Согласно ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых домов государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного помещения, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
3) жилое помещение признанно не пригодным для проживания;
4) если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления[52].
Решение о сносе дома должно быть принято уполномоченным органом и, кроме этого, быть необходимым для производства тех или иных работ. В противном случае это решение может быть оспорено в суде[53].
Снос дома может осуществляться не только в целях освобождения земельного участка для передачи его предприятию, но и для других целей. Правда, в этом случае благоустроенное помещение предоставляет либо местная администрация, либо орган государственной власти.
Предоставление другого помещения выселяемым лицам производится независимо от времени их проживания в сносимом доме. При этом помещение, как правило, предоставляется не для временного, а для постоянного проживания. Предоставление временного жилого помещения может иметь место только с согласия нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.
Право на получение при выселении из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений имеют: наниматели, члены их семей (в том числе и бывшие члены их семей), которые вселились одновременно с нанимателем на основании ордера либо были вселены им впоследствии, а также временно отсутствующие из числа граждан, за которыми сохраняются жилые помещения[54].
Поскольку поднаниматели и временные жильцы, независимо от срока своего проживания на площади нанимателя, не приобретают на нее самостоятельного права, они подлежат выселению из сносимого дома, хотя и в судебном порядке, но без предоставления другой жилой площади[55].
Так же как и при выселении в связи со сносом жилого помещения, нанимателю и членам его семьи независимо от времени проживания предоставляется другое благоустроенное помещение.
К нанимателю может быть предъявлено требование о переселении на другую жилую площадь в том случае, если изменяется целевое назначение помещения и оно перестает быть жилым помещением. Если же к нанимателю предъявляется иск о расторжении договора найма жилого помещения в целях предоставления помещения другому нанимателю, такое требование не может быть удовлетворено[56].
Таким образом, только в случае изменения целевого назначения помещения граждане могут быть выселены из занимаемых помещений[57].
Угроза дома (жилого помещения) обвалом - понятие более узкое, чем непригодность дома для проживания, которая и является основанием для сноса дома или переоборудования его в нежилой. Она представляет частный случай непригодности дома для проживания, который выделен в специальную норму в связи с повышенной опасностью для проживания в нем граждан и необходимостью принятия срочных мер к их переселению в другие дома (помещения)[58]. Основания признания жилых помещений, непригодных для проживания, определены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. № 529.
При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое жилое помещение. В этом случае наниматель оплачивает только то помещение, которое он занимает. Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Если в результате капитального ремонта помещение уменьшится или существенно увеличится, нанимателю может быть предоставлено другое благоустроенное помещение.
Однако исходя из смысла положений ЖК РФ можно заключить, что это помещение не должно быть меньше того, которым пользовался наниматель, и при определении степени "существенности" изменения размеров жилой площади нужно учитывать право нанимателей на 18 кв. м и право на дополнительную жилую площадь[59].
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР признала ошибочным решение народного суда, пришедшего к выводу, что семья Алексеевой, состоящая из двух человек и занимавшая квартиру из двух комнат площадью 28 кв. м, не вправе требовать предоставления им другой площади, поскольку после капитального ремонта им выделяется квартира в 19 кв. м. Коллегия указала, что жилую площадь нельзя считать сохранившейся и в том случае, если сократилось число комнат в квартире (за исключением случаев, когда у нанимателя имеются излишки жилой площади). Мнение судебной коллегии правильно, поскольку квартира как предмет договора жилищного найма характеризуется не только ее размерами, но и количеством комнат в ней[60].
Если же при капитальном ремонте проведены перепланировка и помещения, которое ранее занимал наниматель, более не существует, то наймодатель обязан предоставить нанимателю другое благоустроенное жилое помещение. Такая же обязанность возложена на наймодателя и в том случае, когда помещение, занимаемое нанимателем в результате капитального ремонта, увеличится или уменьшится. Причем данное помещение должно быть предоставлено только до производства капитального ремонта[61].
Жилье должно быть предоставлено "капитально", т.е. постоянно. При таком выселении жилое помещение должно предоставляться не временно, а постоянно. Недопустимо предоставление жилого помещения в домах, подлежащих капитальному ремонту или сносу. Предоставление гражданину жилого помещения для временного проживания с последующей заменой его постоянным жильем может быть проведено лишь с согласия гражданина[62].
В соответствие со ст. 90 ЖК РФ выселение с предоставлением другого жилого помещения может быть осуществлено, только если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер, которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
В соответствии со ст. 91 ЖК РФ в случае, наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Иск о выселении могут подать кроме наймодателя (местной администрации) еще одна категория - заинтересованные лица. К ним относятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.
Как отметил Верховный Суд РФ, «с иском в суд в порядке ст. 98 ЖК РСФСР (ст.91 ЖК РФ) может обратиться любой житель дома как государственного, так и общественного жилого фонда, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома (квартиры)»[63].
Кроме того, в литературе высказывается мнение о том, что подобные иски могут предъявляться «другими органами, контролирующими использование и сохранность жилищного фонда»[64] (это может быть, например, учреждение, которому на баланс уполномоченным органом переданы жилые дома или квартиры).
Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствием с его назначением.
Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах. Прежде всего, это «организация в нем производства, опасного для жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или по соседству»[65]. Кроме этого - превращение жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения в качестве овощехранилища и т.п.[66], т.е. это, фактически, превращение жилого помещения в нежилое, что возможно только в специальном порядке.
Разумеется, занятие не всякой деятельностью может быть расценено как использование жилого помещения не по назначению. Поэтому если наниматель использует комнату, коридор и другие части жилого помещения для домашних занятий, творческой деятельности и т.п., то подобная деятельность согласуется с основной целью и считается использованием жилого помещения по назначению[67].
Выселение по основанию систематического нарушения прав и законных интересов, в принципе, не так часто применяется, поскольку граждане обычно добросовестно относятся к своим обязанностям по соблюдению правил общежития.
Нарушения прав выражается в нарушении правил общежития.
Правила общежития - совокупность всех социальных норм, представляют собой совокупность общепризнанных правил поведения людей в обществе (нормы морали, права, обычаи)[68].
Таким образом, из этого следует, что:
1) Противоправные действия могут выражаться не только в нарушении норм, установленных в законодательстве, но и в нарушении норм морали, нравственности.
Нормы, устанавливаемые в законодательстве отражаются в Правилах пользования жилым помещением, содержания жилого дома и придомовой территории, Типовом договоре жилищного найма жилого помещения и в ряде различных инструкций, приказов отраслевых органов управления жилищного хозяйства. Нарушение этих норм всегда является противоправным.
Эти формы разнообразны: оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, драки, побои, повреждение мебели, посуды и пр.
Значительное число исков за совершение таких действий предъявляются женами к мужчинам, с которыми они состоят в браке, или бывшим мужьям, нанимателями или членами их семей к родственникам, проживающим с ними в одном жилом помещении. Суды выселяют ответчиков за создание всевозможных ссор, оскорблений и нанесение побоев соседям по квартирам, подачу на них компрометирующих заявлений, необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру и т.п[69].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
