Вместе с тем заметно, что законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. В частности, учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ).
Законодатель обоснованно отказался включать в ст. 37 ЗК РФ многочисленные нормы об ограничениях оборотоспособности земельных участков: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеров сельскохозяйственных угодий (см., например, п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и т.п)., поскольку эти обстоятельства формируют условия оборота земельных участков в целом. Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену.
Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию.
Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т.п.
В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки.
Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее, в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны.
С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков. То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка. В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему.
Поскольку следует жестко различать регистрацию сделок с земельными участками и регистрацию прав на землю, то надо признать, что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) не подлежат государственной регистрации [40].
Таким образом, деление сделок на реальные и консенсуальные во многом теряет свое практическое значение применительно лишь к сделкам, требующим государственной регистрации; независимо от совершенных действий основной эффект (приобретение соответствующих прав) оказывается связан с моментом государственной регистрации.
Иначе следует оценивать указанное различие для большинства договоров купли-продажи земельных участков, когда регистрации подлежит лишь право собственности. И вот почему. В судебной практике уже отмечалось, что договор купли-продажи недвижимости нельзя признавать незаключенным или недействительным только потому, что не осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на данный объект. Если стороны в таком случае достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор возник, то есть возникли также и права, обязанности, что существенно изменяет правовое положение сторон. Хотя покупатель земельного участка и не становится собственником до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, из этого обстоятельства еще не следует, что ничего не произошло. Иначе следовало бы квалифицировать ситуацию при реальной сделке, когда без фактического предоставления (передачи) участка не возник бы и сам договор.
ГЛАВА 3. Защита прав сторон при купле-продаже недвижимости
3.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора - это частный случай прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: "расторжение договора" (п. 2 ст. 450 и др.) и "отказ от исполнения договора" (п. 3 ст. 450 и др.), или "отказ от договора" (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем, как будет показано ниже, между ними есть некоторые различия.
В виде исключения термину "отказаться от исполнения договора" придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст. 520 ГК РФ указывается, что "покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества... впредь до устранения недостатков...". Использованный в данном случае термин "отказаться" не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.
Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным же договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было. При этом определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена [77].
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Расторжение договора может происходить, когда: а) договор был заключен и продолжает действовать; б) когда договор является действительным. Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).
По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК). Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.
Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует. Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику. Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.
Спорные правоотношения возникли из договора купли-продажи недвижимости, заключенного Департаментом муниципального жилья и двумя гражданами. В связи с этим возникает вопрос о законодательстве, подлежащем применению, так как такие отношения регулируются гл. 30 ГК РФ и, в частности, параграфом 7 "Продажа недвижимости", а также Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Р. и Т. П-вы приобрели квартиру для собственного проживания, а не для нужд, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Департамент муниципального жилья г. Москвы - это организация, которая реализовала П-ым квартиру по договору купли-продажи. Следовательно, на основании преамбулы Закона о защите прав потребителей и ст. 9 Вводного закона к отношениям, возникшим на основании договора купли-продажи недвижимости, помимо ГК РФ будет применяться Закон о защите прав потребителей.
Соотношение норм ГК РФ и Закона о защите прав потребителей, касающихся купли-продажи, определено некоторыми нормами ГК РФ (п. 5 ст. 454 и п. 3 ст. 492). Эти нормы отдают приоритет положениям об отдельных разновидностях договора купли-продажи перед общими положениями о купле-продаже и Законом о защите прав потребителей.
В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" [28] конкретизированы указанные нормы Вводного закона и ГК РФ. Закон о защите прав потребителей применяется, если: это предусмотрено ГК РФ (п. 3 ст. 492);
ГК РФ не содержит такого указания, однако Закон о защите прав потребителей конкретизирует и детализирует нормы ГК РФ, либо когда ГК РФ не регулирует отношения, но они урегулированы Законом о защите прав потребителей;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
