2) покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Несмотря на то, что последнее условие устанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно части третьей ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст. 88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган.
Когда стороны закрепляют в договоре общую сумму сделки продажи недвижимого имущества, резюмируется, что она включает как цену здания, сооружения, другого недвижимого по своим естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка. Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Права и обязанности сторон
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника (субъекта права хозяйственного ведения или права оперативного управления) в отношении данного имущества. Исполнение названных обязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершения продавцом и покупателем различных действий. К договору продажи недвижимости не применяется общее правило о том, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 224 ГК). Некоторые обязанности продавца вытекают из условий договора.
Первая из названных обязанностей продавца считается исполненной при наличии предусмотренного частью второй пункта 1 ст. 527 ГК юридического состава: фактической передачи недвижимого имущества покупателю и подписания продавцом и покупателем документа о его передаче. Как и норма пункта 1 ст. 224 ГК, норма части второй пункта первого ст. 527 ГК является диспозитивной. Стороны в договоре вправе определить иной момент исполнения продавцом обязанности передать вещь покупателю. Например, исполнение данной обязанности может быть обусловлено лишь подписанием документа о передаче покупателю предмета договора. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (часть третья п. 1 ст. 527 ГК).
Обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления) исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода права[6;c.245].
Продавец недвижимого имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно расположено, как на основании права собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве пользования).
В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого имущества право собственности либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (часть первая п. 2 ст. 523 ГК). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с частью второй пункта 2 ст. 523 ГК переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка, передавая такой участок в пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком. Так, согласно ст. 88 Кодекса о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.
Продавец недвижимости несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора, если переданная недвижимость не соответствует условиям договора по качественным характеристикам, даже если это несоответствие оговорено в документе о передачи недвижимости. В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель не имеет.
В литературе, однако, отмечается, что при формулировании данной статьи законодатель не учел того, что относимые в силу указаний на то в законодательных актах к недвижимости, но движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и определяться родовыми признаками. В этом состоит их существенное отличие от вещей недвижимых по своей природе, которые всегда индивидуально определены.
В подтверждение этого приводится пример договора продажи партии самолетов, производимых серийно. Даже если продавец в случае выявления недостатков может заменить часть самолетов, оказавшихся некачественными, сэкономив таким образом время и средства (свои и покупателя), закон не представляет ему такого права. Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данном случае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественных самолетов.
Покупатель по договору продажи недвижимого имущества обязуется принять от продавца такое имущество в порядке, установленном ГК, осуществить необходимые с его стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену.
Государственная регистрация перехода права собственности на едвижимость
Деятельность государства в области регистрации перехода права собственности производится в соответствии с законом вступившим в силу 27 февраля 2005 г. Республики Беларусь от 18.08.2004 № 316-З "О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Республики Беларусь по вопросам регистрации недвижимого имущества, состава участников ассоциаций и союзов, комплексной предпринимательской лицензии (франчайзинга), правового режима имущества крестьянского (фермерского) хозяйства" (далее - Закон № 316).
Нормой ст. 522 ГК предусматривается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства.
В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных Гражданским кодексом (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий - ст. 531, 535, а также жилых помещений - ст. 529) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами - фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества - до государственной регистрации права собственности в соответствии с пунктом 2 ст. 522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьими лицами.
Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК). Условия предъявления требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество существенно отличается от условий предъявления требований о государственной регистрации сделки, установленных пунктом 3 ст. 166 ГК. В последнем случае решение суда о государственной регистрации сделки оформляет возникновение между сторонами такой сделки взаимных прав и обязанностей. В этой связи требование о государственной регистрации сделки суд удовлетворяет при наличии недобросовестного поведения одной из сторон сделки, которая приняла исполнение, предложенное другой стороной, но уклоняется от регистрации сделки и встречного исполнения другой стороне. В случаях, указанных в пункте 3 ст. 522 ГК, речь идет об исполнении существующей на основании заключенного в соответствии со ст. 521 ГК в простой письменной форме договора обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покупателем цены данного имущества.
Имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 523 ГК).
Размер передаваемого покупателю недвижимого имущества земельного участка определяется с учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество. В части первой ст. 55 Кодекса Республики Беларусь о земле применительно к такой ситуации указывается только на определение размера передаваемого участка, необходимого для использования зданий и сооружений. Однако такое определение объектов недвижимого имущества, продажа которых связана с необходимостью передачи права пользования земельным участком, представляется необоснованно ограниченным.
