Правовое регулирование арендных платежей
Введение
При формировании нового гражданского и земельного права не удалось избежать также противоречий в регулировании арендных отношений (в части регламентации арендных платежей например), не создана пока и развернутая система правовых актов для регулирования всего комплекса отношений в области земельных платежей, не накоплена практика применения действующих норм и т.п.
Требуются изменения в порядок определения арендной платы, которая сейчас всецело зависит от решения органов власти на местах, что приводит часто к установлению повышающего коэффициента земельного налога в 15, 20 и 30 на участки под предприятиями, дающими большой доход (например, на участки, которые занимают заправки, банки). Законом предполагается обозначить верхний предел для случаев переоформления прав в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка. Но это не будет охватывать всех случаев заключаемых договоров аренды, поскольку аренда, определенная на торгах, может быть в 5–10 раз выше той арендной ставки, которую установят для переоформления.
Тема исследования особенно актуальна в связи с социальной напряженностью в обществе, финансово-правовыми проблемами в налогообложении земли, основанном на кадастровой стоимости земельных участков в современный период в Российской Федерации.
Объектом предстоящего исследования выступают общественные отношения, связанные с установлением и взиманием земельных платежей.
Предметом исследования являются нормативные правовые акты, регулирующие установление и взимание земельных платежей, а также правоприменительная практика по вопросам налогообложения земли и арендной платы за землю.
Теоретико-методологическую основу исследования составляет диалектический метод анализа, научно-познавательские возможности которого позволяют исследовать законодательство о земельных платежах. При создании теоретической базы и понятийного аппарата исследования использовались положения и выводы российских ученых, затрагивающие правовое регулирование налоговых и земельных правоотношений: А.В.Демина, Е.Н.Кущ, В.А.Ершова, С.А.Голосовой, Н.А.Христовой, О.И.Крассова, С.А. Боголюбова, Д.В.Добрачева, С.В. Орлова, М.В. Попова, Г.А.Волкова, А.К.Голиченкова, О.М.Козырь, А.Л.Дьякова, А.А.Ялбулганова , А.Н. Козырина, П.В.Евдокимова, М.В.Павлюченко, О.П. Скребковой, О. Н. Колесовой и многих других.
Проведенное исследование базируется на достижениях юридической науки, трудов российских ученых по налоговому, земельному и гражданскому праву, анализе исторического опыта земельных платежей в России, действующего законодательства и судебной практики в этой области.
Правовое регулирование арендных платежей в России
Правовое регулирование земельных платежей, исходя из общих положений теории права, направлено на регулирование общественных отношений возникающих в процессе властных отношений по установлению, введению и взиманию земельных платежей в Российской Федерации, а также отношений, возникающих в процессе осуществления налогового контроля, обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения.
В юридической литературе не существует единого мнения по определению "правовое регулирование" Так, В. М. Горшенев трактует правовое регулирование как особый способ воздействия государства на общественные отношения, основное назначение которого состоит в том, чтобы организовать подчинение воли участников общественных отношений воле государства.
По мнению А. Ф Черданцева "правовое регулирование — это регулирование общественных отношений с помощью норм права и других правовых средств (актов применения, договоров)" .
Предлагаются и иные близкие по смыслу определения правового регулирования. С.С.Алексеев в механизме правового регулирования как динамической cтруктурe выделяет три основных звена:
- юридические нормы как основу правового регулирования, когда на уровне позитивного права закрепляются в абстрактном виде типизированные возможности и необходимость определенного поведения;
- правовые отношения, субъективные права и юридические обязанности, переводящие при наличии конкретных жизненных обстоятельств (юридических фактов) абстрактные возможности и необходимость в плоскость конкретных, адресных субъективных юридических прав и обязанностей и следовательно, переключающие правовую энергию юридических норм на уровень конкретных субъектов -носителей прав и обязанностей,
- акты реализации прав и обязанностей, в соответствии с которыми наступает запрограммированный в позитивном праве результат в жизни общества, фактически разрешается жизненная ситуация (дело).
Принципы как правовая основа регулирования дают направление нормотворческого развития по земельным платежам. Они гарантируют непрерывность и последовательность процесса законотворчества в сфере оплаты за землю. Заметим, что именно на основе принципов реализуется взаимосвязь и взаимодействие законодательства о земельных платежах с проводимой налоговой и земельной политикой в России. Особенное значение правовые принципы имеют для судебной и арбитражной практики.
В отношении правового регулирования земельных платежей изучение принципов приобретает особую важность еще и потому, что в этой сфере остается большое количество пробелов.
В механизме правового регулирования земельных платежей основными принципами являются принципы справедливости, законности, равноправия, федерализма и др. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (далее – Конституция РФ) закрепляет равенство прав и свобод человека и гражданина, единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг, финансовых средств, признание и защиту государством всех форм собственности, свободу экономической деятельности.
В механизме правового регулирования земельных платежей присутствуют принципы множественности и правового равенства форм собственности на землю (ст. 9 Конституции РФ), принципы нахождения земли в гражданском обороте (ст. 36 Конституции РФ), принцип государственного управления земельными ресурсами, принцип охраны земельных богатств и их рационального использования (экологический принцип), принцип устойчивости права на землю и целевой характер использования земли, наконец - принцип платности землепользования.
Конституция РФ закрепляет право собственности на землю как право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей, которое, однако, может быть реализовано в той мере, в какой оно не будет наносить экологического ущерба, а также нарушать права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей, которая находится в собственности, должно определяться федеральным законом.
Платность землепользования выводится из общего принципа платности пользования природными ресурсами. Заметим, что взимание платы за землепользование стало реальным только после отмены исключительной государственной собственности на землю, введение ее в гражданский оборот. Платность землепользования явилось следствием проведения рыночной реформы.
Платность землепользования имеет собой следующие цели: повысить заинтересованность производителей в эффективном использовании земли; создать материальную заинтересованность в сохранении земли; изыскать дополнительные средства для восстановления и воспроизводства земли.
Принцип платности землепользования был закреплен в принятом ГД ФС РФ 28.09.2001 Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ), в соответствии с которым "любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ". Установлены две формы платы за землю: земельный налог и арендная плата. Третья форма платы за землю - нормативная цена - установлен ст.25 Закона РФ "О плате за землю", единственной оставшейся действующей статьей в этом Законе.
Нормативной ценой земли называют показатель, который характеризует цену участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и умноженную на единицу площади соответствующего земельного участка. Переход нашего государства по сути дела на капиталистический уклад жизни и рыночную экономику должен придать особую окраску нормативной цены земли и понадобится введение новых, особых коэффициентов или процентных ставок при продаже земли и определении ее цены. Сейчас в законодательстве применяются аналогичные коэффициенты по таким критериям, как социальный статус города или наличие курорта в данной местности.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" начиная с 2003 года земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты. Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.
При регулировании земельных отношений новый ЗК РФ закрепил принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в области использования земель (п. 11 ст. 1). Одновременно права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(принят ГД 17.07.1997).
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.
Использование земельных участков на праве аренды является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.
При этом если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.
Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 года N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка" утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка. Согласно п. 3.4 указанной примерной формы договора аренды "размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в _лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору". [1]
Страницы: 1, 2
