земельный участок 0,5 га – для ведения личного подсобного хозяйства и 0,2 га – для строительства и обслуживания жилого дома. В июне 1997 года он решил сдать данные участки в аренду родной сестре, гражданке России. При этом в договоре установлено, что в качестве арендной платы Иванов получит 1/3 урожая, выращенного на данных участках.
1. Является ли данный договор действительным?
2. Каков порядок сдачи частных земельных участков в аренду?
Решение задачи:
Данный договор является недействительным, так как согласно ст.47 Кодекса Республики Беларусь «О земле» граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду только гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в размерах, предусмотренных статьями 70, 72, частью второй статьи 73 Кодекса Республики Беларусь «О земле».
Сроки аренды земельного участка определяются договором. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет.
