Конкретный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Продолжая говорить об общем имуществе собственников МКД следует отметить, что многоквартирный дом и придомовая территория, земельный участок и имущество расположенное на нём, являются недвижимым имуществом находящимся в общей долевой собственностью, норма статьи 290 Гражданского кодекса РФ, устанавливает состав общего имущества, правовой статус собственности общего имущества и пределы распоряжения общим имуществом, эта норма получила своё развитие в статье 36 жилищного кодекса Российской Федерации. Так же нормы касающиеся общей собственности, содержатся в гл. 16 гражданского кодекса РФ ст. 244–259, понятие и основание возникновения общей собственности определены в ст. 244 ГК РФ.
Правовые основы института непосредственного управления собственниками многоквартирным домом содержащиеся в нормах жилищного права. Статья 36 жилищного кодекса Российской Федерации определяет право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, эта статья как говорилось выше, содержатся в нормах главы 18 гражданского кодекса РФ и раннее действовавшего, упомянутого, мной ранее федерального закона «О товариществах собственников жилья». В ст. 36 ЖК РФ содержится норма устанавливающая перечень имущества относящего к общему, то есть находящегося в долевой собственности, так же в этой статье содержится норма касающаяся режима использования общего имущества, определяется общем собранием собственников многоквартирного дома.
Правовой основой института непосредственного управления многоквартирным домом, также являются нормы статей 37 – 39 ЖК РФ: нормы регулирующие режим использования, долю расходов на содержания общего имущества, правила содержания общего имущества
Содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Устанавливают нормы связанные с:
– определения долей в общей собственности;
– основание возникновения права на долю в общем имуществе;
– правила перехода доли в общей собственности;
– норма запрещающая выдел доли в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;
– запрет отчуждать свою долю отдельно от права собственности на жилое помещение собственника;
– обязанность собственников МКД нести бремя содержания общего имущества МКД, – правило которое устанавливает распределение расходов на содержание общего имущества МКД согласно доли собственника жилого помещения в общей собственности многоквартирного дома;
– правила содержания общего имущества МКД устанавливаемые Правительством Российской Федерации, эти правила так же являются правовой основой для института непосредственного управления МКД.
Нормы статей с 44–48, 161, 162, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулируют способ содержания и управления многоквартирным домом, его роль и возможности влияния собственников на принимаемые решения, с помощью общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: компетенция, порядок проведения, регламент и форма принятия решения. Подводя итог первого раздела, следует определить круг нормативно-правовых и нормативных актов, создающих правовую основу института непосредственного управления многоквартирным домом, в их число входит:
– Конституция Российской Федерации;
– нормы Гражданского права, содержащиеся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994. г №51-ФЗ и Федеральном законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
– федеральном законе №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
– федеральный закон №1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
– нормы Жилищного права, содержащиеся в:
а) федеральном законе №189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации»;
б) жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 года;
– постановление правительства Российской Федерации №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»;
– постановление Правительства РФ №25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»;
– постановление Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
– постановление Правительства РФ №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»;
– постановление Правительства Российской Федерации №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2.1 Права и обязанности собственников помещений в МКД
«Говоря о правах и обязанностях собственников общего имущества многоквартирного дома, следует отметить что, права и обязанности не могут распространятся на помещения расположенные внутри жилых или нежилых помещений, не являющимися помещениями общего пользования и объектов не входящих в состав общего имущества, находящихся в собственности различных лиц».
«Общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения, т.е. не имеет значения, знал ли он, что, приобретая квартиру, одновременно вступает в отношения общей собственности».
2.1.1 Право собственности на общее имущество МКД
Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в связи с осуществлением сделки, или в связи с наследованием недвижимого жилого или не жилого помещения в многоквартирном доме. Право собственности подразумевает наличие трёх составляющих субъективного права на собственность, это право владеть, пользоваться, распоряжаться.
Все перечисленные основания права собственности на недвижимое имущество, подлежат обязательной государственной регистрации.
Смысл и содержание государственной регистрации обозначен в ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Поэтому право собственности граждан на объекты общей собственности в многоквартирном доме возникает с момента совершения гражданско-правовой сделки, принятия наследства, с момента законного владения недвижимого на вновь создаваемое имущество, до 21 января 1998 года, то есть до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ, и с момента государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», №122-ФЗ».
Продолжая тему о праве собственности на общее имущество собственников МКД, следует определить состав этого имущества. «По мнению С.В. Мятиящук: Современные жилые многоквартирные дома являются сложными конструктивно-техническими сооружениями, обладающие множеством технологических устройств, входящих в состав самого строения.
С вязи с этим, появилась необходимость определить законом перечень объектов входящих в состав общего имущества, так как от бесперебойного функционирования этих объектов зависит качество проживания жителей дома, и в первую очередь собственников МКД».
В соответствии ч. 2, ст. 290 ГК РФ и ч. 1, ст. 36 ЖК РФ, Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Владея этим имуществом, собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а так же совершать иные действия, влекущие передачу этой собственности отдельно от права собственности на квартиру, собственник без согласия других собственников жилых помещений в МКД не в праве принимать решения связанные с изменением границ дома и земельного участка находящегося в общей собственности, принимать решения по вопросу реконструкции, ремонту, выбору способа управления МКД и выбора управляющей организации без предусмотренной для этой цели специальной согласительной процедуры».
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено. Но вместе с тем такое пользование не должно нарушать нормы закона или иных правовых актов, а также права и охраняемые законом интересы других лиц, прежде всего соседей.
Распоряжаться общим имуществом многоквартирного, возможно только с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД, сдавать в аренду земельный участок, помещения, оборудование и коммуникации, подвал или чердак и прочее имущество. Отчуждение общего имущества МКД, допускается уменьшением его размера, может быть осуществлено путём реконструкции общего имущества МКД, земельный участок, принадлежащий на праве общей собственности собственникам МКД, может быть передан в ограниченное пользование другим лицам. Но для этого необходимо, чтобы собственники помещений приняли соответствующее решение на общем собрании.
В случае разрушения многоквартирного дома, например в случае пожара, пострадавшие собственники сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался такой дом. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме как участники общей долевой собственности на общее имущество не только имеют права на общее имущества такого дома, но и несут обязанности, к числу которых относятся содержание общего имущества МКД.
2.1.2 Содержание общего имущества МКД
Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира и сколько человек в ней проживает, собственники помещений обязаны оплачивать содержание, техническое обслуживание, ремонт общего имущества, а также коммунальные услуги.
Согласно ч. 3, ст. 39 ЖК РФ собственники общего имущества МКД обязаны содержать и ремонтировать это имущество согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Правительством Российской Федерации. На данный момент Правительством Российской Федерации принято Постановление №491 от 13 августа 2006 года «Об Утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
