Нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на заложенное имущество, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, ничтожно.
Во-вторых, указанное соглашение должно быть заключено в письменной форме и удостоверено нотариусом.
В-третьих, необходимо отметить, что соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами, заключившими такое соглашение, но и третьими лицами, чьи права нарушены, указанным соглашением. Например, предшествующим залогодержателем, собственником имущества и т. п. [23.С.25]
Таким образом, только соблюдение всех перечисленных выше условий позволяет участникам гражданского оборота эффективно использовать механизм ипотечного кредитования в качестве способа обеспечения основного обязательства и обращать взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.
По словам Председателя Совета директоров Русского Ипотечного Банка Сергея Корепанова, имеющиеся в российском ипотечном законодательстве пробелы, безусловно, являются достаточно серьезной преградой для того, чтобы ипотека в России стала доступной большинству населения. "Я бы обозначил несколько принципиально важных моментов, - отметил специалист - Первое - максимальное упрощение процедуры взыскания задолженности и выселения должника в случае дефолта. В тех странах, где эта процедура сложная, ипотека практически не развита, а люди начинают решать свои жилищные проблемы только к 35 годам. Второй важный момент - регулирование выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Пока законодательство в этой сфере оставляет желать лучшего. Надеемся, что до конца года необходимый пакет документов будет принят. Хотел бы подчеркнуть, что без активной позиции государства в сфере законодательства и регулирования ипотеки рост будет очень сильно сдерживаться, а рынок останется очень фрагментированным и неэффективным, как это было, например, в США до того, как вмешалось государство и дало импульс для развития ипотеки".
Ольга Лебедева, старший юрист Национальной ипотечной компании, считает, что в ФЗ "Об исполнительном производстве" до сих пор остался не урегулирован принцип специальности залога. "Так, в соответствии со ст. 49 названного Закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством прав залогодержателя, - добавляет специалист - В результате чего происходит утрата смысла залога, суть которого состоит в том, что заложенное имущество должно выделяться из всей массы имущества должника специально для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя независимо от наличия или отсутствия у должника иного имущества и иных кредиторов".
Кроме того, по словам Ольги Лебедевой, необходима разработка комплексного подхода, который бы позволял увязать вопросы предоставления помещений из переселенческого фонда, выселения из помещений, в отношении которых принято решение об обращении взыскания с, собственно, процедурой обращения взыскания, предусмотренной исполнительным производством.
По мнению юриста Национальной ипотечной компании Кирилла Лельчицкого, в связи с принятием пакета законов по формированию рынка доступного жилья необходимо внести соответствующие изменения в Федеральные закон "Об исполнительном производстве", Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, тем самым, упорядочив систему отношений, устранив недостатки и противоречия. "Также следует признать важным издание подзаконных и ведомственных актов, направленных на разъяснение практических моментов и особенностей проведения и регистрации сделок для органов госрегистрации, нотариусов и участников рынка, - подчеркивает специалист, - Необходимо взаимодействие государственных органов и участников рынка с целью стандартизации документооборота, разработки типовых форм документов, совместной деятельности по развитию рынка, в том числе недопущения монополистической деятельности на рынке" [24].
Итак, я рассмотрела основные вопросы, которые ставит практика и теория в отношении предметов ипотеки. Их сущность, принципы и условия оборотоспособности, реальная действительность перспективы развития, нашли, по моему мнению, отражение в данной работе. В итоге хотелось бы отметить. Прежде всего то, что развитие института ипотеки - дело будущего. Современное экономико-правовое положение залога недвижимости в гражданском обороте - это робкие, неумелые и, часто, не верные шаги.
Отсутствие информации и экономико-правовой культуры столь необходимых в современных условиях порождает массу ошибок субъектов залоговых отношений на практике, последствие которых финансовые потери с одной стороны и дискредитации института ипотеки, как весьма эффективного способа защиты прав кредитора и одновременно источника кредитов - с другой. Тот же дефицит информации способствует деятельности недобросовестных субъектов гражданского оборота. Но эта проблема из области уголовного права.
Значение ипотеки трудно переоценить. И как способ получения необходимых кредитов (как, например, при строительстве или покупке жилья это едва ли не единственный законный путь), и в качестве защиты прав и законных интересов кредиторов, гарантии возврата долга залогодателю должником. Предметы ипотеки, описанные в данной работе, с успехом могли бы выполнять эти две функции посредством своей наличности, действенности и ценности в современном гражданском обороте. Причин, мешающих занять сегодня ипотеке свое достойное место достаточно. Хочу лишь заметить, что необходимость решения в этом ключе вала экономических, юридических и просто организационных проблем не должна исключать попыток их решения на всех уровнях и этапах одновременно и по возможности. Целеустремленная, сбалансированная и поэтапная работа в современных условиях вряд ли может реально осуществляться. Необходимо упорядочить залоговые отношения на каждом отдельном участке того или иного подразделения органа и т.д. Взять хотя бы создание необходимых организационных структур в рамках отдельного субъекта федерации - это может решить проблему с оценкой, регистрацией контролем ипотечных правоотношений в данном субъекте и послужить прецедентом для создания подобных органов в иных субъектах с постепенной их централизацией и подконтрольностью центру. Так решение одного из организационных вопросов может решить массу иных существующих проблем. Движение идет как бы снизу вверх. Но для этого необходима инициатива на местах. Кто будет источником этой инициативы - органы местного самоуправления, предприниматели, государственные органы - сказать сложно. Но это лишь пример возможных действий. На практике подобные вопросы должны решаться специалистами-практиками, где правоведы должны тесно сотрудничать со специалистами в области экономики, представителями властных структур. Только тогда реальное, здоровое во всех отношениях действие ипотечных правоотношений по средствам предметов ипотеки будет существовать в нормальном достойном виде. Это дело будущего, которое закладывается, зарождается сегодня.
Список использованных источников
1. Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г. – Новосибирск: Сиб. унив. Изд-во., 2005. – 48 с.
2. Гражданский кодекс РФ: В 3 ч. Ч. 1. – М.: Экзамен, 2006. – 352 с.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)// Российская газета. – 2007. - № 276. – 30 с.
4. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ (ред. от 27.07.2006) «Об ипотечных ценных бумагах» (принят ГД ФС РФ 14.10.2003) // Российская газета. – 2006. - № 4131. – 21с.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ ( ред. от 24.07.2007) « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Российская газета. – 2007. - №165. – С.25
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 №8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская юстиция. – 1998. - № 10. – 6 с.
7. Постановление ФАС ЦО от 3 сентября 1999 г., дело N А09-5744/98-19 // Судебная практика по гражданским делам. – М., 2001. – 656 с.
8. Постановление ФАС МО от 13 марта 2006г. N КГ-А40/1150-06// Судебная практика по гражданским делам. – М., 2001. – 656 с.
9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 9 июня 1998 г. N965/98 // Недвижимость и право //www.realtylaw.ru
10. Афонина А.В. Все об ипотеке. – М.: Омега-Л, 2006. – 176 c.
11. Барков Е.В. Ипотека – история и современность // Экономический журнал. – 2005. – №10. – С.101-116
12. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека. – М.: Эксмо, 2006. – 336 c.
13. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. – 272 с.
14. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушина. – М.: Юрист, 2002. – 525 с.
15. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. – 2003. – №1. – С. 46-50
16. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. – 2003. – №2. – С.27-38
17. Коваленко А.А. Проблемы правоприменительной практики // Бюллетень нотариальной практики. – 2004. – №5. – С.40-42
18. Коваленко Е.И. Актуальные проблемы правового регулирования новейшего института в российском законодательстве: ипотечные ценные бумаги// Сборник научных работ. – М.: Дело, 2005. – Вып.2. – С. 280-298
19. Лазаренко Л.Б. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях// Юг России в перекрестье напряжений: Материалы Всерос. науч. конф., Туапсе, 28 сент. – 1 окт. 2003 г. – Волгоград, 2004. – ч.2. – с.179-183
20. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2003. – 360 с.
21. Назаров В.Б. Ипотека. Руководство к действию. – СПб.: БХВ-Петербург, 2007. – 208 с.
22. Новиков К.А. Об изменениях в правовом регулировании ипотеки// Известия высших учебных заведений. Правоведение. – 2004. – №6. – С.38-59
23. Пискунова М.Г. Практические аспекты государственной регистрации ипотеки // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2000. – №2-3(3-4). – С.21-33
24. «Подводные камни» ипотеки // Личные деньги. – 2005. – №9. – С.9-10
25. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации// Юрист. – 2005. – №6. – С.11-13
26. Щетинин Я.В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. – М.: Издательская группа «БДЦ – пресс», 2006. – 128 с.
27. Юридический энциклопедический словарь / Под ред. В.Е. Крутских. – М.: Инфра-М, 2004. – 450 с.
28. Юридические риски при ипотеке нежилых помещений//Дом и закон// www.dom-i-zakon.ru
29. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности// Право и экономика. – 2004. – №11. – С.26-29
Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией
|
Ссылка на статью |
Первоначальный вариант |
Действующая редакция |
|
|
ГКРФ |
|
|
Ст. 329 |
Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению |
Договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. Обязательное нотариальное удостоверение договора не требуется |
|
Ст. 292 |
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом |
Получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения Необходимо, только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения |
|
Ст. 130 |
Объекты незавершенного строительства не признаются недвижимым имуществом |
В перечень объектов недвижимого имущество включены объекты незавершенного строительства: недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства |
|
|
Закон об ипотеке |
|
|
Ст. 76 |
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. То есть исходя из смысла изменений по завершении строительства жилого дома необходимо заключить новый договор об ипотеке |
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается |
|
Ст. 13 |
В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее: такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав; такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее |
Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной, тем самым указанные лица могут изменить любые условия закладной |
|
Ст. 14 |
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать, в частности, сведения о месте жительства должника, залогодателя и залогодержателя |
Закладная должна содержать сведения о месте регистрации указанных лиц |
|
Ст. 20 |
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя |
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора о ней, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя |
|
Ст. 31 |
П. 2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, т.е. страхование риска ответственности заемщика по ипотечному кредиту не осуществляется, по крайней мере, нет правовых оснований для этого |
Указанная статья дополнена условием о том, что заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита |
|
ГПК РФ |
||
|
Ст. 446 |
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: в частности, к нему отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением |
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину - должнику на праве собственности, в частности, на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание |
|
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним |
||
|
Ст.31 |
|
Введено новое положение о том, что вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, возмещается за счет казны РФ в полном объеме |
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
