В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.
Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают[62]. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.
Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.
Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, а зачастую и не регистрирует свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.
Конечно же, при оспаривании права собственности на взысканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.
Защита интересов собственников жилых помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который, в свою очередь, делится на договорные и внедоговорные способы.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.
Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным при этом является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. А.В. Венедиктов в свое время пришел к выводу о возможности такого перехода: "Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск"[63]. На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К таким нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при неистекшем сроке договора жилищного найма.
Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.
Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако, если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ)[64].
3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений
Принадлежность жилых помещений отдельным участникам жилищных отношений отражается и закрепляется в нормах, регулирующих отношения собственности.
Гражданский кодекс РФ (ч.1 ст.209) определяет содержание права собственности в соответствии с российской цивилистической традицией. Это известная триада: владение, пользование и распоряжение.
Обобщающий перечень оснований возникновения права собственности содержится в главе 14 ГК РФ. Одним из таких способов является приватизация. В частности, нормы ст. 217 ГК РФ предусматривают, что имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.
На протяжении долгого периода времени основной задачей федеральной жилищной политики было всемерно способствовать возрастанию доли жилищного фонда, находящегося в частной собственности граждан путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фондов[65].
Ст. 1 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.91 г. под приватизацией подразумевает бесплатную передачу в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде48.
Сделки приватизации жилья характеризуют следующие признаки:
1. Переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность,
2. Возможность участия в договоре приватизации только граждан РФ,
3. Бесплатность,
4. Однократность.
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» одной из целей приватизации называет создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище, а так же улучшение использования и сохранности жилищного фонда.
Приватизации жилое помещение подлежит с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
С точки зрения доктора юридических наук И. Фаршатова, указание на обязательное наличие согласия определенной законом категории несовершеннолетних было сделано в целях обеспечения жилищных прав детей, поскольку, как показывает практика, при осуществлении приватизации жилья допускаются многочисленные случаи нарушения жилищных прав несовершеннолетних[66]. Примером может служить дело, рассмотренное Федеральным судом г. Новокуйбышевска Самарской области в сентябре 2005г. по иску прокурора г. Новокуйбышевска в интересах несовершеннолетних Петренко К.А. (1990г.р.) и В.А. (1988 г.р.) к Петренко А.Т., Семеновой И.Н. и администрации г.Новокуйбышевска о признании сделок с жилым помещением недействительными.
В ходе слушания дела, судом было установлено следующее. В квартире, находящейся по адресу: г. Новокуйбышевск, ул. Свердлова, 15-17, были зарегистрированы трое человек: отец - основной квартиросъемщик и двое его несовершеннолетних детей Петренко К.А. и В.А. Отец несовершеннолетних Петренко А.Т. на основании договора передачи квартиры в собственность от 25 марта 2005г. получил квартиру, расположенную по адресу: ул. Свердлова, 15-17, в свою собственность. В тот же день администрация г. Новокуйбышевска заключила с Петренко А.Т. еще один договор передачи указанной квартиры в собственность, по которому данная квартира передавалась в собственность Петренко А.Т. и его несовершеннолетних детей.
5 мая 2005г. Петренко А.Т. на основании первого договора передачи квартиры в собственность продал квартиру Семеновой И.Н. Прокурор г. Новокуйбышевска обратился в суд с иском о признании недействительными договора от 25 марта 2005г. о передаче в собственность квартиры, где собственником указан только Петренко А.Т. , а так же договора купли-продажи спорной квартиры от 5 мая 2005г. с последующим выселением из нее Семеновой И.Н. В обоснование своих требований прокурор указал, что при заключении названного договора от 25 марта 2005г. были нарушены права несовершеннолетних детей, имеющих право пользования квартирой, и право на ее приватизацию, а сделка купли-продажи квартиры совершена Петренко А.Т. без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Решением Федерального суда г. Новокуйбышевска от 31 сентября 2005г. исковые требования прокурора удовлетворены: сделка приватизации спорной квартиры (договор на передачу квартиры) от 25 марта 2005г., в котором собственником квартиры указан только Петренко А.Т., признана недействительной, также признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между Петренко А.Т. и Семеновой И.Н. Собственниками квартиры, расположенной по адресу: ул. Свердлова, 15-17 признаны Петренко А.Т., К.А. и В.А. В качестве оснований суд указал следующие: в соответствии с нормой ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилом фонде ... на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних членов семьи в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести это помещение в собственность. Жилое помещение передается в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе, несовершеннолетних. В силу статьи 37 Гражданского кодекса РФ, при совершении сделок по распоряжению имуществом, права на которое имеют несовершеннолетние, необходимо получение разрешения органа опеки и попечительства[67].
Таким образом, по смыслу приведенных выше норм закона, неучастие несовершеннолетних детей в приватизации жилого помещения, на которое они имели право, возможно только при наличии разрешения на это органов опеки и попечительства.
Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, суд исходил из того, что указанными сделками были нарушены права несовершеннолетних как участников общей собственности вследствие приватизации квартиры, и кроме того, для совершения сделок в отношении квартиры требовалось разрешение органа опеки и попечительства[68].
Как видим, несовершеннолетние члены семьи (как проживающие в квартире на момент приватизации, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь) при приватизации квартиры подлежат обязательному включению в число ее собственников. Как отмечается в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого ими жилого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение[69]. При этом отсутствует указание на то, какой вид общей собственности при приватизации следует установить (долевая или совместная собственность). По смыслу ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, т.е. действует презумпция режима долевой собственности, что означает приобретение права собственности на жилую площадь в равных долях между сособственниками[70].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
