Приобретение недвижимости за границей всегда считалось выгодным инвестиционным вложением. Поэтому не удивительно, что в эпоху нестабильной ситуации на отечественном рынке зарубежная коммерческая недвижимость не только не утратила своей привлекательности для наших соотечественников, но и стала пользоваться большой популярностью среди физических и юридических лиц.
К слову сказать, приобретение недвижимости за границей – это довольно серьезный и ответственный шаг. Зарубежное законодательство таит в себе немало сюрпризов для иностранцев, поэтому будьте готовы к тому, что сделка, совершенная за пределами РФ, может обернуться для вас целой чередой неприятностей. Одной из них может стать необходимость регистрации юридического лица на территории выбранной вами страны. Счастливыми обладателями коммерческой недвижимости по праву считаются лица, приобретшие квартиры, а также офисные помещения в Турции или Испании. Здесь действующее законодательство проявляет завидную толерантность по отношению к иностранным инвесторам, поэтому для покупки коммерческой недвижимости не требуется открытие юридического лица.
Что касается хорватской недвижимости, то здесь дело обстоит несколько иначе. Для того чтобы приобрести офисное помещение в этой европейской стране, вам понадобится оформить пакет документов, необходимых для регистрации юридического лица. Как правило, соблюдение формальностей занимает не больше одного дня. Поэтому после подачи заявления и оплаты положенных сборов вам не придется простаивать в долгих очередях государственных учреждений.
Приобретение недвижимости на Кипре – это отдельный повод для консультации с юристом. В этой стране регистрация юридического лица при покупке коммерческой недвижимости требуется лишь в том случае, если вы хотите приобрести несколько объектов. При этом документальное оформление всех формальностей является основанием для личного присутствия учредителя.
Черногория – это мечта, которая становится реальностью. Поэтому приобретение земельного участка на ее территории является основанием для регистрации юридического лица. Что касается домов, квартир и объектов коммерческой недвижимости, то купить их может как физическое, так и юридическое лицо. Чего не скажешь о земельных угодьях Черногории. Даже после оформления всех необходимых бумаг, совладельцем земли будет по-прежнему являться государство. А вы, по сути, будете наделены правами арендатора. Регистрация юридического лица на территории Черногории – это достаточно простая процедура, поэтому оформление всех бумаг вы всегда можете доверить своему законному представителю.
Бескрайние просторы Болгарии полны сюрпризов. Здесь и приобретение земельного участка, и желание открыть собственный бизнес являются весомыми основаниями для регистрации юридического лица. Что касается личного присутствия учредителя, то его приезд в страну является необязательным.
Таким образом, если вы хотите приобрести коммерческую недвижимость за рубежом, будьте готовы к тому, что вам придется потратить свое время и деньги на открытие юридического лица на территории иностранного государства. По сути, регистрация новой компании в данном случае будет означать создание очередной фирмы-пустышки. С точки зрения отечественных нормативно-правовых актов, эта операция будет не совсем правильной, зато, с позиций зарубежного законодательства, вполне легитимной. Ведь таковы реалии национальной политики в отношении иностранцев. Оформить все необходимые бумаги вы можете как самостоятельно, так и заручившись поддержкой специалистов в области юриспруденции. Что касается последнего варианта развития событий, то обращение в юридическую контору избавит вас от необходимости штудировать зарубежное законодательство и позволит в короткие сроки решить проблемы, связанные с государственной регистрацией компании.
Кратко рассмотрим опыт других стран в части правовых основ оценки бизнеса. Например, Методы определения стоимости в Германии хорошо разработаны и систематизированы, так как совершенствовались в течение многих лет. Они подкреплены детально разработанными законодательными актами. В результате этого подходы к оценке стоимости довольно значительно отличаются от европейских и международных норм.
В отношении ипотечного залога в соответствии с разделом 13 Закона Германии об ипотеке каждый банк должен сам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки. Важно отметить, что ипотечные банки Германии выпускают большое количество продающихся на международном рынке закладных, что делает доступными методы оценки для международной проверки. В Германии значительную часть сектора инвестиций, связанных с недвижимостью, составляют инвестиционные компании открытого типа. Процедуры оценки, которые в случае применения приближаются к рыночной стоимости, разработаны для защиты инвесторов от мошенничества и содержатся в законе, регулирующем деятельность инвестиционных компаний.
Действующий в Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. предоставляет детальное руководство для оценщиков и, кроме всего прочего, требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. В соответствии с системой все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 квадратный метр незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания из цены, которую платят за землю, стоимости здания.
Федеральный закон Германии об ипотеке определяет стоимость для целей обеспечения кредитных обязательств и устанавливает методологию и процедуры оценки. За этой деятельностью осуществляется строгий контроль. Стоимость залога в соответствии с Директивой ЕС не должна превышать 60% от надлежащим образом определенной рыночной стоимости. Эта стоимость может быть охарактеризована как устойчивая долгосрочная стоимость при «нормальных» условиях рынка. Для целей оценки сумма, которую предлагает действительный пользователь недвижимости, во внимание не принимается. Такая сумма, по определению настоящего Стандарта, ближе по своему смыслу к оценке ценности, чем к рыночной стоимости. Тем не менее на относительно устойчивом рынке, к которому можно отнести рыночной сектор недвижимости Германии, этот метод можно считать надежным.
Что касается Испании, то местный рынок оценки для целей определения стоимости залога, для фондов, осуществляющих инвестиции в недвижимость, и для страховых компаний ограничен зарегистрированными оценщиками, или Tasadores, которые должны быть либо архитекторами, либо инженерами, в зависимости от типа объекта недвижимости. Отчеты должны быть составлены по стандартной форме в соответствии с Декретом об оценке от 1994 г. Определение термина «рыночная стоимость» отличается от определения Европейских Стандартов, так как в него введено понятие обоснованности, и это понятие, как ив немецком законодательстве, используется с той же заботой о соблюдении принципа расчетливости.
Испанским оценщикам (Tasadores) запрещается учитывать часть арендной платы, которая превышает рыночный уровень. Содержание ипотечного законодательства требует установления среднего благоразумного уровня цены, который далее ограничивается определенными руководствами по оценке, включающими, например, публикуемые ежегодно минимальные коэффициенты капитализации для оценок, проводимых на этой базе.
Государственного регулирования деятельности профессиональных оценщиков в Великобритании не существует. Любой человек в принципе может заняться бизнесом в качестве оценщика и взяться за оценку недвижимости. Это дает возможность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных и приверженных профессиональным правилам поведения. Это достигается чрез профессиональные организации, среди которых лидирующие позиции занимает Королевское общество сертифицированных специалистов по недвижимости. Членство в подобных обществах достигается через сдачу экзаменов и после определенного периода практической работы под наблюдением опытного специалиста. Серьезным доверием на рынке недвижимости пользуются и принимаются в качестве истинных лишь те оценочные документы, которые подписаны квалифицированным оценщиком, являющимся членом соответствующего профессионального объединения.
Поскольку государство в Великобритании не аттестует и не лицензирует оценщиков, оно и не устанавливает стандартов оценки. Тем не менее оценочные стандарты используются в стране с 70-х годов. Но выработаны эти стандарты профессиональными негосударственными объединениями, а не правительством.
Оценка недвижимости в США – поле деятельности специалистов в большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщики недвижимости, как правило, не занимаются оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности.
Оценщики недвижимости в США разделяются на еще более узкие группы специалистов. Существует специализация по месту оценки (например, западный Лос-Анджелес или графство Санта-Барбара в Калифорнии), по объекту оценки (например, только оценка гостиниц или мини-складов, парков, мобильных домов). Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по оценке не приносящих дохода объектов.
Принятие федеральных законов сделало обязательным лицензирование оценочной деятельности властями штатов. До этого оценочная деятельность регулировалась только профессиональными обществами оценщиков. Таких обществ в США много, но на достаточно высоком профессиональном уровне действовали только три из них: Американский институт оценщиков недвижимости – по оценке приносящей доход недвижимости; Общество оценщиков недвижимости - по оценке не приносящей доход недвижимости; Американское общество оценщиков – по оценке машин и оборудования. В последствии первые две профессиональные организации объединились в Институт оценки.
Каждая оценка объектов недвижимости, застрахованных той или иной федеральной корпорацией США, должна выполняться только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находится данный объект оценки. Лицензия (сертификат) нужна только для оценки объектов, в отношении которых имеется страховка. Оценки же большинства объектов недвижимости оплачиваются институтами не имеющими отношения к такому страхованию. Например, страховые компании, паевые и пенсионные фонды, взаимные фонды инвестирования в недвижимость не должны заботиться об использовании оценщиков с лицензией штатов.
ГЛАВА 2. Российская нормативно-правовая база процесса оценки
2.1 Основа российской нормативно-правовой базы оценочной деятельности
Как было сказано ранее основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (принят Государственной Думой 16 июля 1998 г., одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г.), который был опубликован в «Российской газете» в августе 1998 г. Рассмотрим его подробнее как главный документ, регулирующий оценочную деятельность. В этом Законе имеется четыре главы, которые содержат 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей:
Ст. 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.
Ст. 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом.
Ст. 3. Понятие оценочной деятельности.
Ст. 4. Субъекты оценочной деятельности.
Ст. 5. Объекты оценки.
Ст. 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на образование и проведение оценки принадлежащих им объектов оценки.
