Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел кассационную жалобу истца – общества с ограниченной ответственностью «Комистройинвест» на решение и постановление апелляционной инстанции по иску общества с ограниченной ответственностью «Комистройинвест» к обществу с ограниченной ответственностью «Нечерноземстрой» о признании сделки недействительной и взыскании неосновательного обогащения.
Исковые требования основаны на статьях 167, 219, 413, 1103 - 1105 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что предметом спорного договора, имеющим признаки сделки купли-продажи, явилось завершенное строительством недвижимое имущество, в установленном законом порядке не прошедшее государственную регистрацию, а потому ответчик обязан возвратить неосновательно полученное в виде разницы между действительной стоимостью имущества и фактически исполненным им обязательством.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Суд указал на преюдициальное значение решения, которым отклонены требования кредитора ООО «Комистройинвест» о признании договора недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительной сделки.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Комистройинвест» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего. В рамках данного судебного разбирательства установлено, что условия спорной сделки соответствуют признакам договора долевого участия в строительстве и оснований для признания ее притворной не имеется. Данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ являются преюдициально установленными и не требуют доказывания по настоящему делу.
Исходя из данного положения законодательства, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении заявленных требований о признании договора недействительным[52].
2.4. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не должен квалифицироваться как инвестиционный.
Во-первых, в соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[53] и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[54] инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта, тогда как для граждан-«инвесторов» целью заключения рассматриваемого договора является очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение – квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая к тому же в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности (исходя из определения таковой, данного в ст. 2 ГК РФ).
Во-вторых, инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст. 6 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время как лицо, вносящее денежные средства по «договору долевого участия», не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием, что применительно к рассматриваемому типу отношений подтверждается среди прочего многочисленными фактами необоснованного (без какого-либо согласования с «инвестором»-«дольщиком») переноса сроков завершения строительства, требованиями к «инвестору»-«дольщику» о необходимости осуществления дополнительных, не предусмотренных договором, денежных выплат с целью покрытия неких общих (также не согласованных предварительно) расходов и т.д.[55].
Заключение
Итак, в дипломной работе было дано понятие договора участия в долевом строительстве, юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве, а также рассмотрено соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве, в частности: соотношение договора участия в долевом строительстве и договор простого товарищества, договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда, договора участия в долевом строительстве и договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве и инвестиционного договора.
Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
1. Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.
2. Элементами договора участия в долевом строительстве являются: стороны, предмет, цена, срок, форма.
Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства и застройщик.
Предметом договора участия в долевом строительстве является результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости.
Цена договора участия в долевом строительстве состоит из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Участник долевого строительства и застройщик имеют как права, так и обязанности, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Количество обязанностей на стороне застройщика и прав на стороне участника долевого строительства примерно равное.
4. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
5. Существенное отличие договора участия в долевом строительстве от договора простого товарищества заключается в том, что договор участия в долевом строительстве регулирует привлечение только денежных средств, то есть цена договора всегда выражается в деньгах.
6. Сходство договора участия в долевом строительстве и договора строительного подряда можно проследить в их общих целях: строительство и передача в собственность объекта недвижимости.
Однако оба этих договора различаются. Отличием договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что по договору строительного подряда до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок, тогда как по договору участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик.
7. Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу, а именно:
· разный предмет;
· в отличие от договора купли-продажи договор долевого участия в строительстве не относится к сделкам с недвижимостью;
· разный субъектный состав.
8. Отличие договора долевого участия в строительстве от инвестиционного договора прослеживается в следующем. Инвестиционная деятельность предполагает помимо финансовых вложений еще и осуществление практических действий со стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций, в то время как лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия в строительстве, не только никак не участвует в последующем в реализации программы строительства, но и не имеет возможности осуществлять какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием.
Федеральный закон № 214-ФЗ, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим необходимо внести ряд изменений и дополнений в данный Федеральный закон, а именно:
1. установить разумный срок приемки готового к передаче объекта;
2. позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Федерального закона.
В целом значение Федерального закона № 214-ФЗ в связи с тем, что он наконец-то закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однако для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести еще немало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам дать определенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 16.10.2006) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
2. Федеральный закон от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (ред. от 27.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 13.08.2001, № 33 (часть 1), ст. 3430.
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 18.07.2006) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
4. Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 22.08.2004) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, № 47, ст. 4473.
5. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1«Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 22.08.2004) // Российская газета, № 15, 23.01.1993.
6. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27, 04.07.2005.
7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 4, 2001.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
