Но этими требованиями условия договора не исчерпываются. В нем следует указать срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст. 683, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничиваются — он, например, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.
Конечно, в договоре надо указать размер платы за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором, а если они не предусмотрены — ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяцем (ст. 682 ГК, ст. 56 ЖК).
Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст. 677 ГК, в договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК, которые устанавливают, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних.
Указанные условия имеют важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену. Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст. 288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, т.е. в иных, кроме жилья, целях, собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст. 293 ГК). Главный вопрос, который волнует стороны в данном договоре, — размер платы за наем. Твердых ставок, разумеется, нет, но в каждом городе сложился определенный (более-менее устойчивый) размер оплаты одного квадратного метра общей площади квартиры, жилого дома с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, состояния квартиры, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т.п. При определении размера платы за сдачу внаем жилого помещения обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов собственник может оказаться в положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, — и никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.
Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, теле-радио-аппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты должен быть отражен в договоре найма жилого помещения, и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении договора нанимателем собственник жилья обязан возвратить ему «защитную» сумму. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем, и все это должно получить отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, который должен произвести наниматель жилого помещения. Сбор денежных задатков под договор купли-продажи жилого помещения или его найма является весьма популярной среди преступного элемента формой обмана доверчивых клиентов на рынке жилья. В печати, касающейся жилищных сделок, задаток чаще именуют залогом. Это неправильно, так как согласно норме гражданского законодательства предметом залога является имущество, а предметом задатка — денежная сумма. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме (ст. 380 ГК РФ). При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка. Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который может выступать как физическое лицо или под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного клиента (одна сторона по договору), а с нескольких.
Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие, выступать как продавцы, наймодатели, арендодатели и в ином качестве, например обладателем права на жилое помещение с пожизненным содержанием и иждивением его собственника. Они показывают квартиру нескольким клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10 — 15% стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две. В Москве сумма задатка составляет 2 тыс. долл. и более.[4]
Для убедительности потенциальным покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца на жилое помещение. После получения задатка от нескольких покупателей квартира продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. По данным Независимой ассоциации покупателей, этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. Так, были случаи, когда одни мошенники собирали по десять и более задатков и исчезали. Способы запрета те же, что и при заключении договора купли-продажи. В обмен на задаток можно взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор о передаче собственности — при приватизации жилья, или вторичные документы — договор купли-продажи, мены, дарения и др.). Для получения необходимых справок эти документы продавцу не потребуются, а если и возникнет в каком-то учреждении нужда в них, следует подъехать лично. В этом случае вероятность обмана будет гораздо меньше. Участились случаи обмана, связанного с задатком, оказавшись жертвой которого гражданин на первый взгляд ничего не теряет. Согласившись на приобретение предложенной квартиры, продавец просит покупателя (а иногда и нескольких) подождать определенный срок, к примеру, месяц, так как он сам намерен купить жилье. Письменным договором оформляется задаток, который, учитывая нужду продавца, как правило, увеличивается и достигает 20 — 30%. Через месяц или более длительное время продавец отказывается от продажи жилья, мотивируя отказ изменившимися обстоятельствами и возвращает покупателю деньги, оговоренные договором. На самом деле «партнер» по сделке через коммерческие структуры получил немалую прибыль за счет денег продавца. В этом случае по закону (ст. 381 ГК РФ) покупатель должен получить задаток в двойном размере. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом сумм задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Такого рода взыскания с мнимого продавца могут быть получены в судебном порядке.
В подобных ситуациях, во-первых, продавец убежден, что покупатели несведущи; во-вторых, продавец знает их психологию — он заставил покупателей сомневаться в реальности совершения сделки, и они рады, что получили свои деньги обратно, и в суд обращаться не будут; в-третьих, на крайний случай у продавца есть в запасе ст. 416 ГК РФ, по которой он непременно будет доказывать, что невозможность исполнения обязательства вызвана не зависящими от него обстоятельствами. Тем не менее, при отказе продавца исполнять свое обязательство по продаже жилого помещения гражданин вправе потребовать от него двойной суммы задатка. В случае уклонения продавца от уплаты требуемой суммы есть все основания для взыскания ее в судебном порядке. Если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что такого рода «задатки» являются «бизнесом», то суд, удовлетворяя гражданский иск, может выделить это дело в уголовное производство по ст. 159 УК РФ; («Мошенничество»).
Глава II. Практика разрешения жилищных споров
§1. Разрешение споров по регистрации места жительства и пребывания
Скажите, если член семьи некоторое время не живёт в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, лишается ли он прописки (регистрации) в данной квартире и каким нормативный правовым актом регулируются данные правоотношения? Каков механизм подтверждения того, что человек утратил прописку (регистрацию) в данной квартире?
В соответствии с п. 31 Правил регистрации снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
а)изменения места жительства — на основании заявления гражданина о регистрации по новому месту жительства. При этом орган регистрационного учета, осуществляющий регистрацию граждан по новому месту жительства, обязан в трёхдневный срок со дня регистрации направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по последнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета;
б)призыва на военную службу- на основании сообщения военного комиссариата;
в)осуждения к лишению свободы- на основании вступившего в законную силу приговора суда;
г)признания безвестно отсутствующим- на основании вступившего в законную силу решения суда;
д)смерти или объявления решением суда умершим- на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке;
е)выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением- на основании вступившего в законную силу решения суда;
ж)обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации- на основании вступившего в законную силу решения суда.
Применительно к вашей ситуации, для того чтобы член вашей семьи, длительное время не проживающий в квартире, был снят с регистрационного учета, необходимо, чтобы он был выселен из занимаемого жилого помещения или признан утратившим право пользования жилым помещением решением суда, вступившим в законную силу.
