Пункт 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливает порядок выселения из жилого помещения гражданина, который использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Порядок, установленный комментируемым пунктом, применяется к двум категориям пользователей жилых помещений:бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении на основании решения суда в связи с отсутствием у них других жилых помещений; отказополучатели, пользующиеся жилым помещением на основании завещательного отказа.
Если указанные граждане нарушают правила пользования жилым помещением, то собственник жилого помещения вправе предупредить их о необходимости устранения таких нарушений. Кроме того, если нарушения, допущенные гражданами, влекут разрушение жилого помещения, то собственник вправе одновременно с предупреждением установить таким гражданам срок для проведения необходимого ремонта жилого помещения. Естественно, ремонт в данном случае должен осуществляться за счет средств гражданина, пользующегося жилым помещением и допустившего его разрушение. Если гражданин после предупреждения продолжает нарушать правила пользования жилым помещением либо в установленный собственником срок не произвел необходимого ремонта, то собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении гражданина из жилого помещения. В случае соответствующего решения суда гражданин будет выселен из жилого помещения в принудительном порядке.
По условию задачи, не ясно является ли коммунальная квартира в собственности граждан проживающих в ней или граждане заселены по договору социального найма.
Если это договор социального найма, то решение суда выносится на основании ст. 91 ЖК РФ, если проживающие в коммунальной квартиру граждане являются собственниками жилого помещения, то суд вынесет решение на основании ст. 35 п. 2 ЖК РФ.
Задача 14
Согласно ст. 615 – 616 ГК РФ О содержании и пользовании арендованным имуществом, если эти условия не нарушались арендатором, соответственно далее действуют условия ст. 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По условия данной задачи гр. Сорокина не права, а гр. Зюзиной необходимо обратиться в суд и потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Задача 15
Квартира гражданки Королевой, ч. 1 ст. 92 Жилищного кодекса РФ к специализированным жилым помещениям относит:
1. служебные жилые помещения;
2. жилые помещения в общежитиях;
3. жилые помещения маневренного фонда;
4. жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5. жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6. жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Специфика специализированных жилых помещений заключается в том, что:
во-первых, данное жилое помещение в соответствии со ст. ст. 99, ч. ч. 1 — 2 ст. 100 ЖК РФ предоставляется на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются гражданам по договорам безвозмездного пользования; во-вторых, специализированные жилые помещения полностью исключены из гражданского оборота, то есть не могут являться предметом каких-либо гражданско-правовых сделок. Так, в соответствии с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не могут быть отчуждены, переданы в аренду, наем. Ч. 4 ст. 100 ЖК РФ запрещает обменивать специализированное жилое помещение, а также передавать его в поднаем. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» утвержден типовой договор найма специализированного жилищного фонда. Таким образом, правоотношения, связанные с договором найма специализированного жилого помещения, носят административный характер со всеми присущими такой категории отношений признаками:
1) основанием возникновения данных отношений является административное волеизъявление — решение уполномоченного властного органа;2) орган государственной и (или) местной власти является субъектом договора найма специализированного жилого помещения;3) отношения между участниками правоотношений носят императивный характер, то есть, основаны на неравноправном положении сторон. Лицо, выступающее субъектом договора специализированного жилого помещения, не имеет право на паритетной основе определять параметры взаимоотношений с контрагентом в лице властного субъекта. Изложенная правовая специфика правового статуса специализированных жилых помещений предопределила особенности выселения граждан из занимаемых жилых помещений.
Ч. 1 ст. 103 ЖК РФ увязывает выселение нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения с расторжением или прекращением договора.
В соответствии с положениями ЖК РФ, договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя в следующих случаях:
1. при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ);
2. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);
3. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);
4. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 3 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ);
5. использования жилого помещения не по назначению (п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
Универсальная юридическая обязанность нанимателя, предусмотренная подпунктом 1 п. 7 раздела II «Права и обязанности нанимателя» типовых договоров найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; маневренного фонда; служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии заключается в использовании жилого помещения по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Указанные типовые договоры утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.
Служебные жилые помещения предоставляются:
1. для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной или местной власти;
2. для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с юридическими лицами, основанных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
3. в связи с прохождением службы;
4. в связи с назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной или местной власти (ст. 93 ЖК РФ).
Следовательно, исходя из смысла указанных нормативных положений ч. 3 ст. 101 ЖК РФ и подпункта 1 п. 7 раздела II«Права и обязанности нанимателя» типовых договоров найма специализированного жилого помещения, прекращение трудовых отношений с вышеуказанными субъектами, прекращение прохождения службы, снятие с государственной или муниципальной должности влечет за собой прекращение оснований пользования служебным жилым помещением нанимателем и членами его семьи и расторжение договора найма специализированного жилого помещения с выселением нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).
Аналогичным образом решается вопрос с выселением без предоставления другого жилого помещения граждан из общежитий, в случае прекращения трудовых, служебных и учебных отношений (ч. 2 ст. 105 ЖК РФ).
Часть 2 ст. 103 ЖК РФ содержит перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения из служебного жилого помещения и общежитий. К ним относятся:
1. члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов правоохранительной системы РФ, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2. пенсионеры по старости;
3. члены семьи умершего работника, которому при жизни было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии;
4. инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Помимо того, что пользователь жилым помещением должен относиться к указанным категориям, в соответствии с указанной нормой он не может являться нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником жилых помещений или членом семьи собственника жилого помещения и состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
В соответствии с условиями задачи, если гражданка Королева получила тяжелое заболевание и инвалидность 1 или 2 группы, в связи с исполнением трудовых обязанностей, то работодатель не сможет выселить ее из занимаемой жилплощади без предоставлении другого жилья.
Если же она не подпадает под данную категорию, то работодатель может выселить ее из занимаемой жилплощади без предоставления другого жилья.
Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
Задача 16
Согласно ст. 130 п. 3 ЖК РФ
3. Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.
Задача 17
В соответствии с Федеральным законом от 15.06.1996 г. №72 – ФЗ «О товариществах собственников жилья» данное помещение является общим имуществом в кондоминиуме.
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Согласно той же ст. ФЗ «О товариществах собственников жилья» Ст. 7 Общее имущество в кондоминиуме:
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. А также ст. 8 закона определяет права собственности на это имущество, а именно:
1. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев.
2. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных настоящим Федеральным законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.
3. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.
4. По соглашению домовладельцев (достигнутому в соответствии с установленной статьей 22 настоящего Федерального закона процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев.
Следовательно, эксплуатация данного помещения – подвала возможно после принятия решения о согласии на эксплуатацию общего собрания домовладельцев, в соответствии с правилами проведения такого собрания.
Задача 18
1. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество: понятие, правовое регулирование, порядок реализации
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса “При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов”.
2. В данном случае руководствуясь той же ст. ГК РФ «Участники долевой собственности имеют равные права», следовательно, суд вынес неверное решение.
