При нахождении участка в общей совместной или долевой собственности он может быть сдан в аренду только с согласия всех собственников.
Кодекс о земле не содержит каких-либо указаний относительно формы договора аренды земельных участков, несмотря на актуальность данного вопроса - п. 2 ст. 580 Гражданского Кодекса Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, т. е. и земельных участков. Именно необходимость государственной регистрации предопределяет его письменную форму путем составления одного документа, подписываемого сторонами или их представителями.
Ст. 586 Гражданского Кодекса Республики Беларусь допускает возможность для арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Отношения субаренды оформляются договором субаренды земельного участка, заключаемым на срок, не превышающий соответственно срока основного договора аренды. На договоры субаренды земли полностью распространяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законодательством. В случае, если договор аренды в соответствии с законодательством был признан ничтожным, ничтожным является и договор субаренды.
Общее правило, предусмотренное ст. 45 Кодекса о земле, предоставляет сторонам возможность самостоятельно в договоре урегулировать сроки аренды. При этом максимальный срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет (для всех без исключения земель). Минимальный срок аренды предусмотрен только для участков для сельскохозяйственного использования — не менее 5 лет. Необходимо учитывать, что если стороны заключили договор аренды земельного участка на срок более 99 лет, то он все равно считается заключенным на 99 лет.[9, с.30]
Таким образом, при аренде возможно сужение целевого назначения земельного участка, его уточнение, но не расширение. Аренда допускает трансформацию целевого назначения участка в сторону более точной детализации, поскольку в аренду участок предоставляется для конкретной цели.
Арендатор самостоятелен в осуществлении хозяйственной деятельности в рамках целевого назначения используемого участка и условий договора аренды. К особенностям аренды следует отнести сохранение за арендодателем титула собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного участка.
2.2 Содержание договора аренды земли
Ст. 592 Гражданского Кодекса Республики Беларусь закрепляет за арендатором преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Для реализации данного права арендатору необходимо надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору и письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора. Данное право может быть реализовано при прочих равных условиях. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Вместе с тем необходимо иметь в виду следующее обстоятельство. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28 февраля 2006 г. № 292 утверждена форма договора аренды земельного участка (Приложение 1), в котором на стороне Арендодателя выступает исполком. П. 8 указанной формы договора предусматривает, что арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Если арендатор письменно не уведомил Арендодателя о своем желании продлить договор аренды на новый срок, договорные отношения сторон по истечении срока аренды прекращаются.[13, с.201]
Права и обязанности арендатора земельного участка определяются в договоре аренды и в Гражданском Кодексе Республики Беларусь. Арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемым земельным участком, при этом плоды, продукция и доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются его собственностью. К основным правам арендатора можно отнести:[14, с.441]
1) право требовать предоставления земельного участка и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае, если арендодатель не предоставил сданный в аренду земельный участок в указанный в договоре аренды срок;
2) право сдать участок в субаренду с согласия арендодателя;
3) право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта.
Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и целевому назначению участка. Если иное не предусмотрено договором, то участок передается в аренду вместе с его принадлежностями и относящимися к нему документами (например, свидетельством (удостоверением о государственной регистрации).
Арендатор является собственником произведенных им отделимых улучшений земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды. Судьба неотделимых улучшений земельного участка, произведенных арендатором, определяется в зависимости от наличия согласия на эти улучшения со стороны арендодателя. В случае, если на производство данных улучшений было согласие арендодателя и арендатор произвел их за счет собственных средств, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения земельного участка, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законодательством.
Сдача в аренду земельного участка не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественные права перед другими лицами и т. п.). Но при заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Нарушение данного правила дает возможность арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, ст. 584 Гражданского Кодекса Республики Беларусь призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.
2.3 Ответственность сторон договора и расторжение договора аренды земли
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае обнаружения таких недостатков арендатор по своему выбору вправе:[11, с.62]
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требовании арендатора о его намерениях устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может без промедления безвозмездно устранить недостатки земельного участка. Если удовлетворение требований арендатора или удержанием расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, то он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые:[11, с.63]
1) были оговорены им при заключении договора аренды;
2) были заранее известны арендатору;
3) должны были быть обнаружены арендатором во вре-1я осмотра земельного участка при заключении договора или передаче участка в аренду.
По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:[11. с.63]
1) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает земельный участок;
3) более двух раз подряд по истечении установленного ^договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие (Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Для реализации своего права на досрочное расторжение договора арендодателю необходимо предварительно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает защиту прав арендатора путем использования механизма досрочного расторжения договора аренды по его требованию. В данной ситуации досрочно расторгнуть договор можно в случаях, когда:[5, с.187]
1) арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка;
2) переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;
3) земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договор аренды земельного участка может устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
На основании ст. 593 Гражданского Кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При этом если за несвоевременный возврат земельного участка договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Стабильности правоотношений по аренде земельных участков способствует и принцип сохранения договора в силе при изменении сторон, закрепленный ст. 588 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Так, переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина — арендатора земельного участка его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшейся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
2.4 Арендная плата
Аренда относится к числу возмездных сделок, поскольку существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан выплачивать собственнику (арендодателю).
Арендная плата взимается в размере, определяемом договором. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения (Приложение 2).[13, с.202]
Местным исполнительным и распорядительным органам при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, предоставлено право повышать или понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за данные участки, но не более чем в два раза. При решении вопроса о повышении или понижении базовых ставок арендной платы во внимание принимаются следующие факторы:[11, с.65]
1) срок аренды
2) размеры земельных участков
3) стоимость улучшений, произведенных арендаторами их участков и (или) предусмотренных названными договорами
4) наличие ограничений (обременении) в использовании участков
5) социальная значимость деятельности арендаторов для административно-территориальных и территориальных единиц
6) сезонность, время (дневное, ночное) и вид осуществляемой арендаторами деятельности, источники ее финансирования.
Как правило, арендная плата устанавливается в целом за весь земельный участок, но может устанавливаться отдельно по каждой из его составных частей. Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает следующие формы арендной платы:[4, с.341]
1) определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;
2) установленная доля полученных в результате использования земельного участка продукции, плодов или доходов;
3) предоставление арендатором определенных услуг;
4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка.
Наиболее распространенной является денежная форма оплаты. Но стороны могут предусматривать любые формы оплаты, удобные для них либо сочетание нескольких форм. За арендуемые земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендная плата взимается только в денежной форме и перечисляется в местный бюджет.
Арендная плата уплачивается в сроки, предусмотренные договором. Такие сроки должны быть установлены начиная с месяца, следующего за месяцем, с которого земельный участок предоставлен в аренду согласно заключенному договору.
2.5 Залог права аренды земельного участка
Новеллой земельного законодательства является правовое регулирование залога права аренды земельного участка. В ст. 321 Гражданского Кодекса Республики Беларусь прямо указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Согласно Положению о порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами (утверждено постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. №2 передача в залог права аренды происходит в следующем порядке:[13, с.203]
1) получение согласия арендодателя (исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельного участка) на передачу в залог права аренды;
2) составление договора об ипотеке и его нотариальное удостоверение;
3) регистрация залога права аренды в государственном земельном кадастре;
4) государственная регистрация залога права аренды в специально уполномоченном органе регистрации.
Положительное решение арендодателя гарантирует при обращении взыскания на заложенное имущество новому собственнику зданий и сооружений получение в аренду в установленном порядке соответствующего земельного участка. Конструкция залога права аренды выглядит следующим образом:[13, с.203]
1) допускается залог права аренды только застроенных земельных участков;
2) залог права аренды земельного участка возможен только в случае, если здание или сооружение принадлежат только юридическому лицу;
3) залог права аренды земельного участка возможен только в отношении государственных земель.
3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ
Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Белоруссии (в том числе и аренды земельных участков) в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон полярные, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.
Новым Гражданским кодексом внесены принципиальные изменения в регулирование срока аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался как существенное условие договора, и при отсутствии указания о сроке договор считался незаключенным. Сейчас действуют иные правила. В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Беларусь договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизнедеятельности людей.
Белоруссия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства её земли. Подводя итоги, хочется сказать, что результатом перехода на новые формы хозяйствования в Республике Беларусь должно стать создание многоукладной экономики, отказ от государственного монополизма на собственность и создание условий для их равноправного существования различных форм собственности. Необходимо развивать частную и коллективную формы собственности, образно говоря, с нуля и путем разгосударствления и приватизации, которые должны вылиться в ломку и трансформацию существующей системы производственных отношений, и в одночасье формировать качественно новую общественную (государственную и муниципальную) собственность, но при этом нельзя не учитывать интересы трудовых коллективов, для которых аренда на данном этапе означает наиболее приемлемый вариант перехода к рыночной системе хозяйствования. Дальнейшее развитие экономики во многом зависит от становления различных форм хозяйствования, в том числе и арендной, что, в последствии, позволит Белоруссии стать одной из ведущих стран Европы.
В настоящее время практически во всём мире с каждым годом наблюдается постепенное глобальное ухудшение состояния окружающей природной среды. Особенно ярко это проявляется в нашей стране так как, и уровень технического развития оставляет желать лучшего, и степень защищённости предприятий никуда не годится. Это происходит под воздействием различных факторов, в основном это обусловленная жизненной необходимостью всевозрастающая активная деятельность человека по приспосабливанию окружающей среды для себя и своих нужд. И всё это приводит к необходимости принятия мер по сохранению, как самих земель, так и их ценных качеств.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Антокольская М.В. Лекции по праву, - М.: Юрист, 2005.-432с.
2. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для ВУЗов. – М.: Инфра-М, 2003. – 400 с.
3. Васьковский Е.В. Курс гражданского процесса. -Мн.: Высшая школа, 2002. –518 с.
4. Гражданский кодекс Республики Беларусь. –Мн.: Амалфея, 2006. – 712 с.
5. Гражданский право. / Абрамова С.Н.. – Мн.: «Новое знание», 2004. – 483 с.
6. Гражданское право. / Шакаряна М.С. – М.: Былина, 2006. – 504 с.
7. Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю» №2417-XII. // Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1997. - № 36.
8. Земельное право. / Власова Г.П. – Мн.: Амалфея, 2005. -419 с.
9. Кодекс Республики Беларусь о земле: Текст К55 Кодекса по состоянию на 18 авг. 2006г. – Мн.: Амалфея, 2006. -120 с.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу./ Крашенинникова П.Н. – Мн.: НОРМА. 2002. –287 с.
11. Красов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита. – М.: Белые альвы, 2005. – 144 с.
12. Нечаева А. М. Гражданское право. Курс лекций. – М.; «Юристъ» 2000. – 365 с.
13. О земле. Сборник нормативных актов Республики Беларусь по состоянию на 20 января 2006г. / Сторожева Н.В., Кацубо С.П. – Мн.: Амалфея, 2007. – 512 с.
14. Основы права. / Котовой О.Р. –Мн.: «Высшая школа», 2003. –697 с.
15. Разумов Н.Д. Земельное право Республики Беларусь. –Мн.: Высшая школа, 2004. -612 с.
16. Станкевич Н.Г. Земельное право Республики Беларусь. –Мн.: Амалфея, 2000. – 480 с.
17. Станкевич Н.Г. Комментарий к законодательству Республики Беларусь о земле. – Мн.: Амалфея, 2006. – 400 с.
18. Хозяйственное право. / Федорова К.Г. – М.: «Юридическая литература», 2003. –420 с.
Страницы: 1, 2
