Могут потребоваться и иные дополнительные документы. Например, если жилое помещение находится в залоге, то требуется согласие залогодержателя на отчуждение. Если жилой дом или квартира принадлежат продавцу на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением), то требуется согласие получателя ренты. Наличие этих ограничений (обременение) права должно быть отражено в договоре, поскольку они сохраняются и при переходе права собственности к покупателю. Но заключение договоров купли - продажи такой недвижимости в простой письменной форме не рекомендуется, и от приобретения жилья на таких условиях лучше воздержаться.
4. Договор купли - продажи жилого помещения между гражданами в простой письменной форме при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Документы продавца (представителя продавца):
- документ, удостоверяющий личность (паспорт и пр.);
- доверенность (при заключении договора и регистрации через представителя);
- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);
- копия технического паспорта БТИ с инвентаризационной оценкой жилья на текущую дату, а также с указанием отсутствия зарегистрированных в БТИ арестов и прочих запрещений;
- при отчуждении жилого дома - документы, подтверждающие право пользования земельным участком, с приложенным планом участка (кадастровым или заверенным местным земельным комитетом);
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации ранее возникшего права собственности (без выдачи Свидетельства) и договора, заключенного в простой письменной форме;
- квитанция об оплате государственной регистрации права;
- копия финансово - лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации (РЭУ, ЖЭК и др.) или справка о том, что счет не открывался, - для новостроек, также можно взять и справку об отсутствии задолженности по квартплате;
- выписка из домовой книги;
- справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество (по месту нахождения недвижимости);
- согласие органов опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, а также если несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане являются собственниками отчуждаемой недвижимости;
- нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, если жилье является совместной собственностью супругов (подробнее см. гл. 2.4).
Документы покупателя (представителя покупателя), а также документы, необходимые для регистрации перехода права собственности, - те же, что и в п. 4.
5. Договор купли - продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при отсутствии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Как было сказано ранее, этот договор не требует регистрации и считается заключенным с момента подписания, осуществляется только регистрация перехода права собственности к покупателю.
Документы продавца - юридического лица и его представителя:
- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (подлинники и копии);
- копии справок о присвоении кодов статистики (ОКПО) и ИНН;
- правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (подлинник и копия, заверенная нотариально или органом, выдавшим документ, но не ксерокопия);
- при отчуждении зданий и сооружений - документы, подтверждающие право пользования земельным участком;
- копия технического паспорта БТИ с указанием отсутствия зарегистрированных в БТИ арестов и прочих запрещений;
- кадастровый план земельного участка, на котором находится недвижимость (или план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации перехода права к покупателю;
- при подписании договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета (Комитета по управлению имуществом);
- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.
Документы покупателя - юридического лица и его представителя:
- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;
- свидетельство о регистрации юридического лица;
- учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями (подлинники и копии);
- копии справок о присвоении кодов статистики и ИНН;
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации права собственности и выдаче Свидетельства о государственной регистрации;
- документ об оплате государственной регистрации права;
- передаточный акт или иной документ о передаче и приемке (возможны акт приемки - передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя). Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества, быть подписан обеими сторонами и скреплен печатями;
- в случае подписания договора купли - продажи лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.
6. Договор купли - продажи недвижимости нежилого назначения между юридическими лицами при наличии у продавца Свидетельства о государственной регистрации права.
Документы продавца - юридического лица и его представителя:
- документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт и пр.);
- доверенность представителя (если это не руководитель юридического лица);
- один из документов, подтверждающих полномочия руководителя (органа) юридического лица: выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров, членов совета директоров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров и пр.); приказ собственника о назначении директора (заключенный контракт) или иной документ в соответствии с порядком управления в данной организации;
- справка БТИ об отсутствии изменений в объекте (если срок годности ранее представленной копии технического паспорта истек);
- подлинный экземпляр договора купли - продажи;
- заявление о регистрации перехода права к покупателю;
- Свидетельство о государственной регистрации права (для изъятия);
- в случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица;
- для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства;
- возможно истребование иных дополнительных документов (см. п. 8 разд. 2.3) в установленных законом случаях.
Документы покупателя - юридического лица и его представителя - те же, что и в п. 5.
На первый взгляд, процедура государственной регистрации представляется весьма сложной, однако для самой распространенной сделки - купли - продажи квартиры - схема достаточно проста, а перечень необходимых документов невелик.
2. Договор продажи недвижимости
1. Под договором купли-продажи недвижимости понимается договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК), а покупатель - принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную в договоре денежную сумму.
Выделение договора купли-продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи обусловливается спецификой его предмета. Во-первых, недвижимые вещи образуют единую систему вещей, в центре которой находятся земельные участки. Поэтому функционирование недвижимых вещей, не являющихся земельными участками, их купля-продажа всегда в той или иной степени связаны с определенными действиями, касающимися земли. Это относится не только к недвижимостям, прочно связанным с землей (зданиям, сооружениям и т.п.), но и к так называемым недвижимостям по закону. Целенаправленное движение воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, созданных человеком, осуществляется под контролем с Земли. Их базирование, за исключением космических объектов, не возвращаемых на Землю, имеет земной характер. Права на недвижимые вещи, а в ряде случаев и сделки, связанные с отчуждением отдельных видов недвижимых вещей, подлежат государственной регистрации. Это создает особый правовой режим недвижимых вещей в отношении перехода права собственности от одного лица к другому, осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению такими вещами.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
2. Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. В случаях, указанных в законе, покупателями отдельных видов недвижимых вещей, например спутников, используемых в системе телевидения, могут быть физические и юридические лица, имеющие специальные на то разрешения от уполномоченных государственных органов.
В качестве продавца в договоре, как правило, выступает собственник недвижимости. Не собственниками продаваемого по договору купли-продажи недвижимого имущества являются государственные и муниципальные предприятия и организации, обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления на данное имущество (правом безвозмездного пользования земельными участками). Продажа ими недвижимого имущества осуществляется в данном случае при согласии собственника (Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования) в лице уполномоченного на то государственного или муниципального органа власти (п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК). Соответственно при продаже указанными субъектами права имущество выбывает из их хозяйственного или оперативного управления, но одновременно и из собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, если покупателями являются физические лица или коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. При продаже государственными и муниципальными предприятиями и организациями недвижимости другим государственным и муниципальным предприятиям и организациям право собственности на данную недвижимость к покупателю, естественно, не переходит. Оно остается соответственно у Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.
